Mga Kahinaan at Kahinaan ng PACE Funding
Ano ang PACE?
Ang Assessive Assessed Clean Energy (PACE) ay isang paraan upang humiram ng pera para sa malinis na mga proyektong enerhiya. Mga may-ari ng ari-arian, kabilang ang mga may-ari ng bahay at mga negosyo, kumuha ng financing para sa mga upgrade at bayaran sa pamamagitan ng mga buwis sa ari-arian. Ang pag-apruba para sa PACE financing ay pangunahin batay sa katarungan sa pag -upgrade ng ari - arian , na gagamitin bilang collateral upang ma-secure ang utang, at maaari mong karaniwang humiram ng hanggang 15 porsiyento ng halaga ng isang ari-arian.
Ang mga karaniwang paggamit ng PACE ay ang solar installations, mahusay na enerhiya na pag-init at paglamig, pagpapanatili ng tubig na landscaping, at maraming iba pang mga proyekto para sa residential at komersyal na mga katangian.
Available lamang ang PACE sa mga lokasyon kung saan pinapayagan ng mga batas ng estado at lokal na ganitong uri ng financing, at kung saan binuo ang mga lokal na programa. Ang mga programang ito ay dumadaan sa maraming iba't ibang mga pangalan, kabilang ang sikat na Home Energy Renovation Opportunity (HERO) program at Ygrene.
Mga Highlight ng PACE Loan
Ang mga programang ito ay may ilang mga tampok na nakakaapekto sa kanila sa mga borrower.
Madaling kwalipikado: Ang pagiging karapat-dapat ng PACE ay medyo madali. Kung ikukumpara sa mga pautang sa equity ng bahay , na popular na mga alternatibo para sa mga mamahaling pagpapahusay ng tahanan, ang pamantayan ng pag-apruba ay tila nakakarelaks. Ang iyong credit score sa FICO ay mas mahalaga sa PACE, ngunit ang mga kasalukuyan o kamakailang mga isyu sa iyong mga ulat sa kredito ay maaaring maging sanhi ng mga problema.
Dapat ka ring maging kasalukuyang sa lahat ng buwis sa ari-arian.
100 porsiyento financing: PACE ay nagbibigay-daan sa iyo upang pondohan ang buong halaga ng isang proyekto na walang pangangailangan para sa isang down payment . Bilang isang resulta, maaari kang magsimula nang mabilis nang hindi kinakailangang mag-save para sa mga proyekto o ilipat ang pera sa paligid. Siyempre, mas malaking utang ang ibig sabihin ng mas mataas na mga gastos sa interes at mas mataas na mga pagbabayad.
Maaaring ilipat sa susunod na may-ari: Kung nagbebenta ka ng isang ari-arian pagkatapos gumawa ng mga pagpapabuti, hindi mo kinakailangang magbayad ng utang. Ang utang ay naka-attach sa ari-arian, kaya maaaring mailipat at mabayaran ng susunod na may-ari. Kung o hindi iyan ay isang magandang bagay ay maaaring nakasalalay sa kung ikaw o hindi ang bumibili.
Oras upang bayaran: Mahalaga ang mga makabuluhang pagpapabuti. Ang mga pautang sa PACE ay maaaring mabayaran sa paglipas ng pinalawig na mga panahon (5-20 taon, halimbawa). Bilang resulta, ang mga pagbabayad ay maaaring malinis na medyo maliit. Gayunpaman, tulad ng anumang utang, ang mas matagal mong ibabayad upang bayaran, mas maraming interes ang babayaran mo sa buhay ng pautang na iyon.
Potensyal na mga kredito sa buwis: Maaaring gawing mas madali ang pagpopondo ng PACE upang maging kwalipikado para sa mga kredito sa kredito sa kapaligiran - suriin sa iyong tagapayo sa buwis bago gumawa ng anumang mga desisyon. Kapag ang panahon ay isang pag-aalala, PACE posible upang makumpleto ang isang proyekto bago ang mga kredito sa buwis ay mawawalan ng bisa, at ang pagkuha ng isang malaking utang ay nagpapahintulot sa iyo na i-install ang lahat ng bagay sa isang taon (kumpara sa mga stringing bagay sa paglipas ng ilang taon upang pamahalaan ang cash flow).
