Kung Paano Bilhin ang Pag-aari ng Milik sa Bangko
Ang mga bangko ay nagmamay-ari ng real estate dahil ang mga bangko ay nakuha ang mga tahanan sa pamamagitan ng foreclosure . Ang mga bahay sa mga aklat ng bangko ay tinatawag na REOs, na isang acronym para sa "pagmamay-ari ng real estate." Napagtanto na kapag ang mga bangko ay tumatanggap ng mga ari-arian ng ari-arian sa mga tahanan sa pamamagitan ng foreclosure, kadalasan dahil walang nagpakita sa mga hakbang ng korte upang mag-bid ng pinakamaliit na halaga ng kasalukuyang (mga) mortgage o ang bangko ay sadyang ang pinakamababang bid kaya mataas na walang makakaapekto nito.
Sa ibabaw, hindi ito maaaring tunog na para bang ang mga foreclosures ay kapaki-pakinabang, lalo na kung nais ng bangko na ibenta ang imbentaryo nito sa bukas na merkado para sa halagang na naunang nautang sa bangko ng dating mortgagor. Gayunpaman, narito ang hindi bababa sa dalawang dahilan kung bakit maaaring maging kapaki-pakinabang sa iyo ang REO:
- Kung ang dalawang pautang ay nakuha sa ari-arian (na karaniwan sa mga araw na ito), ang pangalawang tagapagpahiram minsan ay hindi nagrereklamo. Kung hindi binubuo ng pangalawang tagapagpahiram ang mga pagbabayad sa likod sa unang tagapagpahiram at simulan ang sarili nitong mga pamamaraan sa pagreretiro , ang pangalawang tagapagpahiram ay makakakuha ng wiped out sa foreclosure. Maraming ikalawang pagkakasangla ay binubuo ng 20% o higit pa sa orihinal na halaga ng pamilihan .
- Ang bangko ay madalas na ayaw na umupo sa imbentaryo nito. Dahil hindi ito nakatanggap ng pinakamababang bid mula sa isang mamumuhunan o mamimili sa bahay sa panahon ng pagrenta ng foreclosure sa courthouse, ang bangko ay maaaring malamang na presyo na ang REO bahay ay mas mababa, upang mapupuksa ito. Depende sa panloob na accounting nito.
Paghahanap ng REO Listing Agents
Maraming mga lugar na magagamit sa online upang makahanap ng foreclosures . Gayunpaman, maaari mo ring mahanap ang mga ito sa MLS . Kung hihilingin mo ang ahente ng iyong bumibili na maghanap sa MLS para sa "REOs," malamang na masusumpungan mo na ang isang napakaliit na dakot ng mga ahente ng real estate ay espesyalista sa listahan ng mga REO na ibenta sa iyong kapitbahayan.
Narito ang mga tip tungkol sa mga ahente ng REO na nakalista:
- Karamihan sa mga REO listing agent ay naglilista lamang ng REOs, walang ibang uri ng ari-arian.
- Ang mga ahente ng REO na listahan ay madalas na nagbigay ng mga diskwento sa mga bangko bilang kabayaran para sa negosyo nito, dahil ang mga ahente ay nakikitungo sa lakas ng tunog at kung minsan ang asset manager ay nakakakuha ng isang hiwa.
- Ang mga ahente ng REO na listahan ay kumikita ng pera sa pamamagitan ng alinman sa pagbebenta ng maraming REOs o operating bilang isang dual agent . Sa ilalim ng dual agency , ang REO listing agent ay makakakuha ng parehong komisyon ng listahan at komisyon ng ahente ng mamimili.
- Upang maakit ang mga ahente ng mamimili, maraming bangko ang nag-aalok ng mas malaking porsyento ng komisyon sa ahente ng mamimili habang binababa ang komisyon ng listahan ng ahente.
- Ang mga ahente ng REO na listahan ay karaniwang kumakatawan sa nagbebenta, hindi sa bumibili. Isaalang-alang kung nais mo ang iyong sariling representasyon, maaari mo.
- Ang mga ahente ng REO na listahan ay kadalasang mga ahente ng top-producing dahil sa dami ng negosyo na kanilang ginagawa. Sila ay karaniwang hindi gumugol ng maraming oras na nagtatrabaho sa mga mamimili.
- Ang ilang mga ahente ng REO na listahan ay sobrang abala na kumukuha sila ng mga katulong sa mga tawag sa field. Maraming hindi binibigyan ang kanilang pribadong numero ng cell phone, na maaaring gumawa ng komunikasyon na mahirap.
Pag-hire ng Ahente ng Mamimili
Maliban kung mayroon kang direktang karanasan na makipag-ayos sa mga bangko, maaari kang makatanggap ng mas mahusay na representasyon sa pamamagitan ng pagkuha ng ahente ng iyong sariling mamimili .
