Paano Mag-invest sa Real Estate
Ang pamumuhunan sa real estate ay isa sa pinakamatandang porma ng pamumuhunan, dahil sa mga unang araw ng sibilisasyon ng tao. Ang Predating modernong stock market, ang real estate ay isa sa limang pangunahing mga klase sa pag-aari na ang bawat mamumuhunan ay dapat seryosong isaalang-alang ang pagdaragdag sa kanyang portfolio para sa natatanging daloy ng salapi, pagkatubig, kakayahang kumita, buwis, at mga benepisyo sa sari - sari na inaalok nito. Sa pambungad na gabay na ito, lalakarin ka namin sa mga pangunahing kaalaman ng pamumuhunan sa real estate, at talakayin ang iba't ibang paraan na maaari mong makuha o pagmamay-ari sa mga pamumuhunan sa real estate.
Una, magsimula tayo sa mga pangunahing kaalaman: Ano ang pamumuhunan ng real estate?
Ano ang Namumuhunan sa Real Estate?
Ang pamumuhunan sa real estate ay isang malawak na kategorya ng operating, pamumuhunan, at pinansiyal na mga aktibidad na nakasentro sa paligid ng paggawa ng pera mula sa nasasalat na ari-arian o mga daloy ng pera sa paanuman na nakatali sa isang nasasalat na ari-arian.
Mayroong apat na pangunahing paraan upang kumita ng pera sa real estate:
- Pagpapahalaga sa Real Estate : Ito ay kapag ang halaga ng ari-arian ay nagdaragdag. Ito ay maaaring dahil sa isang pagbabago sa merkado ng real estate na nagdaragdag ng pangangailangan para sa ari-arian sa iyong lugar. Maaaring gamitin ito dahil sa mga pag-upgrade na inilalagay mo sa iyong real estate investment upang gawin itong mas kaakit-akit sa mga potensyal na mamimili o renter. Gayunpaman, ang pagpapahalaga sa real estate ay isang mapanlinlang na laro.
- Cash Flow Income (Rent) : Ang ganitong uri ng pamumuhunan sa real estate ay nakatutok sa pagbili ng isang ari-arian sa real estate, tulad ng isang gusali ng apartment, at pagpapatakbo nito upang mangolekta ka ng isang stream ng cash mula sa upa. Ang kita ng cash flow ay maaaring mabuo mula sa mga gusali ng apartment, mga gusali ng opisina, mga bahay ng pag-aarkila, at higit pa.
- Mga Kaugnay na Kita sa Real Estate : Ito ang kita na nakabuo ng mga broker at iba pang mga espesyalista sa industriya na kumikita ng pera sa pamamagitan ng mga komisyon mula sa pagbili at pagbebenta ng ari-arian. Kasama rin dito ang mga kompanya ng pamamahala ng real estate na nakakuha ng isang porsyento ng mga rents kapalit ng pagpapatakbo ng pang-araw-araw na operasyon ng isang ari-arian.
- Mga Kinita sa Pamumuhunan ng Real Estate para sa Real Estate : Para sa ilang mga pamumuhunan sa real estate, maaaring ito ay isang malaking pinagkukunan ng kita. Kabilang sa mga kita ng pamumuhunan sa real estate kabilang ang mga bagay tulad ng mga vending machine sa mga gusali ng tanggapan o mga pasilidad sa paglalaba sa mga low-rent apartment. Sa katunayan, nagsisilbi sila bilang mga mini-business sa loob ng isang mas malaking pamumuhunan sa real estate, na nagpapahintulot sa iyo na gumawa ng pera mula sa isang semi-captive na koleksyon ng mga customer.
Ang purest, pinakasimpleng anyo ng pamumuhunan sa real estate ay tungkol sa cash flow mula sa mga rents kaysa sa pagpapahalaga . Ang pamumuhunan sa real estate ay nangyayari kapag ang namumuhunan, na kilala rin bilang panginoong maylupa, ay nakakakuha ng isang piraso ng nasasalat na ari-arian, maging ang lupang yari sa lupa, lupaing may bahay dito, lupa na may gusali sa opisina nito, lupa na may isang pang-industriyang bodega, o Isang apartment.
