Tanong: Dapat ba Namin Ginagawa ang HARP Refinance o Maikling Pagbebenta sa aming Bahay sa Ilalim ng Tubig?
Ang isang mambabasa ay nagtanong: "Sinisikap ng aming asawa na malaman kung dapat naming subukan na ibenta ang aming tahanan bilang isang maikling pagbebenta o mag-hang on dito at mag-aplay para sa programa ng HARP refinance ng gobyerno. Ang aming real estate agent ay nagsasabi sa amin na ibenta, ngunit gusto namin ang ideya na mabawasan ang aming mga pagbabayad sa mortgage. May utang kami na halos $ 300,000, at habang ang halaga ng aming bahay ay mga $ 165,000, ang aming mortgage guy ay nagsasabi na maaari naming i-save ang $ 635 sa isang buwan kung kwalipikado kami para sa isang Refinance ng HARP. Dapat ba nating gawin ang HARP Refinance o maikling sale ? "
Sagot: Kung ang isang may-ari ng bahay ay dapat na maikling ibenta kumpara sa isang refinance ng HARP ay hindi na gupitin at tuyo. Siguradong, sa karamihan ng mga kaso, ang logic ay magdikta na ang isang may-ari ng bahay ay maaaring mas mahusay sa dalawang taon pagkatapos ng isang maikling pagbebenta kaysa sa pagkatapos ng isang refinance ng HARP, ngunit may maraming mga bagay na dapat isaalang-alang bago gawin ang desisyon na iyon.
Una at pangunahin ay kung kwalipikado ka para sa alinman sa programa. Maraming mga maikling pagbebenta ng mga bangko ang nagluluwag ng mga kinakailangan para sa isang maikling pagbebenta, at hindi bawat tagapagpahiram ay nangangailangan ng isang pinansiyal na kahirapan, lalo na pagkatapos ng 2012. Gayunpaman, kung ang iyong bangko ay nangangailangan ng isang pinansiyal na kahirapan at hindi mo maaaring idokumento ang isang paghihirap, maaaring hindi ka kwalipikado para sa isang maikling sale sa lahat. Alin ang magiging tanong ng isang totoong punto, tama ba?
Kaya, ang unang bagay na iminumungkahi ko gawin mo ay makipag-usap sa isang maikling ahente sa pagbebenta upang malaman kung ikaw ay kwalipikado para sa isang maikling pagbebenta. Isaalang-alang ang programa ng HAFA short sale ng pamahalaan kung ang isang regular na maikling sale ay masyadong mahigpit.
Ngunit kung pupunta ka sa ruta ng HAFA, siguraduhing gusto mong gawin ang maikling pagbebenta bago mag-apply para sa HAFA. Ang ilang mga nagpapahiram ay hindi magpapahintulot sa iyo na mag-aplay ulit sa oras na ikaw ay makikita, kung dapat mong baguhin ang iyong isip sa pag-apruba.
Mahalagang tandaan na hindi mo magagawa ang dalawa. Dapat kang pumili ng isang programa. Alin man ang HARP Refinance o ang maikling sale.
Kwalipikado para sa Refinance ng HARP
- Limitado sa mga pautang na Fannie Mae at Freddie Mac.
Ang programa ng Refinance ng HARP ay ginagamit lamang sa mga pautang na hinahawakan ni Fannie Mae o Freddie Mac. Kung ang iyong utang ay hindi Fannie Mae o Freddie Mac, hindi ka kwalipikado. Maaari mong malaman kung ang iyong utang ay Fannie Mae o Freddie Mac sa pagpunta sa Fannie Mae Loan Look Up o sa Freddie Mac Loan Look Up. Kailangan mong malaman ang huling apat na numero ng panunungkulan ng numero ng Social Security ng unang borrower.
- Pinagmulan ng utang Hunyo 1, 2009 o mas maaga.
Kung kinuha mo ang isang mortgage sa Hunyo 2, 2009 o mas bago, malamang na hindi ka kuwalipikado para sa Refinance ng HARP. Walang mga pagbubukod sa ngayon ngunit maaaring magbago.
