Pagbili ng Bahay na May Financing ng May-ari
Kung hihilingin mo nang direkta ang nagbebenta, malamang na sinasabi ng nagbebenta na hindi. Sellers madalas tanggihan ang mungkahi ng financing ng may-ari dahil walang sinuman ay ipinaliwanag ang mga benepisyo o ipinanukalang financing ng may-ari bilang isang paraan upang ibenta ang bahay.
Karamihan sa mga nagbebenta ay hindi nagbebenta ng bahay araw-araw. Ang kanilang kaalaman ay limitado sa maginoo na mga gawain kung saan bumibili ang bangko sa bangko upang makakuha ng isang mortgage .
Gayunpaman, para sa isang nagbebenta na ang bahay ay hindi nagbebenta o kapag ang mga tradisyonal na tagapagpahiram ng tagapagpahiram ay masikip, ang financing ng may-ari ay biglang nagiging popular. Ang financing ng may-ari ay talagang isang praktikal na opsyon para sa ilan sa mga merkado ng mamimili . Hindi lang magkano sa mga merkado ng nagbebenta.
Ano ang financing ng may-ari?
Kapag ang bahagi o lahat ng presyo ng pagbili, mas mababa ang down payment ng bumibili, ay dinadala ng (financed ng) ang nagbebenta, ang nagbebenta ay nagbibigay ng financing ng may-ari. Hindi mahalaga kung ang ari-arian ay may isang umiiral na pautang, maliban sa lawak na maaaring mapabilis ng umiiral na tagapagpahiram ang utang sa pagbebenta dahil sa isang sugnay na alienation . Sa halip na pumunta sa bangko, ang bumibili ay nagbibigay ng isang instrumento sa financing sa nagbebenta bilang katibayan ng utang at gumagawa ng mga pagbabayad sa nagbebenta.
Kung ang property ay libre at malinaw, ibig sabihin ang nagbebenta ay may malinaw na titulo nang walang anumang mga pautang, ang nagbebenta ay maaaring sumang-ayon na dalhin ang lahat ng financing.
Sa pagkakataong iyon, sumasang-ayon ang bumibili at nagbebenta sa isang rate ng interes, buwanang halaga ng pagbabayad at termino ng utang, at binabayaran ng bumibili ang nagbebenta para sa equity ng nagbebenta sa isang basehan.
Ang instrumento ng seguridad ay karaniwang naitala sa mga pampublikong talaan, na pinoprotektahan ang parehong mga partido. Tandaan, ipinagbabawal ng ilang mga batas ng estado ang mga pagbabayad ng balloon.
Ang ilang batas ng pamahalaang pederal ay maaari ding mamamahala sa financing ng may-ari. Maaari kang makakuha ng legal na payo upang matiyak na sinusunod mo ang batas.
Mga Uri ng Financing ng May-ari
Maaaring mapahintulutan ang karamihan sa mga transaksyon sa pagbili ng pera. Ang mga nagbebenta at mamimili ay libre upang makipag-ayos sa mga tuntunin ng financing ng may-ari, napapailalim sa mga batas sa usura at iba pang mga regulasyon na partikular sa estado. Muli, baka gusto mong humingi ng legal na payo.
Bagaman walang kinakailangang pababa sa pagbabayad, marami ang nagbebenta ng sapat na down payment upang protektahan ang kanilang katarungan . Ang mga pagbabayad sa pababa ay maaaring mag-iba mula sa napakakaunting hanggang 30 porsiyento pababa o higit pa. Nararamdaman ng mga nagbebenta na ang kanilang katarungan ay pinangangalagaan ng pagbabayad ng bumibili dahil ang mga mamimili ay mas malamang na pumasok sa foreclosure kung sila ay namuhunan ng maraming upfront ng pera.
Ang ilang mga variation ng financing ng may-ari ay kinabibilangan ng:
- Mga Kontrata sa Lupa.
Ang mga kontrata sa lupain ay hindi pumasa sa legal na pamagat sa bumibili ngunit binibigyan ang pamamaraang pantay na pamagat. Ang bumibili ay nagbabayad sa nagbebenta para sa isang tiyak na panahon. Sa huling pagbabayad o refinance, tinatanggap ng mamimili ang gawa.
- Mga Tala ng Promissory at Mga Mortgage.
Ang mga nagbebenta ay maaaring magdala ng mortgage para sa buong balanse ng presyo ng pagbili (mas mababa ang down payment), na maaaring kasama ang isang kalakip na pautang. Ang uri ng financing na ito ay tinatawag na "all-inclusive mortgage" o "all-inclusive trust deed" (AITD). Ang nagbebenta ay tumatanggap ng isang override ng interes sa kalakip na pautang.
Ang isang nagbebenta ay maaari ring magdala ng junior mortgage, kung saan ang kaso, ang mamimili ay kukuha ng pamagat na napapailalim sa umiiral na pautang o makakuha ng isang bagong unang mortgage. Ang tumatanggap ay tumatanggap ng isang gawa at nagbibigay sa nagbebenta ng pangalawang mortgage para sa balanse ng presyo ng pagbili, mas mababa ang down payment at unang halaga ng mortgage.