Natagpuan niya pagkatapos ang isang tao na nais gamitin ang ari-arian na ito, na kilala bilang isang nangungupahan , at sila ay pumasok sa isang kasunduan. Ang nangungupahan ay binibigyan ng access sa real estate, upang gamitin ito sa ilalim ng ilang mga termino, para sa isang tiyak na haba ng panahon, at may ilang mga paghihigpit - ang ilan ay inilatag sa Federal, estado, at lokal na batas, at iba pa nito sumang-ayon sa kontrata sa pag-upa o kasunduan sa pag-upa . Bilang kapalit, ang nangungupahan ay nagbabayad para sa kakayahang gamitin ang real estate. Ang pagbabayad na ipinadala niya sa landlord ay kilala bilang "upa".
Para sa maraming mamumuhunan, ang kita sa pag-upa mula sa mga pamumuhunan sa real estate ay may malaking sikolohikal na kalamangan sa mga dividend at interes mula sa pamumuhunan sa mga stock at mga bono . Maaari silang magmaneho ng ari-arian, makita ito, at hawakan ito sa kanilang mga kamay. Maaari nilang ipinta ang kanilang paboritong kulay o umarkila sa isang arkitekto at kumpanya ng konstruksiyon upang baguhin ito. Maaari nilang gamitin ang kanilang mga kasanayan sa negosasyon upang matukoy ang rental rate, na nagpapahintulot sa isang mahusay na operator upang makabuo ng mas mataas na mga rate ng capitalization , o "cap rate."
Paminsan-minsan, ang mga namumuhunan sa real estate ay naging hindi naligaw ng landas bilang mga namumuhunan sa stock sa mga bula ng stock market, na nagsasabing ang mga halaga ng capitalization ay hindi mahalaga. Huwag mahulog para dito. Kung magagawa mo ang presyo ng iyong mga rental rate nang naaangkop, dapat mong matamasa ang isang kasiya-siyang rate ng pagbalik sa iyong kabisera pagkatapos ng accounting para sa gastos ng ari-arian, kabilang ang mga makatwirang reserbang reserba , mga buwis sa ari-arian at kita, pagpapanatili, seguro, at iba pang kaugnay na paggasta. Bukod pa rito, dapat mong sukatin ang dami ng oras na kinakailangan upang makitungo sa pamumuhunan, dahil ang iyong oras ay ang pinakamahalagang pag-aari na mayroon ka - ito ang dahilan ng pasibo na kita ay napakahalaga ng mga namumuhunan. (Kapag ang iyong mga hawak ay sapat na malaki, maaari kang magtatag o mag-hire ng isang kumpanya sa pamamahala ng ari-arian ng real estate upang pangasiwaan ang pang-araw-araw na pagpapatakbo ng iyong portfolio ng real estate bilang kapalit ng isang porsiyento ng kita ng pag-upa, na nagpapalit ng mga pamumuhunan sa real estate na naging aktibong pinamamahalaang sa mga pasibo na pamumuhunan.)
Ano ang ilan sa mga pinakatanyag na paraan para magsimula ang isang tao Namumuhunan sa Real Estate?
Mayroong napakaraming iba't ibang uri ng pamumuhunan sa real estate na maaaring isaalang-alang ng isang tao para sa kanyang portfolio.
