Paano Gumagawa ang Kontrata ng Lupain para sa Pagbili ng Mga Bahay

Bakit Home Buyers Like Contracts Land

Ang mga kontrata ng lupa para sa pagbili ng mga bahay ay napakapopular sa huling bahagi ng 1970s at unang bahagi ng 1980s. Sa sandaling iyon, ang mga kontrata sa pagbebenta sa pag-install, na minsan ay tinatawag na mga kontrata para sa gawa, ay nag-aalok ng mas kaakit-akit na mga tuntunin sa financing sa mas mataas na mga antas at matigas na mga pamantayan ng kwalipikasyon ng mga nagpapahiram ng institutional.

Ang mga kontrata sa lupa ay nagsimulang mawawala kapag ang mga kinakailangan sa pautang ay lumambot at ang mga rate ay bumaba sa ibaba 8%. Subalit hindi sila nawala nang buo at, sa katunayan, ay bumalik sa merkado sa panahon ng mortgage crisis.

Ang mga naunang mga may-ari ng bahay na nawalan ng kanilang mga tahanan sa pagreremata o ibinebenta sa pamamagitan ng isang maikling pagbebenta ay nagsimulang umasa sa mga kontrata ng lupa bilang isang alternatibong financing kapag ang mga malalaking bangko ay pinalitan sila.

Ano ang Kontrata ng Kontrata sa Pag-aanunsiyo?

Ang isang kontrata ng pagbebenta sa pag-install ay anumang uri ng kontrata na tumatawag para sa mga pana-panahong pagbabayad, ngunit sa real estate, sa pangkalahatan ito ay tinutukoy bilang kontrata sa lupa, kontrata para sa gawa, o kontrata para sa pagbebenta. Ang terminong "lupain" ay nagpapahiwatig na ang kontrata ng lupa ay maaaring gamitin upang bumili ng anumang uri ng real estate na mayroon o walang mga pagpapabuti.

Ang kontrata ng pagbebenta sa pag-install ay nagpapakita ng presyo ng pagbebenta, ang halaga ng down payment, rate ng interes, halaga ng buwanang (o panaka) na pagbabayad, at ang mga tungkulin ng bawat isa sa mga partido. Sinasaklaw nito ang mga responsibilidad tulad ng kung sino ang mananatili sa bahay, magbayad para sa seguro, at buwis sa ari-arian - na sa pangkalahatan ay ang bumibili. Ang kontrata ay magsasama ng isang rekomendasyon para sa nagbebenta kung ang bumibili ay hihinto sa paggawa ng mga pagbabayad sa pag-install.

Mga detalye:

• Kontrata sa lupa o kontrata para sa gawa ay isang kasunduan sa seguridad sa pagitan ng isang nagbebenta, na tinatawag na isang Vendor, at isang mamimili, na tinatawag na Vendee.
• Sumasang-ayon ang Vendor na magbenta ng isang ari-arian sa pamamagitan ng pagtustos ng pagbili para sa Vendee.
• Ang Vendor ay may legal na pamagat at ang Vendee ay tumatanggap ng pantay na pamagat.
• Maaaring isama ng financing ng may-ari ang isang umiiral na balanse ng mortgage (tingnan ang higit pa sa ibaba) o ang ari-arian ay maaaring libre at malinaw (pinakamahusay na pagpipilian).

• Sa kabayaran nang buo, ang Vendor ay nagpapataw ng Vendee ng isang gawa sa ari-arian.

All-inclusive (wrap-around) Kontrata sa Lupa

• Ang mga kontrata sa wrap-around ay naglalaman ng isang umiiral na mortgage.
• Ang Vendee ay gumagawa ng isang pagbabayad sa Vendor.
• Sa pagtanggap ng pagbabayad, binabayaran ng Vendor ang pagbabayad ng pinagbabatayan ng tagapagpahiram at pinanatili ang iba.
• Kung ang kasalukuyang mortgage ay may mas mababang rate ng interes kaysa sa rate ng interes sa kontrata, ang Vendor ay nakakakuha ng karagdagang interes sa pera na hindi kasali sa Vendor. Ito ay kilala bilang isang override.

