Paano Pagkamamamali ng Pagkilos
Kapag bumili ka ng mamahaling ari-arian, tulad ng isang bahay, maaaring wala kang sapat na pera upang bayaran ang buong presyo ng pagbili sa harap.
Gayunpaman, maaari kang magbayad ng isang bahagi ng presyo sa isang down payment , at hiramin ang natitira sa pera (upang mabayaran sa mga darating na taon).
Ang mga bahay ay maaaring gumastos ng daan-daang libong dolyar, at ang karamihan sa mga tao ay hindi nakakakuha ng kahit saan na halos bawat taon. Bakit ang mga nagpautang ay nag-aalok ng gayong malalaking utang? Bilang bahagi ng kasunduan sa pautang, sumasang-ayon ka na ang ari-arian na iyong binibili ay magsisilbing garantiya para sa pautang : kung titigil ka sa pagbabayad, maaring kunin ng tagapagpahiram ang ari-arian upang mabawi ang mga pondo na ipinahiram mo sa iyo.
Upang ma-secure ang karapatang ito, ang tagapagpahiram ay may lien sa iyong ari-arian , at upang mapabuti ang kanilang mga pagkakataon na makakuha ng sapat na pera, sila (kadalasan) ay magpapahiram lamang kung mayroon kang magandang loan sa ratio na halaga .
Mga Kahihinatnan ng Foreclosure
Ang pangunahing problema sa pagpunta sa pamamagitan ng foreclosure ay, siyempre, ang katotohanan na ikaw ay mapipilitang lumabas sa iyong tahanan. Kailangan mong makahanap ng isa pang lugar upang mabuhay, at ang proseso ay nakababahalang (bukod sa iba pang mga bagay) para sa iyo at sa iyong pamilya.
Maaaring mahal din ang foreclosure. Habang ikaw ay tumigil sa paggawa ng mga pagbabayad, ang iyong tagapagpahiram ay sisingilin ang mga parusa at legal na bayarin, at maaari kang magbayad ng mga legal na bayarin sa bulsa upang labanan ang pagreretiro. Ang anumang mga bayarin na idinagdag sa iyong account ay magpapataas ng iyong utang sa tagapagpahiram, at maaari ka pa ring magbayad ng pera pagkatapos na makuha at ibenta ang iyong bahay kung ang mga nalikom na benta ay hindi sapat (kilala bilang isang kakulangan ).
Ang pagreremata ay nasasaktan din sa iyong mga marka ng credit . Ang iyong mga ulat sa kredito ay magpapakita ng foreclosure, na makikita ng mga modelo ng pagmamarka ng credit bilang negatibong signal. Magkakaroon ka ng hirap sa oras upang bumili ng ibang tahanan sa loob ng ilang taon (bagaman maaari kang makakuha ng ilang mga pautang sa gobyerno sa loob ng isa hanggang dalawang taon), at magkakaroon ka rin ng higit na kahirapan sa pagkuha ng abot-kayang mga pautang ng anumang uri. Ang iyong mga marka ng credit ay maaari ring makaapekto sa ibang mga lugar ng iyong buhay, tulad ng (sa mga limitadong kaso) ang iyong kakayahang makakuha ng trabaho o ang iyong mga rate ng seguro .
Paano Iwasan ang Foreclosure
Ang foreclosure ay isang huling paraan para sa mga nagpapautang na nagbigay ng pag-asa na mabayaran. Ang proseso ay napakahabang oras at mahal para sa kanila (ngunit maaari nilang subukan na singilin ang mga bayad sa iyo), at ito ay lubhang hindi kanais-nais para sa mga borrowers. Kaya paano mo maiiwasan ito?
- Komunikasyon: palaging isang magandang ideya na makipag-usap sa iyong tagapagpahiram kung mayroon kang mga hamon sa pananalapi. Makipag-ugnay bago ka magsimula ng mga nawawalang pagbabayad at magtanong kung magagawa ang anumang bagay. Kung sinimulan mo ang nawawalang pagbabayad, huwag pansinin ang komunikasyon mula sa iyong tagapagpahiram - makakatanggap ka ng mahahalagang paunawa na nagsasabi sa iyo kung nasaan ka sa proseso at kung anong mga karapatan at pagpipilian ang mayroon ka pa. Makipag-usap sa isang lokal na abogado ng real estate o HUD tagapayo sa pabahay upang maunawaan kung ano ang nangyayari.
