Dual Agency vs. Single Agency
Ang form na ito na ginagamit namin sa California, halimbawa, ay hindi isang kasunduan; ito ay isang pagsisiwalat. Ipinahayag nito ang iba't ibang katangian ng mga posibleng ugnayan ng ahensiya, at mahalaga na basahin ng lahat ng partido ito upang maging mas handa upang piliin ang uri ng nais na kaugnayan sa ahensya.
Single Agency
Ang pagbili ng mga ahente na kumakatawan sa mga mamimili ay nagtatrabaho sa isang solong kapasidad ng ahensiya bilang ahente ng bumibili . Ang mga ahente ng nagbebenta na kumakatawan sa mga nagbebenta ay nagtatrabaho sa isang solong kapasidad ng ahensiya bilang isang ahente sa listahan .
Ang mga ahente na kumakatawan sa mga kliyente sa ilalim ng nag-iisang ahensya ay may pananagutang katiwala sa kliyente. Hindi sila maaaring magbahagi ng kumpidensyal na impormasyon sa ibang partido o ahente ng ibang partido. Ang mga ahenteng ahente ng ahensiya ay dapat gumamit ng pag-aalaga at angkop na pagsisikap upang magsagawa ng mga tungkulin, ibunyag ang lahat ng mga materyal na katotohanan at maging matapat.
Ang mga ahente ng mamimili at ang mamimili sa pangkalahatan ay pumirma sa isang kasunduan sa broker ng mamimili , na nagtatakda ng mga tungkulin at obligasyon ng ahente. Sa ilang mga estado, kung ang mga mamimili ay hindi pumirma sa kasunduan sa broker ng mamimili sa ahente, ang ahente na iyon ay hindi kumakatawan sa mamimili ngunit sa halip ay nagiging isang sub-agent ng nagbebenta. Ang mga sub-agent ay may utang sa parehong mga tungkulin sa nagbebenta bilang listahan ng ahente .
Ang mga ahente ng nagbebenta at ang nagbebenta ay nag-sign ng isang kasunduan sa listahan , na nagpapahiwatig din ng mga tungkulin at obligasyon ng ahente.
Ang mga ahente ng listahan at mga ahente ng mamimili ay may pagkakautang sa katapatan ng kliyente, pagiging kompidensiyal at pananagutan.
Maraming mga ahente ang nagtatrabaho bilang ahente ng mamimili na may mga mamimili at bilang ahente ng nagbebenta na may mga nagbebenta. Gayunpaman, ang ilang mga ahente ay nagtatrabaho lamang bilang mga ahente ng eksklusibong mamimili at hindi kailanman, kailanman kumuha ng isang listahan. Ang iba pang mga ahente ay nagtatrabaho nang eksklusibo sa mga nagbebenta at hindi kailanman nagpapakita ng ari-arian.
Ang pakikitungo sa mga espesyal na ahente sa mga pangkalahatang ahente ay maaaring magbigay sa mga kliyente ng mas nakatuon at nilinang pananaw.
Dual Agency With Two Agents
Dahil ang lahat ng mga ahente sa real estate ay lisensiyado sa ilalim ng real estate broker, posible na magtrabaho kasama ang isang ahente na lisensyado ng parehong broker bilang ahente ng listahan. Ang sitwasyong ito ay lumilikha ng dalawahang ahensiya. Ang mga ahente ay maaaring magtrabaho sa magkahiwalay na mga tanggapan at maging mga estranghero sa isa't isa, ngunit dahil lisensyado sila ng broker, nagpapatakbo pa rin sila sa ilalim ng dalawasang ahensiya kapag ang isang agent ay kumakatawan sa mamimili at ang iba ay kumakatawan sa nagbebenta.