Ang ilang mga kredito ay magagamit lamang para sa taon na ang pag-install ay talagang nakumpleto , kaya gusto mong bayaran ang lahat ng mga gastos sa parehong taon.
Mga Problema sa PACE Financing
Bago gamitin ang pagpopondo ng PACE para sa iyong proyekto, maging pamilyar sa ilan sa mga pitfalls.
Mga salungatan ng interes: Madalas na nakaayos ang financing ng PACE sa pamamagitan ng mga kontratista na maaaring magkaroon ng insentibo upang maitaguyod ang mga mamahaling pag-upgrade. Ito ay maaaring maging isang maginhawang paraan ng one-stop-shopping, ngunit ang mga kontratista ay hindi alam ang tungkol sa iyong mga pananalapi at kung ano ang maaari mong "kayang" - at maaari mong kayang bayaran ang halos anumang bagay na may PACE loan. Karamihan sa mga tagapagbigay ng serbisyo ay tapat, at sa huli hanggang sa mga mamimili na gumawa ng mga matalinong desisyon, ngunit ang isang maliit na porsyento ng mga kontratista ay maaaring gumawa ng mga nakaliligaw na pahayag upang makakuha ng mataas na mga trabaho sa pagbabayad. Bilang karagdagan sa pagkuha ng bayad para sa trabaho nila gumanap, ang mga kontratista ay maaaring makakuha ng karagdagang mga bayad sa referral mula sa isang tagapagpahiram kung sila ayusin ang pagpopondo, kaya ang potensyal para sa mga salungatan ng interes ay totoo.
Pagkabigo sa pagbabayad: Kahit na magbayad ka sa isang pinalawig na panahon, ang pagbabayad ay maaaring maging isang pasanin. Ang karamihan sa mga tao ay nag-iisip sa mga buwanang pagbabayad, ngunit ang mga pagtatasa ng ari-arian ay kadalasang binabayaran minsan o dalawang beses bawat taon. Maaaring ikaw ay nahaharap sa isang gastos sa sorpresa kapag oras na upang gumawa ng mga napalaki pagbabayad. Sa ilang mga kaso (kung ang iyong home loan servicer ay nagbabayad ng mga buwis sa ari-arian sa pamamagitan ng escrow account), ang pagbabayad ng PACE ay idadagdag sa iyong buwanang mortgage payment sa mga mas maliit na chunks.
Mga gastos sa interes: PACE pondo ay medyo madali upang maging karapat-dapat para sa. Gayunpaman, kung minsan ay mas mataas ang mga rate ng interes kaysa sa gusto mong bayaran kung gagamit ka lamang ng isang home equity loan o linya ng kredito - lalo na kung mayroon kang magandang kredito. Kung o hindi ka makakakuha ng isang mas mahusay na pakikitungo sa iyong sarili ay nakasalalay sa maraming mga kadahilanan, ngunit PACE pautang ay hindi kinakailangang mura.
Mga gastos at benepisyo: Madali upang maaprubahan para sa mga programa ng PACE, ngunit ito ba ay katumbas ng halaga? Ang mga programang ito ang pinakamahalaga para sa mga indibidwal na hindi kayang bayaran ang mas murang mga pautang (madalas dahil sa mga problema sa credit o limitadong kita). Ang mga proyekto tulad ng pagpapalit ng iyong mga bintana ay maaaring magdagdag sa halaga ng iyong bahay, kaya dapat mong makuha ang ilan sa pera na iyon pabalik kapag nagbebenta ka. Gayunpaman, hindi mo kinakailangang makita ang isang malaking pagbabago sa mga gastos sa utility - at kailangan mo pa ring gumawa ng mas mataas na mga pagbabayad sa buwis.
Panganib ng foreclosure: Ang mga pautang sa PACE ay sinigurado ng iyong tahanan, kaya posible na mawala ang iyong bahay sa foreclosure kung hindi mo gagawin ang mga pagbabayad. Sa maraming mga kaso, ang isang PACE loan ay gumagalaw sa "unang posisyon" (sa harap ng iyong mortgage lender) na nangangahulugan na mapanganib mo ang pagreretiro kahit na gagawin mo ang iyong regular na mga pagbabayad ng mortgage na napagkasunduan. Ang iba pang mga uri ng mga pautang (maliban kung sila ay mga home equity loan ) ay hindi dapat ilagay sa iyo sa posisyon na iyon.
