Ang regular na mga presyo ng pagbebenta ng bahay ay maaaring tumagal ng isang masama dahil sa malapit na pagreremata
Sa iba pang mga kapitbahayan, ang isang sinakop na bahay ay maaaring nakasakay at nakapalitada sa mga malalaking palatandaan na nag-a-advertise na ito bilang isang pagmamay-ari ng bangko o REO.
Ang ilang mga foreclosed tahanan ay nananatiling inabandunang para sa taon. Ang mga damo ay lumalaki nang sapat upang masakop ang mga sidewalk, ang mga prankster ay nagtatapon ng mga bato sa mga bintana ng ikalawang palapag, at ang bahay ay nagiging isang mata para sa kapitbahayan.
Ang mga tanda ng foreclosures ay maaaring mag-iwan ng mga kapitbahay na nagtataka tungkol sa halaga ng kanilang mga tahanan. Ang mga nagmamay-ari ng nakapalibot na mga bahay ay nababahala na ang isang pagreremata ay maaaring makaapekto sa mga halaga ng ari-arian, at tama ito.
Ang Mga Pagsusuri ay Nagtatampok ng Mga Tulad ng Iyong Homes, Plus Foreclosures
Mayroong tatlong paraan ng pag-aaral ng ari-arian:
- Gastos na diskarte - Ang pamamaraan na ito ay isinasaalang-alang ang gastos upang bumuo ng bahay kasama ang halaga ng lupa.
- Diskarte ng kita - Ito ay ginagamit upang paghambingin ang maraming mga yunit batay sa mga rate ng capitalization.
- Diskarte sa halaga ng merkado. Tinutukoy ng ganitong uri ng tasa ang pinagmulan ng paksa sa tatlong maihahambing na benta sa kapitbahayan.
Kung ang dalawang maihahambing na mga benta ay regular na mga transaksyon at ang isa ay isang pagreremata o maikling pagbebenta , gagamitin ba ng mga appraiser ang nababalikat na benta bilang isang maihahambing na ari-arian?
Upang makakuha ng mga sagot, nakipag-usap ako kay Derek Yuke, isang appraiser sa Yuke & Associates sa Sacramento.
Sinusubukan ni Yuke na makahanap ng mga transaksyong arm-length kapag nagkakaloob ng isang tasa. Ang mga ito ay itinuturing na mga benta sa halaga sa pamilihan, inaalok para sa pagbebenta sa pamamagitan ng isang nais na nagbebenta at binili ng isang may kakayahang at gustong mamimili, na walang partido sa ilalim ng pang-aapi o kaugnay.
Kahit na nangangahulugan ito ng paghila ng mga katulad na benta mula sa isang kalapit na kapitbahayan at pagsasaayos para sa halaga, ang karamihan sa mga tagapayo, sabi niya, ay maaaring makahanap ng mga transaksyon ng arm-length na gagamitin sa isang tasa.
Si Yuke ay nasa negosyo mula noong 1996 at nagsasabing, "Kung gagamitin ko ang isang pagreremata, ipinaliliwanag ko kung bakit ginamit ko ito. Sinasabi ko na ito ay hindi isang mahusay na comp at hindi bigyan ito ng maraming timbang. "Sinabi niya foreclosures ay hindi kumakatawan sa halaga ng merkado, at maaaring siya laging mahanap ang regular na mga benta upang isama sa kanyang appraisals. "Kung may mga foreclosures lamang sa isang lugar, pagkatapos ay nakakaapekto sa merkado dahil ito ay nagiging halaga," binabalaan ni Yuke.
Ang mga Foreclosures Gumawa ng HOAs Vulnerable
Patuloy ang Yuke, "Kung walang anumang regular na transaksyon, pagkatapos ay natigil ka. Ang pag-unlad ng condo ay matigas. "Ano ang mangyayari kung may maikling benta o pagreremata sa loob ng asosasyon ng may- ari ng bahay ? Ayon kay Yuke, ang mga ito ay ang pinakamahusay na comps para sa pag-unlad na ito dahil ang mga ito ay ang tanging comps magagamit.
Ang namimighati na mga benta sa loob ng asosasyon ng may-ari ng bahay ay nangangahulugan din na malamang na binayaran ng may-ari ang pro-rata na bahagi ng yunit ng HOA. Kung ang pondo ng asosasyon ng may-ari ng bahay ay mababa, ito ay ang ibang mga may-ari ng bahay na nagtatapos sa pagbabayad ng tab sa anyo ng mas mataas na mga pagsang-ayon sa pagkakaisa.
Sa kasamaang palad, bagama't maraming mga asosasyon ng may-ari ng bahay ay may kapangyarihan sa pagreretiro kung ang mga dyenda ay may utang, kakaunti ang pera o paraan upang gawin ito, at ang mga madalas na nag-iwan sa proseso kung ang halaga ng mortgage ay mas mataas kaysa sa halaga ng yunit.
Foreclosures Weaken Nearby Prices
Bagaman ipinakita ng ilang pag-aaral na ang mga kapitbahayan na may mataas na mga numero ng pagreretiro ay nakakakita ng isang drop ng 1 porsiyento sa halaga, ang halaga ng drop ay hindi laging dahil sa bilang ng mga foreclosures. Kadalasan, ang mga presyo ng pagbagsak ay dahil sa pang-unawa ng mga mamimili sa lugar, kasama ang matinding pagpapabaya ng dating may-ari ng ari-arian.
Ang ilang mga benta foreclosure lumitaw sa self-perpetuate. Sa sandaling mag-default ang isang may-ari ng bahay, ang iba sa malapit ay tila susundan. Kung ang may-ari sa default ay pinalayas o nilabanan ang ari-arian, ang desyerto na bahay ay bumagsak sa pagkawasak.
Ang mga bahay na walang panukalang-batas na apela na nangangailangan ng makabuluhang pag-aayos ay hindi nagbebenta para sa halaga ng pamilihan .
Ang bahagi ng disbentaha sa pagbili ng foreclosures ay ang katunayan na ang mga bahay ay nabili "bilang ay," at ang mga mamimili ay walang garantiya ng kondisyon. Ang ilang mga may-ari ng bahay na nawawala ang lahat ng bagay dahil sa pagreretiro ay maaaring mag-isip ng wala tungkol sa pagbebenta ng mga built-in na appliances at paghagis sa tansong pagtutubero upang ibenta para sa scrap. Ang mga bahay na may nawawalang mga tampok ay bumaba rin sa mga presyo ng lugar.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.