Mas madaling mag-isip sa mga tuntunin ng mga pangunahing kategorya kung saan ang mga pamumuhunan sa real estate ay nababagsak batay sa mga natatanging mga benepisyo at mga kakulangan, pang-ekonomiyang mga katangian at mga cycle ng pag-upa, mga tuntunin sa pagpapa-upa, at mga kasanayan sa brokerage ng uri ng ari-arian. Ang mga ari-arian ng real estate ay pangkaraniwang nakategorya sa isa sa mga sumusunod na grupo:
- Residential real estate investing - Ang mga ito ay mga ari-arian na may kinalaman sa pamumuhunan sa real estate na nakatali sa mga bahay o apartment kung saan nakatira ang mga indibidwal o pamilya. Minsan, ang mga pamumuhunan sa real estate ng ganitong uri ay may isang bahagi ng negosyo ng serbisyo, tulad ng tinulungan na mga pasilidad ng pamumuhay para sa mga matatanda o mga gusali ng buong serbisyo para sa mga nangungupahan na nais ng isang karanasan sa luho. Ang mga pagpapaupa ay karaniwang tumatakbo sa loob ng 12 buwan, magbigay o kumuha ng anim na buwan sa magkabilang panig, na humahantong sa isang mas mabilis na pagsasaayos sa mga kondisyon sa pamilihan kaysa sa ilang ibang mga uri ng pamumuhunan sa real estate.
- Komersyal na pamumuhunan sa real estate - Ang mga komersyal na real estate investment ay higit sa lahat ay binubuo ng mga gusali ng opisina. Ang mga pagpapaupa ay maaaring naka-lock sa loob ng maraming mga taon, na nagreresulta sa isang double-talim tabak. Kapag ang isang komersyal na real estate investment ay ganap na naupahan sa mga pang-matagalang mga nangungupahan na sumang-ayon sa mataas na presyo ng mga rate ng pag-upa, ang daloy ng salapi ay nagpapatuloy kahit na ang mga rate ng pag-upa sa mga katulad na katangian ay bumabagsak (kung ang nangungupahan ay hindi nabangkarote). Sa kabilang banda, ang kabaligtaran ay totoo - masusumpungan mo ang iyong kita nang malaki-laki sa mga rate ng lease sa merkado sa isang gusali ng opisina dahil nag-sign ka ng mga pang-matagalang leases bago tumataas ang mga rate ng pag-upa.
- Ang pang-industriya na pamumuhunan sa real estate - Ang mga katangian na nasa ilalim ng payong pang-industriya na real estate ay maaaring magsama ng mga warehouse at mga sentro ng pamamahagi, mga yunit ng imbakan, mga kagamitan sa pagmamanupaktura, at mga plantang pagpupulong.
- Pagbebenta ng mga retail na real estate - Ang ilang mamumuhunan ay nais magkaroon ng mga ari-arian tulad ng mga shopping center, strip mall, o mga tradisyunal na mall. Ang mga nangungupahan ay maaaring magsama ng mga tindahan ng retail, hair salon, restaurant, at katulad na negosyo. Sa ilang mga kaso, ang mga rate ng rental ay kasama ang isang porsyento ng mga tingian na benta ng tindahan upang lumikha ng isang insentibo para sa kasero upang gawin hangga't siya, siya, o maaari itong gawing kaakit-akit ang ari-arian sa mga mamimili.
- Pinagsama-samang paggamit ng real estate investing - Ito ay isang catch-all category para sa kapag ang isang mamumuhunan ay bumuo o nakakuha ng isang ari-arian na kasama ang maraming uri ng mga nabanggit na mga pamumuhunan sa real estate. Halimbawa, maaari kang bumuo ng isang gusali ng multi-kwento na may tingi at mga restawran sa sahig na sahig, puwang ng opisina sa susunod na mga palapag, at mga tirahang apartment sa mga natitirang sahig.
Maaari ka ring makakuha ng kasangkot sa pagpapautang bahagi ng pamumuhunan ng real estate sa pamamagitan ng:
- Pagmamay-ari ng isang bangko na underwrites mortgages at komersyal na mga pautang sa real estate. Maaari itong isama ang pampublikong pagmamay-ari ng mga stock . Kapag ang isang institusyonal o indibidwal na namumuhunan ay nagtatasa ng mga stock ng bangko, binabayaran ito upang bigyang pansin ang pagkakalantad ng real estate ng mga pautang sa bangko.
- Ang pag-underwrite ng mga pribadong pagkakasangla para sa mga indibidwal, kadalasan sa mas mataas na mga rate ng interes upang makabawi sa iyo para sa karagdagang panganib, marahil kabilang ang isang probisyon sa pag-upa sa sariling pag-upa.
