Paano Baguhin ang Mga Pangalan sa isang Pautang
Posible na ilipat ang isang mortgage, ngunit hindi ito laging madali. Sakop namin ang mga detalye sa ibaba, ngunit ang isang maikling buod ng iyong mga pagpipilian ay kabilang ang:
- Maglipat ng isang assumable mortgage sa pamamagitan ng pagtatanong sa iyong tagapagpahiram upang gawin ang pagbabago.
- I-refinance ang utang sa pangalan ng bagong may-ari lamang.
- Maglipat kapag ang sitwasyon ay hindi nag-trigger ng sugnay na "due on sale".
Assumable Mortgages
Kung ang isang loan ay " assumable ," ikaw ay nasa swerte: nangangahulugan ito na maaari mong ilipat ang mortgage sa ibang tao. Walang wika sa kasunduan sa pautang na pumipigil sa iyo sa pagkumpleto ng isang paglipat. Gayunpaman, kahit na maipagkakatiwalaang mga mortgage ay maaaring maging mahirap na ilipat.
Sa karamihan ng mga kaso, ang "bagong" borrower ay kailangang maging kuwalipikado para sa utang. Ang tagapagpahiram ay titingnan ang mga marka ng credit ng borrower at utang sa mga ratios ng kita upang suriin ang kakayahan ng borrower na bayaran ang utang. Ang proseso ay karaniwang kapareho ng kung ang borrower ay mag-aplay para sa isang bagong pautang (ngunit siyempre ang borrower ay maaaring kumuha ng higit sa umiiral na bahagi ng pautang). Ang mga nagpapahiram ay inaprubahan ang orihinal na aplikasyon ng pautang batay sa kredito at kita ng orihinal na aplikante, at ayaw nilang hayaan ang sinumang nawalan ng hook maliban kung mayroon silang isang kapalit na borrower na malamang na bayaran.
Upang makumpleto ang paglilipat ng isang inaasahang utang, hilingin ang pagbabago sa iyong tagapagpahiram. Kailangan mong kumpletuhin ang mga aplikasyon, i- verify ang kita at mga asset , at magbayad ng isang maliit na bayad sa panahon ng proseso.
Paglipat ng pagmamay-ari: Ang paglipat ng mga pangalan sa isang pautang ay nakakaapekto lang sa utang. Maaari mo pa ring baguhin kung sino ang nagmamay-ari ng ari-arian sa pamamagitan ng paglilipat ng pamagat, paggamit ng isang quitclaim act, o pagkuha ng anumang ibang mga hakbang na kinakailangan sa iyong sitwasyon.
Mahirap hanapin?
Sa kasamaang palad, ang mga katumbas na mortgages ay hindi malawak na magagamit. Ang iyong pinakamahusay na taya ay maaaring kung mayroon kang isang FHA loan o isang pautang sa VA . Iba pang mga maginoo mortgages ay bihira assumable. Sa halip, ang mga nagpapahiram ay gumagamit ng isang angkop na sugnay sa pagbebenta , na nangangahulugan na dapat bayaran ang utang kapag inilipat mo ang pagmamay-ari ng tahanan.
Refinancing
Kung ang isang utang ay hindi maipagtatanggol at hindi ka makakahanap ng isang pagbubukod sa isang angkop na bahagi sa pagbebenta, ang muling pag-refinance ng utang ay maaaring ang iyong pinakamahusay na pagpipilian. Katulad ng isang palagay, ang bagong manghihiram ay nangangailangan ng sapat na kita at kredito upang maging kuwalipikado para sa utang.
Ang "bagong" may-ari ng bahay ay mag-aplay lamang para sa isang bagong pautang na paisa-isa at gamitin ang utang na iyon upang bayaran ang umiiral na utang sa mortgage. Maaaring kailanganin mong makipag-ugnay sa iyong mga nagpapautang upang maalis ang mga liens (maliban kung ang bagong borrower at bagong tagapagpahiram ay sumang-ayon sa kanila) upang magamit mo ang bahay bilang collateral , ngunit ito ay isang mahusay, malinis na paraan upang makuha ang trabaho. Ang ilang mga liens ay karaniwang inililipat mula sa isang may-ari patungo sa isa pa (halimbawa, kung ang mga pagpapabuti ay ginawa gamit ang PACE financing ).
Dahil sa Pagbebenta
Ang mga nagpapahiram ay hindi karaniwang nakikinabang sa pagpapaalam sa iyo ng paglipat ng isang mortgage. Ang mga mamimili ay darating nang maaga sa pamamagitan ng pagkuha ng isang mas "pautang" na pautang, na may mga pagbabayad ng maagang interes sa labas ng paraan (at maaari silang makakuha ng mas mababang rate ng interes).
Ang mga nagbebenta ay maaaring ibenta ang kanilang bahay nang mas madali - posibleng sa isang mas mataas na presyo - dahil sa mga parehong mga benepisyo. Ngunit ang mga nagpapahiram ay nananatiling nawala, kaya hindi sila sabik na aprubahan ang mga paglilipat.