- Higit sa 80% LTV
Kung ang iyong bahay ay nasa ilalim ng tubig, ang iyong LTV ( loan-to-value ratio) ay lalampas sa 80% ng halaga sa pamilihan - dahil ang halaga sa pamilihan ay mas mababa sa iyong balanse sa pautang. Karamihan sa mga tao ay walang problema sa kwalipikasyong ito.
- Walang mga late payment.
Kahit na ang programa ng HARP Refinance ay nagpapahintulot sa isang huli na pagbabayad sa nakaraang 12 na buwan, maraming nagpapautang ay hindi magpapautang sa isang borrower na naging delingkwente, anuman ang mga patnubay ng HARP. Ang mga karagdagang mga kinakailangan sa tagapagpahiram na maaaring naiiba mula sa mga inilatag sa programa ay tinatawag na mga overlay.
- Unang refinance ng HARP.
Maliban kung nagbago ang mga panuntunan, at may isang maliit na pagbubukod, maaari mong gawin lamang ang isang refinance ng HARP at, sa sandaling ipinagkaloob, hindi ka na muling mamumuhunan sa pamamagitan ng HARP. Gayunpaman, kung matapos ang Refinance ng HARP, mayroon kang mga problema sa paggawa ng mga pagbabayad, maaari mong palaging sa ibang araw ay mag-aplay para sa isang maikling pagbebenta.
HARP Refinance Vs. Maikling Pagbebenta
Ang mga maikling alituntunin sa pagbebenta para sa pagbili ng isa pang bahay pagkatapos ng isang maikling sale ay karaniwang 5 taon para sa isang maginoo utang at 3 taon para sa FHA pautang . Sabihin nating ginawa mo ang isang maikling pagbebenta sa halip at ibinebenta ang iyong tahanan. Ang mga kakulangan sa isang maikling pagbebenta ay:
- Wala ka nang sariling tahanan.
- Kailangan mong lumipat sa ibang lugar at maging isang tagapagtayo.
- Maaaring umalis ka sa iyong kapitbahayan.
- Mawawala mo ang iyong bawas sa buwis para sa pagmamay-ari ng isang bahay.
- Walang garantiya na kwalipikado ka sa kahit na 3 taon upang bumili ng isa pang bahay dahil ang mga pagbabago sa personal na mga sitwasyon at pagbabago ng mga batas.
Kung pinili mo ang pagpipiliang Refinance ng HARP, sa loob ng 2 taon, ay nai-save mo ang $ 15,240 ($ 635 na pagkakaiba sa pagbabayad x 24 na buwan). Sa loob ng 3 taon, mas marami kang nai-save, $ 22,860. Makakaapekto ba ang halaga ng pamilihan ng pagtaas ng iyong tahanan upang makamit ang katunayan na mayroon ka pa ring utang na $ 300,000 sa isang bahay na nagkakahalaga ng $ 165,000?
Maaaring hindi mahalaga. Ang dahilan kung bakit hindi ito mahalaga ay dahil hindi mo maaaring ibenta. Nangangahulugan ito na patuloy kang magbayad sa bahay hanggang mabayaran mo ang $ 300,000 na mortgage.
Kung pinili mo ang maikling pagbebenta, gayunpaman, sa katapusan ng 3 taon, maaari kang maging kuwalipikado na bumili ng isa pang bahay. Kung naniniwala ka na ang mga presyo ng bahay ay mananatiling medyo matatag sa panahong ito, nangangahulugan ito na maaari kang bumili ng bahay tulad ng bahay na iyong ibinebenta, maliban sa halaga ng merkado ngayon na $ 165,000. Kahit na ang mga rate ng interes ay nadoble, ang iyong pagbabayad ay mas mababa pa kaysa sa pagbabayad na iyong binabayaran ngayon.
Ngunit para sa ilang mga tao, ito ay hindi isang bagay ng lohika o pinansiyal na pangangatwiran. At tama lang, talagang OK. Ang mga tao ay madalas na bumili ng real estate sa damdamin at manatili sila sa bahay na batay sa damdamin. Huwag kailanman masama ang pakiramdam kung pipiliin mo ang Refinance ng HARP sa isang maikling pagbebenta. Ang alinmang desisyon na ginawa mo ay ang tamang desisyon para sa iyo.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.