Ang sumusunod ay kung paano ito gumagana.

1. Sabihin ang presyo sa pagbebenta ay $ 100,000.
2. Ang Vendee ay naglalagay ng $ 10,000.
3. Sumasang-ayon ang Vendee na gumawa ng mga pagbabayad sa $ 90,000, na may interes sa 6.5%, na babayaran ng $ 567.
4. Ang kasalukuyang umiiral na pautang ay $ 50,000, na babayaran sa 5% na interes na may kabayaran na $ 268.
5. Ang Vendor ay kumikita ng 6.5% na interes sa $ 40,000 ng equity, PLUS 1.5% na interes sa kasalukuyang mortgage na $ 50,000 at mga pockets $ 299 sa isang buwan.
6. Binabayaran din ng Vendee ang mga buwis, seguro at lahat ng iba pang mga gastos ng pagmamay-ari.

Straight Contracts

Walang override ng interes sa isang tuwid na kontrata. Ang Vendee ay maaaring sumang-ayon na bayaran ang umiiral na tagapagpahiram nang direkta at gumawa ng isa pang pagbabayad sa Vendor, o ang Vendee ay maaaring magpadala ng isang pagbabayad sa Vendor, at ang Vendor ay magbabayad ng pagbabayad sa pinagbabatayang tagapagpahiram.

Tingnan natin ang nakaraang halimbawa sa isang tuwid na kontrata:

1. Ang presyo ng pagbebenta ng $ 100,000.
2. Ang Vendee ay naglalagay ng $ 10,000.
3. Nagbibigay ang Vendee ng isang pagbabayad na $ 268 sa umiiral na balanse sa utang na $ 50,000, na may interes sa 5%.
4. Nagbibigay ang Vendee ng pangalawang pagbabayad sa Vendor sa $ 40,000 na may-ari ng financing, na may interes sa 6.5% at maaaring bayaran sa $ 253 bawat buwan.
5. Kabuuan ng parehong pagbabayad ay $ 521, na nagliligtas sa Vendee $ 46 bawat buwan sa ibabaw ng wrap-around.

Kapangyarihan ng Pagbebenta

• Ang ilang mga pamagat ng kompanya ay nagsusumite ng mga kontrata ng lupa at nagtitiyak na naglalaman ng isang Vendor, isang Vendee at isang Trustee. Kakailanganin mong tumawag sa paligid upang makahanap ng tulad ng isang kumpanya ng pamagat.
• Tulad ng isang tiwala sa isang tiwala na gawa , ang Vendor at Vendee ay nagtatalaga ng karapatan, pamagat at interes sa tagapangasiwa para sa layunin ng pagkuha ng mga obligasyon ng Vendor at Vendee.
• Kung ang Vendee ay hihinto sa paggawa ng mga pagbabayad, ang Tagapangasiwa ay may kapangyarihang itakwil sa ilalim ng kapangyarihan ng pagbebenta.

• Ang proseso ng pag-file ng isang abiso ng default ay nag-iiba mula sa estado sa estado.

Mga Clauses ng Pagpapatulin sa Mga Pautang Pinagmulan

Lahat ng mga pautang ngayon ay naglalaman ng mga clauses ng acceleration at alienation . Ang mga nagpapautang ay nagkaroon ng mahabang kasaysayan ng mga pautang sa pagtawag nang kaagad at maaaring bayaran kung ang mga mamimili ay kumuha ng pamagat na "sasailalim sa" sa mga umiiral na pautang . Iyon ay dahil gusto ng mga nagpapautang na kwalipikado ang mga mamimili, bayaran ang mga punto ng pautang at mas mataas na mga rate ng interes .