- Galugarin ang mga alternatibo upang mapanatili ang iyong tahanan: kung alam mo na hindi mo magagawa ang iyong mga pagbabayad, alamin kung anong mga pagpipilian ang magagamit sa iyo - kahit na sa tingin mo ay huli na. Maaari kang makakuha ng tulong sa pamamagitan ng mga programa ng gobyerno na nakatuon sa mga struggling borrowers . Ang iyong tagapagpahiram ay maaaring mag-alok ng ilang uri ng pagbabago sa utang, na kung saan ay magiging mas abot-kaya ang iyong pautang . Maaari ka ring mag-ehersisyo ang isang simpleng plano sa pagbabayad sa iyong tagapagpahiram kung kailangan mo lang ng lunas sa loob ng isang buwan o dalawa (kung ikaw ay nasa pagitan ng mga trabaho, o para sa mga kagagawan ng medikal na sorpresa, halimbawa).
- Mga alternatibong paraan upang iwanan ang iyong tahanan: ang pag- forclosure ay isang mahaba, hindi kanais-nais, mahal na proseso na pumipinsala sa iyong kredito. Kung handa ka na lamang upang magpatuloy (at nais mong hindi bababa sa subukan upang mabawasan ang pinsala), tingnan kung ang iyong tagapagpahiram ay sumasang-ayon sa isang maikling pagbebenta . Ito ay nagbibigay-daan sa iyo upang magbenta ng bahay at gamitin ang mga nalikom upang bayaran ang iyong tagapagpahiram - kahit na ang utang ay hindi ganap na bayaran. Ang iyong kredito ay magdaranas pa rin, ngunit hindi kasing masama gaya ng pagkatapos ng pagreremata. Kung hindi ito gumagana, ang isa pang mas kaakit-akit na opsyon ay isang gawa maliban sa foreclosure .
- Pagkalugi: ang pag- file ng bangkarota ay maaaring o hindi maaaring makatulong kung ikaw ay nakaharap sa foreclosure. Ang mga isyu ay kumplikado, kaya makipag-usap sa isang lokal na abugado upang makakuha ng tumpak na impormasyon na iniayon sa iyong sitwasyon at sa iyong estado ng paninirahan.
- Mga pandaraya: dahil nasa sitwasyong desperado ka, ikaw ay isang target para sa mga artista. Maging maingat sa anumang hindi hinihinging alok upang makatulong sa iyo na maiwasan ang pagreremata, at maingat na pumili kung sino ang tumutulong sa iyo. Magsimulang humingi ng tulong mula sa mga ahensya ng HUD counseling at iba pang mga kagalang-galang na lokal na ahensya. Alamin ang mga palatandaan ng mga pandaraya sa pagliligtas ng foreclosure.
Ang Proseso ng Foreclosure
Ang foreclosure ay karaniwang isang mabagal na proseso. Kung makaligtaan ka ng isa o dalawang pagbabayad, marahil ay hindi ka nakaharap sa pagpapaalis. Iyon ang dahilan kung bakit mahalaga na makipag-usap sa iyong tagapagpahiram kung ikaw ay nahulog sa mahihirap na panahon - maaaring hindi ito huli na. Ang mga detalye ay nag-iiba mula sa tagapagpahiram sa tagapagpahiram at mga batas ay naiiba sa bawat estado, kaya ang paglalarawan sa ibaba ay isang magaspang na pangkalahatang-ideya at maaaring hindi eksakto kung ano ang iyong makaranas - basahin nang maingat ang lahat ng iyong mga abiso at kasunduan at makipag-usap sa isang abugado o HUD pabahay tagapayo upang matiyak na alam mo kung ano ang nangyayari . Ang buong proseso ay maaaring tumagal ng isang taon o dalawa, o maaari itong lumipat nang mas mabilis.