Sa simula, maaaring lumikha ang isang ahente ng isang relasyon sa ahensiya sa mamimili, ngunit kapag ang mamimili ay pipili ng isang bahay na nakalista ng broker na ahente, ang relasyon ng ahente sa nagbago ay nagbabago. Hindi lahat ng nag-iisang ahente ang tumutukoy sa pagkakaiba. Sa totoong mundo, karamihan sa mga dalubhasang ahente ay nagsasalita ng usapan ng dual agency ngunit patuloy na lumalakad sa lakad ng representasyon ng isang ahensya.
Ang dalawahang ahensiya ay dapat sumang-ayon sa pagsulat sa pagitan ng mga partido. Ang mga batas ay nag-iiba mula sa estado hanggang sa estado. Sa California, halimbawa, ang mga kasunduan sa broker ng eksklusibong mamimili ay naglalaman ng mga verbiage na nagbibigay-daan sa dalaw na ahensiya, kaya ang karamihan sa mga mamimili ay hindi nakakaalam na ang broker ng kanilang mamimili ay maaaring sumailalim sa dual agency.
Ang mga ahente ng eksklusibong bumibili at mga ahente ng paglilista na ang pagsasanay ay nakatuon lamang sa mga listahan ay hindi kailanman dalaw na mga ahente.
Dual Agency na May Parehong Ahente
Ang isang ahente sa listahan para sa isang ari-arian na kumakatawan rin sa bumibili ay isang dalaw na ahente. Ang mga dalawahang ahente ay hindi maaaring gumana sa isang katiwala sa relasyon sa alinmang partido at dapat pakitunguhan ang parehong mga nagbebenta at mamimili pantay. Hindi sila maaaring magbahagi ng kumpidensyal na impormasyon ngunit hindi sila maaaring magbigay ng kumpidensyal na payo.
Ang isang dalawahang ahente sa California ay inakusahan ng nagbebenta dahil sinabi niya sa mamimili na humingi ng isang karpet allowance mula sa nagbebenta. Napakahirap makuha ang pinakamataas at pinakamainam na presyo para sa nagbebenta kapag kinakatawan din ng ahente ang bumibili. Ang dalaw na ahente ay hindi maaaring magpapayo sa presyo ng bahay o mga tuntunin o makipag-ayos sa ngalan ng sinuman.
Sinasabi ng ilang mga mamimili na gusto nilang magtrabaho lamang sa mga ahente sa listahan dahil alam nila na tinatanggap ng ahente ang parehong mga dulo ng komisyon, iyon ang listahan ng komisyon at ahente ng ahente ng mamimili.
Pakiramdam nila ang listahan ng ahente ay "motivated" kapag ang isang mamimili ay nag -aalok ng isang pagbili upang makuha ang alok na tinanggap. Kahit na ako ay magiging malungkot kung hindi ko sinabi ang ilang mga ahente ay gumana sa ganoong paraan, ang katotohanan ay hindi. Kung ang isang mamimili ay lumapit sa akin na may ganitong uri ng pag-iisip, na parang gagawin ko ang anumang bagay para sa isang komisyon, masusumpungan ko ang implikasyon na nakakasusuot.
Maaari din nilang hilingin sa dual agent na muling makipag-ayos sa komisyon ng real estate upang madagdagan ang kita ng nagbebenta sa isang alok na mababa ang bola .
Ahente ng Transaksyon
Upang maiwasan ang dual agency, ang ilang mga ahente ay gagana bilang mga ahente ng transaksyon. Ang mga ahente ng transaksyon ay hindi kumakatawan sa alinmang partido at hindi pinoprotektahan ang interes ng nagbebenta o ang bumibili. Pinapayagan lamang nila ang transaksyon.
Tinutulungan ng ahente ng transaksyon na tuparin ang mga obligasyon ng kontrata sa pagbili at nagbibigay ng kinakailangang papeles para sa bawat panig. Pinagpapahina nito ang ilan sa mga responsibilidad na natamo kapag ang mga ahente ay tumatagal ng dalaw na ahensiya at higit pang nagtanggal sa ahente mula sa katapatan.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.