Si Sue Heimbichner, isang escrow officer sa Pamagat ng Chicago sa Sacramento, ay nasa negosyo mula noong 1976 at pinanood ang katanyagan ng mga kontrata sa lupa na darating at pumunta. Ang isa sa mga pinakamalaking lawsuits mula sa panahong iyon ay umunlad mula sa mga mamimili na nagsasagawa ng pamagat na napapailalim sa mga umiiral nang mortgages na hawak ng federal savings and loan associations. Ipinasa ng Kongreso ang Batas ng mga Institusyon ng Depositor ng 1982, na epektibo ang pagwawaksi ng kakayahan na kumuha ng mga umiiral na pautang.

Sinabi ni Heimbichner na ang mga nagpapahiram ngayon ay may posibilidad na tumingin sa kabilang paraan. "Ang ilang nagpapautang ay natutuwa na magawa ang kanilang mga kabayaran," sabi niya. Ngunit huwag subukan na kunin ang mga pautang na nakabase sa pamahalaan. "Hindi mo nais na gulo sa gobyerno," binabalaan ni Heimbichner, "dahil sasaktan ka." Kung ang iyong kontrata sa lupa ay naglalaman ng isang umiiral na mortgage, dapat mong hanapin ang payo ng isang abugado sa real estate.

Ang mga halimbawa ng mga pautang na nakabase sa pamahalaan ay sina Fannie Mae o Freddie Mac, at ang mga pautang sa gobyerno ay FHA o VA.

Bundle of Rights ng Vendee

Para sa lahat ng praktikal na layunin, ang Vendee ay nagmamay-ari ng ari-arian at may karapatan sa:

• Pag-aari.
• Tahimik na kasiyahan at paggamit ng ari-arian.
• Pagbubukod, pagpilit sa iba na umalis sa mga lugar.
• Ibinebenta muli.

Mga Benepisyo sa Vendee

• Walang kwalipikado, bagaman maaaring hilingin ng Vendor ang isang kopya ng ulat ng kredito ng mamimili.
• Pagbaba ng flexibility ng pagbabayad. Ang halaga ay maipag uugnayan.
• Ang haba ng tagal ng kontrata ng lupa, rate ng interes , at mga pagbabayad ay mapag-usapan.
• Mababang gastos sa pagsasara . Walang bayad sa nagpapahiram upang magbayad.
• Mabilis na pagsasara. Maaaring isara ang mga transaksyon sa 7 araw o mas kaunti.

Mga Benepisyo sa Vendor

• Kadalasan mas mataas ang presyo ng pagbebenta at walang tasa. Bagaman pinapayuhan ang mga mamimili na makakuha ng isang tasa.
• Kung maaaring ipagbayad ng buwis, posibleng maging karapat-dapat para sa ipinagpaliban na pakinabang.
• Buwanang kita.
• Kadalasan ang isang mas mahusay na rate ng return kaysa sa mga account sa market ng pera .
• Kung ang ari-arian ay di-sumasang-ayon, ito ay isang madaling paraan upang magbenta.
• Mabilis na pagsasara.

Mga Tip sa Mamimili

• Kumuha ng isang tasa.
• Kumuha ng seguro sa pamagat.
• Kasangkutin ang mga serbisyo ng isang humahawak na kumpanya upang mapanatili ang pag-aari ng isang isinagawa na gawa at ang mga orihinal na dokumento.
• Makipag-usap sa isang abugado sa real estate .

Tip sa Nagbebenta

• Hilain ang ulat ng credit ng mamimili.
• Isama ang parehong mga pangalan ng Vendor at Vendee sa umiiral na patakaran sa seguro.
• Pag-upa ng isang kumpanya ng pagbabayad upang mahawakan ang pagkolekta ng kontrata.
• Makipag-usap sa isang abugado sa real estate.

Ang artikulong ito ay hindi dapat i-configure bilang pagbibigay ng legal na payo. Ang mga abogado lamang ay maaaring mag-alok ng legal na payo

Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, ay isang broker-associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.