- Nagsisimula ang mga abiso: kapag napalampas mo ang mga pagbabayad sa loob ng tatlong buwan, maraming nagpapahiram ang iyong utang sa default . Ito ay kapag ang mga bagay ay nagiging kritikal. Ikaw ay, siyempre, makatanggap ng mga komunikasyon sa oras na makaligtaan ka ng isang pagbabayad (o dalawa), at ang mga komunikasyon ay maaaring magsama ng isang paunawa ng hangarin na sumulong sa proseso ng pagrerecord.
- Ang mga Judicial at nonjudicial na mga estado: ang pagtatalaga sa kung anong estado ang nasa iyo, magkakaroon ka ng mas maraming oras (at makatanggap ng higit pang mga abiso) kaysa sa iba. Mayroong dalawang uri ng mga estado - mga estado ng panghukuman at mga di-mapanirang estado. Sa mga estado ng panghukuman, ang iyong tagapagpahiram ay dapat magdala ng legal na aksyon laban sa iyo sa mga korte upang ipagbawal. Ang prosesong ito ay tumatagal ng mas mahaba, dahil madalas kang magkaroon ng 30 hanggang 90 araw sa pagitan ng bawat kaganapan. Sa mga di-matuwid na estado, ang mga nagpapahiram ay maaaring magrerepaso batay sa mga kasunduan na nilagdaan mo sa kanila, at ang isang hukom ay hindi kasangkot. Tulad ng maaari mong isipin, ang mga bagay ay mas mabilis na lumilipat sa mga di-mapanuri na estado. Sa alinmang uri ng estado, maaari mong labanan ang foreclosure sa korte - sa isang hudisyal na estado sa pangkalahatan ikaw ay nagsilbi sa isang tawag, ngunit sa isang hindi labag sa batas na estado kakailanganin mong magdala ng legal na pagkilos laban sa iyong tagapagpahiram upang itigil ang proseso ng pagrerecord. Makipag-usap sa isang lokal na abugado para sa higit pang mga detalye.
- Ang pagtigil sa proseso: sa karamihan ng mga estado, ang mga nagpapahiram ay kinakailangang mag-alok ng mga borrower ng ilang uri ng isang lunas upang itigil ang proseso ng pagrerecord. Kung o hindi ang mga pagpipiliang iyon ay makatotohanan o magagawa ay isa pang bagay. Maaaring sabihin ng mga nagpapahiram na maaari mong ibalik at manatili sa bahay kung gagawin mo ang lahat (o isang malaking bahagi) ng iyong mga hindi nasagot na pagbabayad at saklaw ang mga legal na bayarin at mga parusa na sisingilin sa ngayon. Maaari ka ring magkaroon ng pagkakataon na bayaran ang utang sa kabuuan nito (na mangyayari lamang kung namamahala ka sa refinance o makahanap ng isang malaking pinagmumulan ng pera).
- Auction and eviction: kung hindi mo maiiwasan ang foreclosure, ang ari-arian ay magagamit sa pinakamataas na bidder sa auction. Kung walang ibang tao ang bibili sa bahay (na karaniwan), ang pagmamay-ari ay napupunta sa tagapagpahiram. Sa puntong iyon, kung nasa bahay ka pa (at hindi nagawa ang mga kaayusan upang protektahan ang bahay ), kinakaharap mo ang posibilidad ng pag-alis at oras na mag-line up ng mga bagong kaluwagan. Ang mga lokal na batas ay nangangasiwa kung gaano katagal ka maaaring manatili sa bahay pagkatapos ng pagreremata, at dapat kang makatanggap ng abiso na nagpapaalam sa iyo kung gaano ka maaaring manatili. Tanungin ang iyong dating tagapagpahiram tungkol sa anumang mga "cash for keys" na mga insentibo, na makakatulong sa pag-alis ng paglipat sa bagong pabahay (ipagpalagay na handa ka nang lumipat mabilis).