Mukhang Maaaring Manlilinlang
Ang mga panganib sa itaas ay hindi nangangahulugan na ang mga programa ng PACE ay masama. Gayunpaman, ito ay nagkakahalaga ng pag-alam sa mga kalamangan at kahinaan ng mga kaayusan na ito bago mag-sign up. Sa kasamaang palad, ang mga panganib ay madalas na napapansin dahil ang mga programa ng PACE ay itinuturing na "ligtas."
Kaugnay ng pamahalaan? Ang mga lokal na pamahalaan ay nagbibigay ng pagpopondo sa PACE, at ang mga programang PACE ay minsan nalilito sa mga programang ibinibigay ng pamahalaan. Sa huli, sila lamang ang mga pautang tulad ng anumang iba pang mga pautang - kailangan nila upang bayaran, at may mga kahihinatnan para sa hindi pagtupad .
Para sa isang mabuting dahilan? Masama ang pakiramdam na gumawa ng mabubuting bagay, at ang PACE financing ay tumutulong sa iyo na magbayad para sa mga berdeng proyekto. Gayunpaman, mayroon ding ilang mga entidad na kasangkot na maaaring maging mas interesado sa paggawa ng isang kita kaysa sa paggawa ng isang pagkakaiba. Sinasabi ng mga kritiko na ang mga pautang na ito ay may pagkakatulad sa mga subprime loan .
Mababawas ang buwis? Maaaring posibleng ibawas ang mga gastos sa interes na nauugnay sa iyong proyekto. Gayunpaman, ang mga batas sa buwis ay mahirap unawain - kailangan mong makipag-usap sa isang lokal na preparer sa buwis upang i-verify ang iyong kakayahang mag-aalis ng mga pagbabawas. Sa kasamaang palad, ang ilang mga may-ari ng ari-arian ay naniniwala na ang buong halaga ng isang proyekto ay maaaring ibawas dahil ang pagbabayad ay bahagi ng isang bill ng buwis sa ari-arian, at hindi ito karaniwang tumpak.
Paano Gumamit ng PACE Loan
Sa ilang mga kaso, ito ay gumagawa ng ganap na pakiramdam upang gamitin ang PACE pagpopondo para sa isang proyekto. Narito ang ilang mga tip upang matulungan kang makuha ang halaga ng iyong pera.
Kausapin nang direkta ang tagapagpahiram: Matapos mong malaman ang tungkol sa PACE mula sa isang kontratista, magkaroon ng isa pang talakayan sa aktwal na tagapagpahiram o PACE financing organization. Mahalagang maunawaan nang eksakto kung ano ang nakukuha mo. Alamin ang mga kalamangan at kahinaan ng iba't ibang mga opsyon, at tingnan kung magkano ang babayaran mo . Kahit matapat na kontratista ay maaaring kalimutan na isama ang mga mahahalagang detalye, at hindi nila alam ang tungkol sa iyong pinansiyal na sitwasyon. Kumuha ng mga detalye nang direkta mula sa pinagmulan, at magkaroon ng talakayang iyon kapag ang iyong kontratista ay hindi naroroon (upang malayang makapagsalita ka nang hindi nababahala tungkol sa pagkasira ng damdamin ng sinuman).
Ihambing ang iba pang mga uri ng mga pautang: Muli, ang mga pautang sa PACE ay hindi palaging ang pinakamababa-mahal na paraan upang humiram. Galugarin ang lahat ng mga alternatibo sa ibaba.
- Mamili sa mga online lender , mga lokal na bangko, at mga unyon ng kredito sa iyong lugar
- Ang FHA 203K na mga pautang ay maaari ding gamitin upang pondohan ang mga pagpapabuti sa tahanan at nangangailangan ng isang medyo maliit na down payment
- Maaari mo ring mapondohan ang iyong proyekto sa isang personal na pautang at maiwasan ang pledging collateral
Alamin kung ano ang rate na maaari mong realistically asahan, at alamin kung anong mga gastos sa pagsasara ang kakailanganin mong bayaran . Gayundin, alamin kung magkakaroon ka ng lien sa iyong bahay (na mangyayari kung gagamit ka ng PACE financing o isang tradisyonal na pangalawang mortgage). Maaari ka pa ring maging kuwalipikado para sa mga kredito sa buwis - at posibleng kahit na ang pagbawas sa gastos sa interes - kung gumagamit ka ng iba pang mga pautang.
