Ang Paraan ng Pagtatapos ng Bahay

Naghihintay na Isara sa isang Home

Kung hindi ka maingat, ang proseso ng pagsasara ng bahay ay maaaring tumagal ng mas mahaba kaysa sa iyong iniisip, at posibleng mag-drag nang mas mahaba kaysa sa inaasahan mo, na normal, ngunit may mga paraan upang maiwasan ang mga problema. Halimbawa, pagkatapos matanggap ang isang alok sa pagbili , ang susunod na tanong na nais malaman ng mga mamimili sa bahay ay kung gaano katagal ang kinakailangan para sa bahay na isara. Maliban kung ang mga mamimili ay nagbabayad ng lahat ng pera para sa bahay, ito ay ang tagapagpahiram ng mamimili na matukoy ang haba ng oras na kinakailangan upang iproseso ang utang at isara.

Na nangangahulugan na ang tagapagpahiram ay gumaganap ng isang mahalagang papel na hindi maiiwasan.

Ang isang mamimili at nagbebenta ay maaaring sumang-ayon sa isang mas maaga na petsa ng pagsasara sa kontrata ng pagbili , ngunit kung ang tagapagpahiram ay hindi maaaring gumaganap sa panahon ng window na iyon, hindi mahalaga kung aling petsa ang napili, dahil hindi ito sasapit sa petsa Mamimili at nagtutukoy ang nagbebenta. Magtatapos ito kapag handa na ang tagapagpahiram na isara. Dagdag pa, hindi lahat ng mga tagapagpahiram ay nagkakaloob ng kapaki-pakinabang.

Ang Escrow Closing Process

Depende sa kung saan ka nakatira, ang anumang bilang ng mga entity ay maaaring hawakan ang proseso ng pagsasara. Talakayin natin ang ilan. Ang ahente ng pagsasara ay maaaring isang opisyal ng eskrow , isang mas malapit, ang pamagat ng kumpanya o isang abugado ng real estate .

Ang pagsasara ng mga proseso ay maaaring mag-iba nang malaki kahit sa loob ng parehong estado. Halimbawa, sa California, ang proseso ng escrow ay iba sa hilagang California kumpara sa timog California. Ang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng dalawa ay ang mga tagubilin ng eskrow ay iginuhit at nilagdaan sa front end (ilang sandali pagkatapos ng pagtanggap ng pag-aalok) sa katimugang Cal at sa likod na dulo (bago ang pagsasara) sa hilagang Cal.

Bago ang anumang eskrow ay maaaring isara, gayunpaman, ang lahat ng mga tuntunin ng kontrata ng pagbili ay dapat matugunan; pagkatapos ay i-deposito ng nagbebenta ang gawa at ang bumibili ay nag-deposito ng mga pondo. Narito ang mga uri ng sample ng mga kondisyon na kinakailangan sa California. Maaaring magkakaiba ang proseso ng pagsasara ng iyong estado.

• Ganap na isinagawa ang kasunduan sa pagbili at mga addendum.

• Ang deposito ng maalab na deposito ng pera .
• Pagmamanman ng bahay o pagwawaksi.
• Ang katuparan ng mga obligasyon sa nagbebenta tulad ng pagsusumite ng ulat ng pag- inspeksyon ng peste at / o pagkumpleto, certification ng bubong , warranty ng bahay , patakaran ng paunang pamagat , resibo ng hinihiling na benepisyaryo , pag-aayos, kung mayroon man, ayon sa Kahilingan para sa Mga Pag-aayos .
• Pagkumpleto ng inspeksyon ng mamimili, kabilang ang paglabas ng mga contingencies, kung hinihiling.
• Huling pagsusuri ng mamimili o waiver ng mamimili.
• Pagtatasa ng ari-arian sa pamamagitan ng appraiser ng tagapagpahiram.
• Pag-apruba ng pautang at kasiyahan ng mga kondisyon ng pautang sa pamamagitan ng mamimili tulad ng pagdeposito ng katibayan ng isang patakaran sa seguro sa tahanan .
• Mga naka-sign na escrow na tagapagsilbi at Mamimili.
• Ang naka-sign at na-notarized gawa ng nagbebenta na nagbigay ng pamagat.
• Ang naka-sign at na-notarized na gawa ng mamimili ng tiwala at naisakatuparan na promisory note .
• Mga lagda ng mamimili sa lahat ng mga dokumento ng pautang.
• Ang deposito ng mga pondo ng bumibili mula sa tagapagpahiram.
• Ang deposito ng balanse ng down payment ng bumibili at mga gastos sa pagsasara ng mamimili .