Ang isang due sa sale clause ay isang seksyon ng isang kasunduan sa pautang na nagsasabi na ang utang ay dapat bayaran kapag ang ari-arian ay nagbebenta (ang utang ay "pinabilis").
Mga pagbubukod sa panuntunan: Sa ilang mga kaso, maaari mo pa ring ilipat ang isang pautang - kahit na may nararapat sa sugnay sa pagbebenta. Ang mga paglilipat sa pagitan ng mga miyembro ng pamilya ay kadalasang pinapayagan, at ang iyong tagapagpahiram ay palaging magiging mas mapagbigay kaysa sa kung ano ang sinasabi ng iyong kasunduan sa pautang (ito ay isang opsyon na maaari nilang mag - ehersisyo, at hindi sila kinakailangan na gawin ito - ngunit hindi makuha ang iyong mga pag-asa) . Ang tanging paraan upang malaman ang sigurado ay upang tanungin ang iyong tagapagpahiram at repasuhin ang iyong kasunduan sa isang lokal na abugado. Kahit na sinasabi ng mga nagpapahiram na hindi posible, maaaring matulungan ka ng isang abogado na malaman kung ang iyong bangko ay nagbibigay ng tumpak na impormasyon.
Ang Garn-St. Pinipigilan ng Germain Act ang mga nagpapahiram mula sa ehersisyo ang kanilang pagpipiliang acceleration sa ilalim ng ilang mga pangyayari. Ang ilan sa mga pinaka-karaniwang sitwasyon ay ang:
- Kapag namatay ang isang magkasamang nangungupahan at inilipat ang pagmamay-ari sa isang surviving joint tenant
- Paglipat ng utang sa isang kamag-anak pagkatapos ng pagkamatay ng isang borrower
- Ang isang paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian sa asawa o mga anak ng isang borrower
- Mga paglilipat bilang resulta ng mga kasunduan sa diborsyo at paghihiwalay
- Ang mga paglilipat sa isang inter vivos trust (o isang living trust) kung saan ang borrower ay isang benepisyaryo
Tingnan ang kumpletong listahan ng mga pagbubukod, at suriin ang listahang ito sa iyong abugado.
Di-opisyal na Paglilipat
Kung hindi mo maaprubahan ang iyong kahilingan, maaaring matukso kang mag-set up ng isang "impormal" na pag-aayos. Halimbawa, maaari mong ibenta ang iyong bahay, iwan ang umiiral na pautang sa lugar, at ibalik ang bumibili sa iyo para sa mga pagbabayad ng mortgage.
Ito ay isang masamang ideya. Ang iyong kasunduan sa pag-mortgage ay marahil ay hindi pinapayagan ito, at maaari mo ring mahanap ang iyong sarili sa legal na problema, depende sa kung paano pumunta ang mga bagay. Higit pa rito, mananagot ka pa rin sa utang - kahit na hindi ka na naninirahan sa bahay.
Ano ang maaaring magkamali? Ang ilang mga posibilidad ay kinabibilangan ng:
- Kung ang bumibili ay humihinto sa pagbabayad, ang utang ay nasa iyong pangalan, kaya pa rin ang iyong problema (ang mga late payment ay lilitaw sa iyong mga credit report, at ang mga nagpapautang ay darating pagkatapos mo ).
- Kung ang bahay ay nabili sa foreclosure para sa mas mababa sa ito ay nagkakahalaga, maaari kang maging responsable para sa anumang kakulangan .
May mga mas mahusay na paraan upang mag - alok ng financing ng nagbebenta sa isang potensyal na mamimili.
Ang iyong Mga Pagpipilian
Kung hindi ka makakakuha ng isang mortgage na ilipat, mayroon ka pa ring mga pagpipilian, depende sa iyong sitwasyon. Muli, ang kamatayan, diborsyo, at paglilipat ng pamilya ay maaaring magbigay sa iyo ng karapatang gumawa ng mga paglilipat, kahit na ang iyong tagapagpahiram ay nagsasabi sa iba.
Kung nakaharap ka sa pagreremata , ang ilang mga programa ng pamahalaan ay nagpapadali sa pakikitungo sa mortgage - kahit na ikaw ay nasa ilalim ng tubig o walang trabaho.
Kung nakakakuha ka ng diborsiyado , tanungin ang iyong abogado kung paano pangasiwaan ang lahat ng iyong mga utang at kung paano protektahan ang iyong sarili kung sakaling ang iyong dating asawa ay hindi nagbayad.
Kung ang isang may-ari ng bahay ay namatay , isang lokal na abogado ay maaaring makatulong sa iyo na malaman kung ano ang susunod na gagawin.
Kung ikaw ay naglilipat ng mga ari-arian sa isang tiwala , i-double check sa iyong abogado sa pagpaplano ng estate upang matiyak na hindi mo ma-trigger ang isang acceleration clause.
Ang refinancing ay maaaring ang iyong huling pagpipilian kung wala sa iba pang mga diskarte ay magagamit.