- Namumuhunan sa mga mezzanine securities, na nagbibigay-daan sa iyo upang ipahiram ng pera sa isang real estate project na maaari mong pagkatapos ay i-convert sa pagmamay-ari equity kung ito ay hindi bayaran. Ang mga ito ay minsan ginagamit sa pag-unlad ng mga franchise ng hotel.
May mga sub-specialty ng pamumuhunan sa real estate kabilang ang:
- Ang pagpapaupa ng espasyo sa gayon mayroon kang maliit na kabisera na nakatali sa loob nito, na nagpapabuti nito, at pagkatapos ay sub-leasing na parehong puwang sa iba para sa mas mataas na mga rate, na lumilikha ng hindi kapani-paniwalang pagbabalik sa kapital. Ang isang halimbawa ay isang mahusay na kakayahang umangkop sa negosyo ng opisina sa isang pangunahing lungsod kung saan ang mga mas maliit o mobile na manggagawa ay maaaring bumili ng oras ng opisina o umarkila ng mga tiyak na tanggapan.
- Pagkuha ng mga sertipiko ng tax-lien. Ang mga ito ay isang pribadong lugar ng pamumuhunan sa real estate at hindi angkop para sa mga hands-off o walang karanasan na mamumuhunan ngunit kung saan - sa ilalim ng tamang kalagayan, sa tamang oras, at may tamang uri ng tao - makabuo ng mataas na pagbalik upang mabawi ang sakit ng ulo at mga panganib na kasangkot.
Real Estate Investment Trusts (REITs)
Sa itaas ng lahat ng ito, maaari mong aktwal na mamuhunan sa real estate sa pamamagitan ng isang bagay na kilala bilang isang real estate investment tiwala, o REIT. Ang isang mamumuhunan ay maaaring bumili ng REITs sa pamamagitan ng isang brokerage account , Roth IRA , o isa pang account ng pag- iingat ng ilang uri. Ang mga REIT ay natatangi dahil ang istraktura ng buwis na kung saan sila ay pinamamahalaan ay nilikha sa panahon ng pangangasiwa ng Eisenhower upang hikayatin ang mga maliliit na mamumuhunan na mamuhunan sa mga proyektong real estate na hindi nila kayang bayaran, tulad ng mga gusali ng mga sentro ng pamimili o mga hotel. Ang mga korporasyon na nag-opt para sa paggamot sa REIT ay hindi nagbabayad ng Pederal na buwis sa kita sa kanilang corporate earnings basta sundin nila ang ilang mga patakaran, kabilang ang isang kinakailangan upang ipamahagi ang 90% o higit pa sa mga kita sa mga shareholder bilang mga dividend .
Ang isang downside ng pamumuhunan sa REITs ay na, hindi katulad ng mga karaniwang mga stock, ang mga dividend na binabayaran sa mga ito ay hindi "kwalipikadong dividends", ibig sabihin ang may-ari ay hindi maaaring samantalahin ang mababang mga rate ng buwis na magagamit para sa karamihan ng mga dividends. Sa halip, ang mga dividend mula sa mga real estate investment trust ay binubuwisan sa personal na rate ng mamumuhunan. Sa kabaligtaran, ang IRS ay nagpasiya nang dakong huli na ang mga dividend ng REIT na nabuo sa loob ng isang shelter ng buwis tulad ng isang Rollover IRA ay higit sa lahat ay hindi napapailalim sa hindi kaugnay na buwis sa kita ng negosyo upang maaari mong i-hold ang mga ito sa isang account sa pagreretiro na walang labis na alalahanin sa pagiging kumplikado sa buwis , hindi katulad ng isang master limited partnership .
(Kung interesado kang matuto nang higit pa tungkol sa mga natatanging mga mahalagang papel, magsimula sa pamamagitan ng pagtingin sa Real Estate Investing Through REITs , na sumasaklaw sa REIT liquidity, katarungan, kung paano gamitin ang REITs sa iyong real estate investment advantage, at marami pang iba.)