Kumuha ng mga quote mula sa maraming mga kontratista: Kapag hindi ka nagbabayad ng cash up-front, anumang bagay ay tila abot-kaya. Ngunit mayroon pa ring pagkakataong mag-save ng pera (at babaan ang iyong mga pagbabayad) sa pamamagitan ng pagpunta sa pinaka mapagkumpitensya kontratista. Tandaan lamang na paminsan-minsan ay nakukuha mo ang iyong binabayaran, kaya ang pagpili ng pinakamababang presyo ay maaaring bumalik upang mapangalagaan ka.
Badyet at magbayad ng salapi: Hindi ito ang pinakamadaling paraan upang gawin ang mga bagay, ngunit maaari mong laging palampasin ang iyong proyekto, makatipid ng pera, at magbayad ng cash upang magawa ito sa isang punto sa hinaharap. Ang paggawa nito ay magse-save ka ng pera sa mga gastos sa interes, at magkakaroon ka ng mga karagdagang pagpipilian pagdating sa pagpili ng mga kontratista at ang eksaktong trabaho na ginagawa nila.
Pagbebenta (o Pagbili) ng Ari-arian Na May PACE
Ang mga pautang sa PACE ay natatangi dahil nananatili sila sa ari-arian - hindi ang orihinal na borrower.
Pagbebenta ng isang ari-arian: Kung ginamit mo ang PACE upang magtaguyod ng mga pagpapabuti, maaari ka pa ring magbayad ng pera kapag nagpasya kang magbenta. Sa kasong iyon, maaari mong ibenta ang pinabuting ari-arian, at ang mamimili ay maaaring maging responsable para sa pagbabayad (ang bagong may-ari ng ari-arian ay makakakuha ng mga pagtasa). Sa ilang mga paraan, na may katuturan dahil ang ari-arian ay talagang nagkakahalaga ng higit pa. Gayunpaman, ang ilang mga mamimili ay maaaring mag-aatubili na kumuha ng mga pagbabayad na iyon, at maaaring magkaroon pa sila ng hirap sa pagkuha ng financing kung ang isang ari-arian ay may mga karagdagang pagtasa.
Kung gusto mo, maaari mong palaging bayaran ang PACE na utang sa iyong sarili, na ginagawang mas kaakit-akit ang iyong ari-arian sa mga mamimili. Ang lahat ay mapapabilang sa real estate: maaari mong singilin ang isang mas mataas na presyo para sa bayad-bayad na mga pagpapabuti, o maaari kang tumanggap ng isang mas mababang presyo para sa isang ari-arian na may mas mataas na gastos (hindi bababa sa pansamantala).
Pagbili ng isang ari-arian: Kung isinasaalang-alang mo ang isang ari-arian na may umiiral na PACE utang, tumagal ng ilang oras upang malaman kung paano na ang utang na iyon ay makakaapekto sa iyong transaksyon. Marahil, makakakuha ka ng benepisyo mula sa mga pagpapabuti, kaya maaaring ito ay nagkakahalaga ng pagkuha sa mga pagbabayad (halimbawa, magkakaroon ka ng mas mababang mga singil sa kuryente kung ang bahay ay may matatag na sistema ng photovoltaic, at masisiyahan ka sa mga mas mababang kuwenta na matagal pagkatapos Pagtatapos ng PACE).
Bago ka pumunta masyadong malayo, makipag-usap sa iyong tagapagpahiram upang malaman kung paano nila hahawakan ang mga isyu sa PACE. Sa ilang mga kaso, ang isang PACE lien ay kailangang nasa unang posisyon, ngunit ang ilang mga programang PACE ay nais na kumuha ng pangalawang posisyon sa likod ng iyong pautang sa pagbili ng bahay.