Gaano katagal ang Pagkuha ng Home Closing?

Ang mga mamimili na nakatanggap ng preapproval na pautang kumpara sa paunang kwalipikasyon ng pautang ay kadalasang nasa posisyon na mas maaga. Ang proseso ng preapproval ay nagsasangkot ng pag-verify ng ilang mga item upfront, bago pumirma sa kontrata ng pagbili, inilipat ang borrower ng ilang hakbang na mas malapit sa pagsasara.

Kung pinapatunayan ng tagapagpahiram ang trabaho ng borrower, mga account sa bangko at ulat ng kredito , ang pagsasara ay maaaring maganap sa lalong madaling proseso ng mga underwriters ang mga papeles at repasuhin ang tasa, sa pangkalahatan sa loob ng isang linggo o dalawa. Gayunpaman, kung ang isang dokumento ay nawawala mula sa file tulad ng isang paunang ulat ng titulo o kondisyon ng pagbebenta ng nagbebenta, maaaring maantala ang pagsasara.

Ang karamihan sa mga kaugnay na pautang sa mortgage ay maaaring isara sa loob ng 30 araw. Ang mga espesyal na first-time home buyer program, lalo na ang mga may kinalaman sa tulong sa down payment ng bumibili , ay maaaring tumagal ng 35 hanggang 45 araw upang isara. Ang mga espesyal na pautang ay karaniwang nangangailangan ng pag-apruba mula sa dalawang proseso ng underwriting.

Sa kabilang banda, ang pagsunod sa mga patnubay ng TRID ay maaaring paminsan minsan ay mapabagal ang proseso sapagkat ang mga nilalang na nagtutulungan ay walang mga umiiral nang relasyon.

Pagtatapos ng Home Closing

Ang mga pinakamalaking problema ay kadalasang nangyayari pagkatapos isumite ang file sa underwriter. Ang mga opisyal ng pautang ay karaniwang pamilyar sa mga alituntunin sa pag-underwrite; gayunpaman, hindi nila laging mahuhulaan ang tugon ng underwriter. Ang bawat underwriter ay natatangi.

Ang maliit ay mas masahol pa para sa mga mamimili kaysa sa pag-upo sa itaas ng mga kahon na naglalaman ng bawat mahalagang pagmamay-ari nila, naghihintay para sa mga manlalaro at hindi alam kung ang kanilang pautang ay maaprubahan ng isang underwriter. Ang huling ilang araw ng pagsasara ay maaaring maging napaka-suspenseful.

Ang mga nagpapahiram ng institusyon ay tila nagiging sanhi ng mas maraming pagkaantala kaysa sa mga broker ng mortgage. Hindi ako sigurado kung ito ay dahil ang mga malalaking bangko ay sumunod sa kanilang sariling mga pamamaraan o ang kanilang mga empleyado ay sumuntok ng isang orasan at hindi talagang nagmamalasakit sa file na tulad ng nakatalagang mga kontra-bahagi, ngunit karamihan sa mga pagkaantala sa aking mga escrow ay mula sa mga malalaking bangko.

Narito ang mga karaniwang problema na maaaring antalahin o pigilan ang pagsasara, marami sa kung saan, ito ay pains sa akin upang sabihin, dapat na natugunan bago ang pagsusumite sa isang underwriter, ngunit kung minsan ang bola ay bumaba:

• Ang mababang tasa o ang underwriter ang nag-uutos ng pagsusuri sa pagsusuri na hindi tumutugma sa unang pagsusuri.
• Karagdagang utang na natagpuan sa na-update na ulat ng credit ng mamimili.
• Nabanggit ang mga pagkakamali sa ulat ng credit ng mamimili.
• Bagong mga lien o mga hatol na isinampa laban sa bumibili o nagbebenta sa pag-update ng pamagat.
• Mga ulap sa pamagat.
• Pagbabago ng katayuan ng kasal para sa bumibili o nagbebenta.
• Kinakailangang na-update na pahayag ng bangko o mga dokumento sa pananalapi.
• Ang impormasyon sa seguro ay nawawala.
• Nag-expire na utang o programa na pangako.
• Ang mga malaking pagbabago sa mga bayarin sa pagtantya sa pautang.

Kung ang kontrata ng pagbili ay hindi naglalaman ng isang probisyon na gumagawa ng pagsasara ng kontingent sa pag-apruba ng pautang, ang masigasig na deposito ng mamimili ay maaaring mapanganib kung ang utang ay hindi aprubado at hindi isasara ang transaksyon.

Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.