Namumuhunan sa Real Estate Sa Pamamagitan ng Pag-aari ng Tahanan
Para sa lahat ng mga pagpipilian sa pamumuhunan sa real estate na magagamit sa mga mamumuhunan, ang karaniwang tao ay makakakuha ng kanyang unang karanasan sa pagmamay-ari ng real estate sa tradisyonal na paraan: Sa pamamagitan ng pagbili ng isang bahay.
Hindi ko tiningnan ang pagkuha ng isang bahay na halos pareho ang paraan ng karamihan sa lipunan. Sa halip, mas gusto kong isipin ang pangunahing tirahan ng isang tao bilang isang paghahalo ng personal na utility at pagtatasa sa pananalapi, at hindi kinakailangang isang pamumuhunan. Upang maging mas direkta, ang isang bahay ay hindi isang pamumuhunan sa parehong paraan ng isang apartment building. Sa pinakamaganda, at sa ilalim ng pinakamahuhusay na kalagayan, ang pinakaligtas na istratehiya ay mag-isip ng isang bahay bilang isang uri ng sapilitang savings account na nagbibigay sa iyo ng maraming personal na paggamit at kagalakan habang ikaw ay naninirahan dito.
Sa kabilang banda, habang lumalapit ka sa pagreretiro, kung kumukuha ka ng isang panlahatang pagtingin sa iyong personal na kayamanan, ang pagmamay-ari ng isang bahay (nang walang utang laban dito) ay isa sa mga pinakamahusay na pamumuhunan na maaaring gawin ng isang tao. Hindi lamang ang katarungan ay mapapansin sa pamamagitan ng paggamit ng ilang mga transaksyon, kabilang ang mga reverse mortgages, ngunit ang cash flow na na-save mula sa hindi pagkakaroon ng upa sa pangkalahatan ay nagreresulta sa net savings - ang sangkap na bahagi na nais na nawala sa kasero ay epektibong nananatili sa homeowner's bulsa. Ang epektong ito ay napakalakas na kahit pabalik sa mga ekonomista ng 1920 ay nagsisikap na malaman ang paraan para sa pamahalaang Pederal na buwisan ang mga matitipid ng pera sa pag-upa para sa mga may-ari ng walang-utang na bahay, na isinasaalang-alang ito bilang pinagkukunan ng kita.
Ito ay isang iba't ibang mga uri ng pamumuhunan, bagaman - isang bagay na kilala bilang isang "strategic investment." Ang ekonomya ay bumagsak, hangga't maaari mong bayaran ang mga buwis sa ari-arian at pangunahing pangangalaga, walang sinuman ang maaaring magpalayas sa iyo mula sa iyong tahanan. Kahit na kailangan mong palaguin ang iyong sariling pagkain sa isang hardin, mayroong isang antas ng personal na kaligtasan doon na mahalaga. May mga pagkakataon na ang mga pinansiyal na pagbabalik ay pangalawang sa iba pang, mas praktikal na pagsasaalang-alang. Gayunpaman, anuman ang iyong ginagawa, huwag mong isakripisyo ang iyong pagkatubig upang subukan at maitatag ang katarungan sa iyong mga pamumuhunan sa real estate masyadong mabilis, na maaaring humantong sa kalamidad (kabilang ang bangkarota).
Kung ikaw ay nagse-save upang makakuha ng isang bahay, isa sa mga malaking pagkakamali na nakikita ko ay ang mga bagong namumuhunan na inilalagay ang kanilang pera sa stock market, alinman sa pamamagitan ng mga indibidwal na stock o index na pondo . Kung mayroon kang anumang pagkakataon na kailangan upang i-tap ang iyong pera sa loob ng limang taon o mas kaunti, wala kang negosyo na malapit sa stock market. Sa halip, dapat mong sundin ang isang mandato sa pamumuhunan na kilala bilang pangangalaga ng kapital . Narito ang mga pinakamahusay na lugar upang mamuhunan ng pera na iyong na-save para sa isang paunang pagbabayad .
Alin ang Mas Mabuti - Namumuhunan sa Real Estate o Namumuhunan sa Mga Stock?
