Ang mga mamimili sa bahay ay hindi madalas magtanong tungkol sa mga katulad na benta, ngunit dapat nila. Kapag ang isang home buyer ay naglilibot ng mga bahay, ang bumibili na ito ay naghahambing sa mga tahanan na ibenta sa ibang mga tahanan para mabili. Ang tanging bagay na alam ng mamimili ay kung magkano ang nagbebenta sa kalye ay humihingi ng katulad na plano sa sahig.
Ano ang Gumagawa ng Maihahambing na Pagbebenta?
Ang mga katulad na benta ay ang mga presyo ng pagbebenta ng mga katulad na bahay na ibinebenta. Ang maihahambing na mga benta ay hindi aktibong mga listahan o nakabinbing benta ; bagama't maaari itong ihambing, ang mga halaga na ito ay hindi magkakaroon ng parehong timbang bilang isang bahay na nabili na. Ang mga katulad na benta ay ginagamit bilang isang halimbawa upang bigyang-katwiran kung bakit ang isang mamimili ay hindi nais na magbayad nang higit pa kaysa sa huling taong binayaran para sa isang katulad na tahanan.
Narito ang mga pangunahing bahagi ng isang maihahambing na pagbebenta:
- Kamakailang panahon ng pagbebenta. Maraming taon na ang nakalilipas, ang mga nag-aaral ay nagbalik ng 6 na buwan sa mga pampublikong rekord upang mag-pull ng maihahambing na mga benta. Mula noong 2007 sub-prime mortgage meltdown , ang time frame na iyon ay masyado nang husto. Ngayong mga araw na ito, karaniwang ginagamit ng mga appraiser ang huling 3 buwan ng mga katulad na benta.
- Isara malapit. Sa isip, isang mananaliksik ay isaalang-alang ang mga istatistika na ibinebenta sa loob ng isang tiyak na radius, kadalasan sa loob ng ¼ hanggang ½ milya ng ari-arian ng paksa. Ang mas malapit ay mas mabuti. Ang isang bahay na nakaharap sa isang abalang kalye ay mas mahalaga kaysa sa isang bahay na nakaharap sa isang lawa.
- Katulad na square footage. Hindi mo maaaring kunin ang presyo ng isang 1,000 square-foot-home at i-double ito upang matukoy ang halaga ng isang 2,000 square-foot-home. Iyon ay dahil ang bawat-square-paa gastos ng mas maliit na mga bahay ay mas mataas kaysa sa bawat-square-paa gastos ng isang mas malaking bahay. Sa isip, gusto mong ihambing ang mga tahanan sa loob ng 10% ng square footage ng property ng iyong paksa.
- Katulad na edad at pagtatayo. Naririnig mo ang mga tao na nagsasabi: Hindi sila nagtatayo ng mga tahanan na katulad nila. Ngunit ito ay hindi nangangahulugan na mas lumang mga tahanan ay mas mahusay kaysa sa mas bagong mga tahanan. Gayunpaman, ang mga halaga ay naiiba dahil sa pagkatao at pag-apila. Halimbawa, ang isang bubong ng tile ay maaaring magtamasa ng 50 taon na buhay sa loob ng 25 hanggang 30 taong buhay ng isang standard na shingle ng komposisyon.
- Katulad na laki ng lot. Sa ilang mas bagong home tracts, maaari kang makahanap ng isang laki ng laki ng halo. Halimbawa, ang isang zero-lot line ay nangangahulugang ang bahay ay talagang walang bakuran. Maaaring ang maliit na bahagi o pabalik na bakuran ay walang maliit na damo o halaman, na kadalasang hindi umaapela sa mga pamilyang may mga bata. Maraming mga lugar ang nagpapalit ng laki ng lot batay sa aktwal na sukat ng talahanayan na hinati sa 43,560 square feet. Ang isang acre ay 43,560 square feet. Ang isang kapat ng isang acre, o 10,890 square feet ay .25 ng isang acre.
- Katulad na kalagayan. Maliban kung ikaw ay nagtatrabaho sa isang espesyalista sa kapitbahayan na may matalas na kaalaman sa kondisyon ng karamihan sa mga tahanan sa isang partikular na lugar, maaaring mahirap matukoy ang kondisyon ng isang katulad na benta. Ang isang nakuha na pag-agaw ng bahay na pag- aari ng bangko, na nawawalan ng mga kasangkapan nito at pagtutubero ng tanso, ay mas mahalaga kaysa sa isang turn-key na bahay, na na-update sa mga bagong kasangkapan, paglalagay ng alpombra at pintura.
Kung talagang mapagkakatiwalaan ka at naghahambing ka ng mga tahanan sa isang subdibisyon, maaari kang makakita ng eksaktong mga duplicate na modelo upang magamit bilang mga katulad na benta.
Bakit Dapat Pangangalaga ng Mamimili Tungkol sa Maihahambing na Benta?
Ang isang nagbebenta ay maaaring gumamit ng mga katulad na benta upang bigyang-katwiran ang kanyang humihiling na presyo sa mamimili. Gayunpaman, sa huli, ang isang bumibili ay magbabayad ng halaga na naniniwala ang mamimili ay isang patas na presyo. Marahil hindi mo narinig na sinasabi ng bumibili na, "Dapat kong bayaran ang higit pa para sa bahay na iyon." Ang mga mamimili sa pangkalahatan ay nais na magbayad nang mas mababa.
Sa kabaligtaran, ang mga mamimili kung minsan ay nag-aalala na magbabayad sila ng masyadong maraming para sa isang bahay. Lalo na kapag bumibili sila sa isang pababa ng real estate market . Hindi nais ng mamimili na malaman kung ang bahay na binili niya ay mas mababa kaysa sa orihinal na presyo nito.
Kung ang bumibili ay nakakakuha ng financing, ang appraiser ng isang bangko ay pumasok sa larawan. Nais din ng mga bangko na protektahan ang kanilang pamumuhunan at seguridad para sa kanilang pamumuhunan. Iyon ang dahilan kung bakit ang mga bangko ay umarkila ng isang appraiser sa gastos ng mamimili upang matukoy at bigyang-katwiran ang halaga.
Gayunpaman, ang mga appraisals ay isang opinyon ng halaga. Isang tasa lamang ang kasinghalaga ng karanasan at kaalaman ng taong naghanda nito.
Kung ang appraiser ng bumibili ay nagsumite ng isang mababang tasa , ang nagbebenta ay may pagpipilian upang babaan ang presyo ng pagbebenta. Kung tumatanggi ang nagbebenta, iyon ay kapag ang isang mamimili ay maaaring makipagkumpetensya sa pagtasa. Maaaring kontrahin ng mga mamimili ang pagtasa sa pamamagitan ng pagsusumite ng mga katulad na benta.
Habang posible na ayusin ang isang tasa para sa mga natitirang mga kadahilanan kapag ang comps ay ilang at malayo sa pagitan, ang pinakamahusay na maihahambing na mga benta ay palaging ang mga may pamantayan na angkop na malapit sa na ng mga ari-arian ng paksa. Tanungin ang iyong ahente sa real estate upang ihanda ang mga katulad na benta.