Kailan Maaari Ilipat ang isang Homebuyer?
Ang Petsa ng Pagkuha ng Mamimili sa Pagtatapos
Tandaan na ang pagsasara ay hindi palaging nangangahulugan ng rekord ng gawa dahil, sa ilang bahagi ng bansa, ang mga county ay mga linggo sa likod ng pag-record ng mga gawa. Sa mga sitwasyong iyon, ang pagsasara ay nangyayari kapag ang pera ay nagbabago ng mga kamay, ang sulat ay inilabas at ang lahat ng mga kondisyon ng kontrata ay natugunan. Kung saan ako nagtatrabaho sa Sacramento, ang mga mamimili ay hindi nakukuha ang mga susi hanggang ang kumpirmasyon ng kumpanya ay nakumpirma na ang tala ay naitala at ipinahiwatig ang pagkumpirma na iyon.
Mga Kustomer Petsa ng Pagkakaroon
Ang lokal na custom ay mag-utos kung paano humihingi ang mamimili ng pagmamay-ari, ngunit ang pagmamay-ari ay karaniwang isang isyu na napagkasunduan sa pagtanggap ng kontrata ng pagbili . Hindi karaniwan para sa isang mamimili na makatanggap ng mga susi sa araw na isinasara ang transaksyon. Sa ilang bahagi ng bansa, binibigyan ng mga mamimili ang mga nagbebenta ng isang araw o dalawa pagkatapos magsara sa paglipat. Kung minsan ang mga nagbebenta ay umuurong mula sa mga mamimili. Anuman ang sinasang-ayunan mo, siguraduhing nakasulat ito.
Paano Maaapektuhan ng Mga Kundisyon ng Market ang Mga Mamimili ng Mga Petsa ng Mamimili
- Sa mga merkado ng nagbebenta, ang mga mamimili ay madalas na magbibigay ng mga nagbebenta ng ilang araw upang ilipat nang walang pagsasaalang-alang sa mamimili. Ito ay upang makakuha ng isang gilid sa kaganapan ang nagbebenta na natatanggap ng maraming mga alok .
- Sa mga merkado ng mamimili, ang mga mamimili sa pangkalahatan ay igiit ang pagsakop sa pagsara at kilala na tanggihan upang isara kung ang property ay hindi magiging bakante sa pagsasara.
- Sa neutral na mga merkado, ang pagmamay-ari ay karaniwang sa pagsasara.
Pag-aari ng Maagang Mamimili
Bilang isang pangkalahatang tuntunin, ang pagbibigay ng mga mamimili ng maagang pagmamay-ari ay nabagsak dahil sa napakaraming mga bagay na maaaring magkamali sa huling minuto. Ang pagpapalayas ay hindi laging madali o hindi mahal. Para sa kadahilanang iyon, ipinapayo ng mga propesyonal na ang mga nagbebenta at mamimili ay nagpapatupad ng ilang uri ng mga kasunduan sa pag-upa.
Nagbebenta Rent-backs Panatilihin Pag-aari
Ang mga mamimili ay nagnanais ng mga nagbebenta na magbayad ng halagang katumbas sa kanilang pagbabayad ng mortgage , kasama ang seguro at buwis. Ang halaga na iyon ay madalas na higit pa kaysa sa orihinal na nagbabayad na mortgage sa nagbebenta. Anuman ang halaga ay napagkasunduan, isulat ito, at magsagawa ng kasunduan sa pag-upa upang protektahan ang lahat ng partido. Ang halaga ay ma-negatibo at walang tunay na dahilan na kinakailangan nito batay sa PITI ng mamimili. Ang isang argument ay umiiral na ang halaga ng rental ay dapat na batay sa average na mga halaga ng rental para sa lugar.
Pagkahuli ng Pagkahulog Dahil sa Kundisyon ng Pagpondo ng Pautang
Kahit na ang mga pinakamahusay na inilatag plano magpatakbo ng afoul minsan. Ang iyong kontrata ay maaaring ma-spell out nang eksakto kung ang occupancy ay pinahihintulutan, ngunit hindi maaaring isara ang transaksyon sa oras. Ang mga karaniwang dahilan ay may kinalaman sa utang. Sa oras na naka-sign ang mga dokumento ng pautang at susuriin sila ng tagapagpahiram, maaaring tumawag ang underwriter para sa isang kondisyon ng pautang upang masiyahan bago ang pagpopondo.
Ang kasiyahan ng kondisyong iyon ay madaling makaiantala sa utang.
Ang isang kamakailang nagbebenta mula sa Carmichael, CA, ay natagpuan na hindi niya mahanap ang anumang mga movers upang gumana sa isang holiday, ang araw na siya ay dapat na umalis sa kanyang bahay ng 40 taon. Ang mga mamimili ay tumanggi na bigyan ang nagbebenta ng isang dagdag na araw upang lumabas, na nag-aangkin na ang nagbebenta ay dapat na gumawa ng mga kaayusan malayo bago ang kanyang araw ng paglipat. Nag-aatubili, at sa dagdag na gastos, nagbago ang nagbebenta sa kanyang paglipat ng araw upang matugunan ang mga pangangailangan ng mga mamimili.
Sa huling minuto, ang nagpautang ay humingi ng kondisyon sa pautang at tumangging pondohan ang utang hanggang sa matugunan ang kondisyon. Ang pagpupulong sa kalagayan ay naantala ng pagsara ng 2 araw, ngunit nais ng mga mamimili ang mga susi sa bahay sa araw na ito ay orihinal na nakatakdang isara. Hindi nila gustong pisikal na lumipat. Nais nilang i-shampoo ang karpet.
Kung ikaw ang nagbebenta na lumipat at umalis sa bakanteng bahay, sa ilalim ng mga kondisyong ito, ibibigay mo ba ang mga susi sa mga mamimili na ito?
Ang nagbebenta, kapag alam na ang mga susi ay hindi dapat ipasa sa isang mamimili hanggang sa magsara ang isang transaksyon, ay nagpasya na pigilin ang mga susi. Siya ay nasa kanyang mga karapatan. Bakit panganib ng isang problema?
Tip: Sa halip na tukuyin ang pag-aari sa isang tiyak na petsa, mas matalinong magsulat ng mga kontrata na nagbibigay ng pag-aari alinman sa "pagsasara" o X araw bago o X araw pagkatapos, hindi isang tiyak na petsa.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.