Ang isa sa mga pinaka-karaniwang katanungan na nakatagpo ko ay nagsasangkot sa kamag-anak na kaakit-akit ng pamumuhunan sa mga stock kumpara sa pamumuhunan sa real estate . Ang maikling bersyon ay medyo katulad sa paghahambing ng vanilla at chocolate ice cream. Iba-iba ang mga ito, at habang lumalaki ang halaga ng iyong net, maaari mong makita na parehong may papel na ginagampanan sa iyong pangkalahatang portfolio. Ang iyong pagkatao ay ipagbibigay-alam din sa iyong desisyon, dahil ang ilang mga tao ay mas nakakasakit na nakatuon sa pagmamay-ari ng stock o pagmamay-ari ng real estate, ayon sa pagkakabanggit.
Mga Panganib sa Pamumuhunan sa Real Estate
Ang isang malaking porsyento ng mga kita ng real estate ay nabuo dahil sa paggamit ng pagkilos. Ang isang ari-arian ng real estate ay nakuha sa isang porsyento ng katarungan, ang natitira na pinondohan ng utang. Nagreresulta ito sa mas mataas na kita sa katarungan para sa mamumuhunan sa real estate; ngunit kung ang mga bagay ay hindi maganda, maaari itong magresulta sa pagkasira ng mas mabilis kaysa sa isang portfolio ng mga ganap na bayad na karaniwang mga stock. (Iyan ay totoo kahit na ang huli ay tinanggihan ng 90% sa isang sitwasyon ng Great Depression, dahil walang maaaring pilitin sa iyo na makalikas.)
Iyon ang dahilan kung bakit ang pinaka-konserbatibong mga namumuhunan sa real estate ay naninindigan sa isang 50% na utang-sa-equity ratio o, sa matinding kaso, 100% equity capital structures , na maaari pa ring makabuo ng mga magagandang pagbabalik kung ang mga ari-arian ng real estate ay napili nang matalino. Ang bilyunaryo Charlie Munger ay nagsasalita tungkol sa isang kaibigan niya bago ang pagbagsak ng real estate 2007-2009. Ang kaibigan na ito, isang mayamang may-ari ng lupa sa California, ay tumingin sa mga mataas na halaga sa kanyang mga ari-arian at sinabi sa kanyang sarili: "Mas mayaman ako kaysa sa kailangan ko. Walang dahilan para sa akin ang mga panganib para sa higit pa . " Ang kaibigan na ito ay nagbebenta ng marami sa kanyang mga ari-arian at ginamit ang mga nalikom upang bayaran ang utang sa mga natitirang mga naisip niya ang pinaka-kaakit-akit. Dahil dito, nang bumagsak ang ekonomiya, ang mga merkado ng real estate ay nasa kaguluhan, ang mga tao ay nawawala ang kanilang mga ari-arian sa pagreretiro, at ang mga stock ng bangko ay bumagsak - hindi niya kailangang mag-alala tungkol sa alinman sa mga ito. Kahit na ang mga rents ay bumaba dahil sa mga problema sa pinansiyal na nangungupahan, ang lahat ay sobra pa sa cash at siya ay armado ng mga pondo na pinananatili ang pagpapalaki sa kanilang sarili, na pinahintulutan siyang mapakinabangan ang pagbili ng mga ari-arian na sapilitang ibenta ng iba.
Itigil ang pagsusumikap upang makakuha ng kaya mayaman, at maging nilalaman upang gawin ito sa tamang paraan. Magkakaroon ka ng mas kaunting stress sa iyong buhay, at maaari itong maging maraming masaya.
Ang ilang Final Thoughts sa Real Estate Investing
Siyempre, ito lamang ang simula ng iyong paglalakbay sa pag-unawa sa paksa, habang halos hindi kami naka-scratched sa ibabaw. Ang pamumuhunan sa real estate ay tumatagal ng mga taon ng pagsasanay, karanasan, at pagkakalantad sa tunay na pagpapahalaga, pag-unawa, at panginoon.