Mga Nangungupahan sa Mga Karaniwang Pag-iisip ng mga Hindi Minamahal na Interes
Ang mga nangungupahan sa Karaniwang ay isa sa mga paraan upang hawakan ang titulo sa real estate sa ari-arian ng dalawa o higit pang indibidwal. Hindi ka maaaring maging isang nangungupahan sa karaniwan sa pamamagitan ng iyong sarili. Minsan ang ganitong uri ng pamagat ay tinutukoy bilang Tenancy in Common. Walang limitasyon sa bilang ng mga indibidwal na maaaring humawak ng pamagat sa ari-arian o real estate. Ang isang ari-arian na hinahawakan ng mga nangungupahan ay karaniwang maaaring pag-aari ng dalawang may-ari o 100 + na may-ari.
Sa interes na tandaan, upang mag-mortgage ang mga nangungupahan sa karaniwang pag-aari, sa ibang salita, upang kumuha ng pautang, ang karamihan sa mga nagpapahiram ay nangangailangan ng mga lagda ng lahat ng mga partido sa pamagat.
Kung hindi, kung ang isang tagapagpahiram ay nagpapautang sa isang partido lamang, ang bahagi ng pagmamay-ari ng taong iyon ay magiging seguridad para sa utang, at ang mga nagpapahiram ay nais na makuha ang lahat ng ari-arian kung sakaling may default, hindi lamang bahagi nito.
Sa kabilang banda, kung ang tatlong tao ay hawak na pamagat bilang mga nangungupahan sa karaniwan at ang isang tao ay tumigil sa pagbibigay ng kontribusyon sa mortgage payment , ang natitirang dalawa ay malamang na mananagot pa rin para sa utang upang maiwasan ang default. Ito ay isang dahilan na mahalaga na piliin ang iyong mga nangungupahan sa karaniwan nang matalino.
Paano ang mga Nangungupahan sa Mga Karaniwang at Pinagsamang mga Nangungupahan Katulad?
Hindi sila talaga. Kasama sa mga nangungupahan ang isang pagkakaisa o pangangailangan na katulad ng magkasanib na pangungupahan. Ang pagkakaisa na iyon ay ang karapatan ng pag-aari. Ang isang karaniwang maling kuru-kuro ay ang mga nangungupahan ay tulad ng mga taong umuupa. Ang terminong nangungupahan ay ang kasong ito ay walang kaugnayan sa pag-aari ng ari-arian.
- Ang mga nangungupahan sa karaniwan ay maaaring maging sa pagitan ng dalawa o higit pang mga tao na may kinalaman o walang kaugnayan; ang relasyon sa pagitan ng mga partido, kung mayroon man, ay walang pagkakaiba. Ang mga mag-asawa ay maaaring magkaroon ng pamagat bilang mga nangungupahan sa pangkaraniwan. Maaaring hawakan ng John Smith, Mary Johnson at Tallulah Bankhead ang titulo bilang mga nangungupahan sa karaniwan.
- Ang pagmamay-ari ay maaaring gaganapin sa pantay na pagbabahagi o hindi pantay na pagbabahagi. Halimbawa, maaaring mahawakan ni John ang 50% na pagmamay-ari, si Mary 25% at Tallulah 25%.
- Ang mga kasamahan ay may karapatan na ariin ang ari-arian ng isang nangungupahan o ng lahat ng mga nangungupahan. Maaaring mabuhay si Tallulah sa ari-arian sa sarili o ibahagi ang ari-arian kasama nina John at Maria. Hindi maaaring ibukod ng nangungupahan ang isa pa.
- Sa kamatayan , ang interes ng namatay na co-tenant ay papasa sa mga tagapagmana ng kasamahan. Kung Tallulah ang namatay, si John ay magkakaroon pa rin ng 50%, si Maria ay nagmamay-ari ng 25%, ngunit ang 25% ni Tallulah ay papasa sa sinumang itinalaga niya sa kanyang kalooban.
Paano Magiging Nangungupahan ang Mga Pinagsamang Nangungupahan?
Ang pinagsamang pangungupahan ay nangangailangan ng apat na pagkakaisa. Ito ay kilala bilang TTIP. Hindi tulad ng mga nangungupahan na magkatulad, ang magkasanib na pangungupahan ay may kinalaman sa karapatan ng survivorship, ibig sabihin ang interes na hawak ng bawat nangungupahan ay papasa sa iba pa sa kamatayan. Ang apat na pagkakaisa na kinakailangan upang lumikha ng magkasanib na pangungupahan ay:
- Oras. Ang bawat may-ari ay dapat makatanggap ng pamagat sa parehong oras.
- Pamagat. Ang bawat may-ari ay dapat makatanggap ng pamagat sa parehong gawa o dokumento na nagpapatunay ng pamagat.
- Interes. Ang bawat may-ari ay tumatanggap ng parehong katimbang at patas na bahagi ng pagmamay-ari.
- Pag-aari. Ang bawat may-ari ay may magkaparehong karapatan ng pag-aari.
Kung ang isa sa mga magkakasamang nangungupahan ay nagbebenta o nagbigay ng interes na nilikha sa isang magkasanib na pangungupahan sa isa pang tao, ang magkasanib na pangungupahan ay nasira, at ang isang pag-upa sa karaniwan ay nilikha. Hindi maaaring ihinto ng magkakasamang mga nangungupahan ang isa pang nangungupahan mula sa pagbabasbas ng magkasanib na tenancy.
Dissolving Tenants in Common
- Upang matunaw ang pagkapanalo sa karaniwan, ang isa o higit pang mga co-tenant ay palaging bilhin ang iba.
- Ang ari-arian ay maaaring ibenta at ang mga nalikom ay ipinamamahagi nang pantay-pantay sa mga may-ari.
- Ang isang pagkilos ng partisyon ay maaaring mag-file. Ito ay nagsasangkot ng pagpunta sa korte at humiling na ibenta ang ari-arian sa ilalim ng order ng korte at ipamahagi ang mga nalikom sa mga may-ari. Kapag ang isang co-tenant ay namatay, maaari mong makita ang isang aksyon na partisyon na isinampa kapag ang isang tagapagmana ay maaaring magbenta at ang iba pang mga kasamahan ay hindi.
Iba Pang Mga Paggamit para sa mga Nangungupahan sa Karaniwang
Ang pagtaas, maraming mga ari-arian ang ibinebenta sa ilalim ng "mga nangungupahan sa pangkaraniwang pag-aayos" sa halip na isang limitado o pangkalahatang pakikipagsosyo. Ang isang tagabuo, halimbawa, ay maaaring magbenta ng mga bahagi ng isang bagong proyekto sa isang bilang ng mga namumuhunan, na lahat ay magbabahagi ng isang hindi nababahing interes sa ari-arian. Kung isinasaalang-alang mo ang isang pakikipagsapalaran sa kalikasan na ito, matalino na humingi ng payo ng legal na tagapayo upang lubos na maunawaan ang iyong mga karapatan at pananagutan.
Ang ilang mga gusali ng apartment at komersyal na mga complex ay ibinebenta sa mga namumuhunan na may pamagat na karaniwang mga nangungupahan.
Kung ito ay isang syndication at walang SEC paghaharap, dapat mong hilingin sa isang abogado upang suriin.
Mahalagang hanapin ang payo ng isang abugado sa real estate sa anumang oras na bumili ka ng ari-arian. Ang payo na nakapaloob sa artikulong ito ay hindi sinasadya upang mabigyan bilang legal na payo at hindi maaaring umasa sa gayon.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.