Bago ka pumili ng isang ahente, pumili ng ilang at pakikipanayam ang mga ahente ng real estate upang makahanap ng isang mahusay na akma.
- Ang ahente ng mamimili ay mayroong responsibilidad na protektahan ang iyong mga interes.
- Ang mga ahente ng mamimili ay hindi kumakatawan sa nagbebenta. Kahit na nagbabayad ang nagbebenta ng kanilang komisyon.
- Ang mga ahente ng mamimili ay karaniwang binabayaran ng nagbebenta. Nangangahulugan ito na hindi ito nagkakahalaga sa iyo upang umarkila ng ahente ng bumibili.
- Maaaring hilingin sa iyo ng mga ahente ng mamimili na mag-sign ng kasunduan sa broker ng mamimili , na maglalatag ng mga tungkulin ng ahente sa iyo at tukuyin kung sino ang nagbabayad ng komisyon .
- Isaalang-alang ang pakikipagtulungan sa isang ahente ng mamimili na may karanasan sa pagtatrabaho sa REOs.
Makipag-usap sa REOs
Kung ang listahan ay medyo bago sa merkado, posible na ang bangko ay hindi magliit ng marami mula sa presyo ng pagtatanong nito. Magkakaroon ka ng mas malaking kapangyarihan sa pakikipag-ayos kung gumawa ka ng mga alok sa mga bahay na nasa merkado nang mas matagal kaysa sa 30 araw.
Narito ang higit pang mga tip:
- Ang mga bangko ay makipag-ayos ng mga diskwento sa bulk-rate na may mga kumpanya ng pamagat at escrow. Kung pinili mong gamitin ang pamagat / escrow na kumpanya ng bangko, suriin ang mga bayad na sisingilin ka ng mga kumpanya. Sa pangkalahatan, ang mga bayarin na hindi binabayaran ng bangko ngunit binabayaran ng bumibili ay mas mataas dahil ang pamagat at eskrow ay kadalasang bumubuo ng mga diskwento sa pamamagitan ng higit na singilin ang mga mamimili.
- Maraming mga bangko ang lumalayo sa pagbabayad ng karaniwang mga gastos sa pagsara para sa mamimili. Ang ilang mga bayarin tulad ng mga buwis sa paglipat , mga bayarin sa county at estado, ay kinukuha ng mamimili at hindi sa bangko. Ang mga bangko ay hindi madalas magbayad para sa mga ulat ng peste , pag-aayos o mga plano sa warranty ng bahay .
- Ang ilang mga bangko ay hindi mag-sign ng isang alok ng counter hanggang ang lahat ng mga termino ay pinagkasunduan ng magkabilang panig sa pagitan ng mga partido.
- Asahan ang bangko upang gumuhit ng sarili nitong kontrata sa pagbili o addendum sa iyong karaniwang kontrata sa pagbili. Basahing mabuti ang mga ito at humingi ng payo ukol sa abogado sa real estate kung hindi mo ito maintindihan. Maaari mong mapagpasiyahan ang abugado ng bangko na nakuha ang kontrata na iyon, at hindi ka pabor.
- Kung hindi magtatagal ang bangko at makatanggap ka ng isang pagtanggi sa pag-aalok , maghintay ng 30 araw at pagkatapos ay muling isumite ang iyong orihinal na alok, na ang orihinal na petsa ay tumawid at ang iyong bagong petsa ay ipinasok.
- Maaari kang maghintay ng 10 araw para sa isang tugon sa iyong alok mula sa bangko. Maging mapagpasensya. Alam kong ito ay mabaliw na ang ilang mga bangko ay maaaring tumagal ng isang mahabang oras upang tumugon, ngunit maaari nilang.
- Ang bangko ay maaaring humingi sa iyo na magsumite ng isang aplikasyon ng pautang upang maaari itong maging prequalify sa iyo; gayunpaman, hindi ka obligado na makuha ang iyong pautang mula sa bangko na iyon.
- Kung hindi mo maaaring isara ang paunang natukoy na petsa ng pagsasara, ang bangko ay maaaring singilin ka ng multa para sa bawat araw na ipinapasa mo ang petsang iyon. Tiyaking mayroon kang liham na preapproval na sulat mula sa iyong sariling tagapagpahiram bago magsumite ng isang alok, at makakuha ng katiyakan na matatanggap mo ang pagtustos mula sa iyong tagapagpahiram nang hindi tumatakbo sa mga hindi inaasahang pagkaantala.
- Malamang na hilingin sa iyo na bilhin ang bahay "bilang ay." May mga kakulangan sa pagbili ng foreclosures . Gawin ang iyong alok sa isang inspeksyon sa bahay . Ang ilang mga nagbebenta sa default na mga asset ng strip mula sa mga bahay ng pagreretiro .
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.