- Mga Kasunduan sa Pagbili ng Lease.
Ang pagbebenta sa kasunduan sa lease-purchase ay nangangahulugan na ang nagbebenta ay nagbibigay sa mamimili ng pantay na pamagat at pagpapaupa ng ari-arian sa mamimili. Sa pagtupad ng kasunduan sa lease-purchase, tinatanggap ng bumibili ang pamagat at kadalasang nakakakuha ng pautang upang bayaran ang nagbebenta, pagkatapos matanggap ang kredito para sa lahat o bahagi ng mga pagbabayad sa pautang patungo sa presyo ng pagbili.
Mga Benepisyo sa Pag-aari ng May-ari sa Mga Mamimili ng Tahanan
- Little o Walang Qualifying.
Kahit na hinihiling ng nagbebenta ang isang ulat ng kredito sa mamimili, ang interpretasyon ng nagbebenta ng mga kwalipikasyon ng mamimili ay karaniwang mas mahigpit at mas nababaluktot kaysa sa mga ipinataw ng mga maginoo na nagpapahiram.
- Inayos na Pananalapi.
Hindi tulad ng maginoo na mga pautang , ang mga nagbebenta at mamimili ay maaaring pumili mula sa iba't ibang mga pagpipilian sa pagbabayad tulad ng interes lamang, fixed-rate na pagbabayad ng utang sa pamamagitan ng mga hulog , mas mababa kaysa sa interes o isang pagbabayad ng lobo . Maaaring makihalubilo at tumugma ang mga pagbabayad. Ang mga rate ng interes ay maaaring ayusin nang pana-panahon o manatili sa isang rate para sa termino ng utang.
- Down Payment Flexibility.
Napapahintulutan ang mga pagbabayad sa pababa. Kung gusto ng isang nagbebenta ng isang mas malaking down payment kaysa sa nagmamay-ari ng mamimili, paminsan-minsan ang mga nagbebenta ay hayaan ang isang bumibili na gumawa ng mga pana-panahong mga pagbabayad na lump-sum patungo sa isang paunang pagbabayad.
- Mas mababang mga Halaga ng Pagsara .
Kung walang institusyonal na tagapagpahiram, walang mga pautang o diskwento na dapat bayaran. Walang mga bayarin sa pagproseso, mga bayarin sa pagpoproseso, mga bayarin sa pangangasiwa o anumang iba pang iba't ibang mga bayad sa iba't ibang mga ipinagkakaloob nang regular na singil, na awtomatikong nagse-save ng pera sa mga gastos sa pagsasara ng mamimili .
- Mas mabilis na Pag-aari.
Dahil ang mga mamimili at nagbebenta ay hindi naghihintay para sa isang tagapagpahiram upang iproseso ang financing, ang mga mamimili ay maaaring magsara nang mas mabilis at makakuha ng pag- aari ng mamimili nang mas maaga sa isang maginoo na transaksyon sa pautang.
Mga Benepisyo sa Financing ng May-ari sa Mga Nagbebenta ng Home
- Ang Mas Mataas na Presyo ng Pagbebenta.
Dahil ang nagbebenta ay nag-aalok ng financing ng may-ari, ang nagbebenta ay maaaring nasa posisyon na mag-utos ng buong listahan ng presyo o mas mataas.
- Mga Buwis sa Pagbubuwis .
Ang nagbebenta ay maaaring magbayad nang mas mababa sa mga buwis sa isang pagbebenta sa pagbayad, na nag-uulat lamang ng kita na natanggap sa bawat taon ng kalendaryo.
- Buwanang Kita.
Ang mga pagbabayad mula sa isang mamimili ay nagdaragdag ng buwanang cash flow ng nagbebenta, na nagreresulta sa magagastos na kita.
- Mas mataas na Rate ng Interes.
Ang pag-aari ng may-ari ay maaaring magdala ng isang mas mataas na rate ng interes kaysa sa isang nagbebenta na maaaring makatanggap sa isang money market account o iba pang mga uri ng mababang uri ng pamumuhunan.
- Mas maikli na Termino ng Listahan.
Ang pag-aari ng may-ari ay umaakit sa ibang hanay ng mga mamimili. Kung ang isang ari-arian ay hindi nagbebenta sa ilalim ng mga maginoo na pamamaraan, ang pagbibigay ng financing ng may-ari ay isang paraan upang lumabas mula sa dagat ng imbentaryo at ilipat ang isang hard-to-sell na ari-arian na kung hindi man ay hindi maaaring ibenta.
Sa pagsasara, bago pumasok sa isang transaksyon sa financing ng may-ari, mangyaring kumunsulta sa isang abogado sa real estate at kumuha ng karampatang legal na payo. Huwag umasa sa iyong real estate agent para sa impormasyon, maliban kung ang iyong ahente ay isang practicing abogado sa real estate.