Uri ng Listahan ng Real Estate, Mga Tuntunin, Kundisyon at Mga Bayarin
Ang mga karaniwang tatlong listahan ng mga pagpipilian sa kasunduan ay ang mga:
- 1) Buksan ang Listahan;
- 2) Eksklusibo Listahan ng Agency;
- 3) Eksklusibong Listahan ng Kanan na Ipinagbebenta.
Ang pinakamahusay na pagpipilian para sa iyo ay depende sa iyong pagpayag at kakayahan upang matugunan ang ilan sa mga bahay na nagbebenta ng mga tungkulin at ang iyong pangkalahatang klima ng real estate market.
Buksan ang Listahan
Ang bukas na listahan ay nagbibigay-daan sa isang may-ari na ibenta ang kanyang tahanan nang mag-isa. Ito ay isang di-eksklusibong kasunduan, ibig sabihin ang may-ari ay maaaring magsagawa ng mga bukas na listahan na may higit sa isang real estate broker at magbayad lamang ng broker na nagdudulot ng isang mabibili na mamimili na nag-aalok ng may-ari ang tumatanggap. Ang malaking pagkakaiba ay ang isang may-ari ay malamang na magbayad lamang ng isang komisyon ng nagbebenta ng broker, na kung saan ay tungkol sa isang kalahati ng mga tipikal na bayad. Ang dahilan ay dahil ang may-ari ay hindi nakatalaga. Samakatuwid, ang mga may-ari ay hindi nagbabayad ng isang broker upang kumatawan sa may-ari, ngunit bayaran ang broker upang kumatawan sa bumibili. Gayunpaman, kung hahanapin ng may-ari ang nagbibili, ang may-ari ay hindi dapat magbayad ng isang komisyon. Ang mga listahan ng bukas ay hindi popular sa maraming mga full-service real estate broker .
Listahan ng Listahan ng Eksklusibo
Ang isang eksklusibong listahan ng ahensiya ay katulad ng bukas na listahan maliban sa pangunahing pagkakaiba ay ang broker ay kumakatawan sa may-ari.
May karapatan pa rin ang may-ari na ibenta ang ari-arian at hindi magbayad ng isang komisyon. Ang broker ay libre upang makipagtulungan sa isa pang brokerage, ibig sabihin ang pangalawang brokerage ay maaaring magdala ng isang mahusay na mamimili na nag-aalok ng may-ari ang tumatanggap. Kadalasan, binabayaran ng broker ang isang komisyon ng listahan na ibinabahagi sa nagbebenta ng broker, kaya binabayaran ng may-ari ang parehong mga bayarin.
Eksklusibong Listahan ng Kanan-sa-Ibinenta
Ang isang eksklusibong listahan ng karapatan-sa-nagbebenta ay ang pinaka karaniwang ginagamit na instrumento. Binibigyan nito ang broker ng eksklusibong karapatan na kumita ng isang komisyon sa pamamagitan ng kumakatawan sa may-ari at nagdadala ng isang mamimili, alinman sa pamamagitan ng isa pang brokerage o direkta. Binabayaran ng may-ari ang parehong listahan at pagbebenta ng mga bayarin sa broker. Hindi maaaring ibenta ng may-ari ang ari-arian sa sarili nang hindi nagbabayad ng isang komisyon, maliban kung ang isang eksepsiyon ay nakasaad sa kontrata.
Exception to the contract: Sabihing, ang iyong kapitbahay sa tabi-tabi ay nagpahayag ng interes sa pagbili ng iyong bahay. Kadalasan ang isang listahan ng broker ay magbibigay sa nagbebenta ng X bilang ng mga araw upang makagawa ng isang kontrata sa kapitbahay na walang utang na komisyon.
Iba pang Mga Tuntunin at Kundisyon na Isasaalang-alang
- Haba ng Listahan
Napapag-usapan ang tagal ng kasunduan sa listahan. Ang karaniwang mga termino ay maaaring 30 araw, 90 araw, anim na buwan, isang taon o higit pa. Magtanong tungkol sa mga karapatan sa pagkansela. Kung maaari mong kanselahin anumang oras, ang haba ng kontrata ng listahan ay maaaring hindi mahalaga. Kinukuha ko ang aking mga listahan sa loob ng 6 na buwan. Kapag sinabi ko sa aking mga nagbebenta ay kanselahin ko sa anumang oras at sa halip ay humingi ng isang 3-buwang listahan, sinasabi nito sa akin na hindi sila nagtitiwala sa mga ahente.
- Pagbebenta ng Komisyon
Magkano ang babayaran mo ang nagbebenta na ahente? Kapag mayroong maraming imbentaryo sa merkado at mas kaunting mga mamimili, upang makabuo ng trapiko, baka gusto mong isaalang-alang ang pagbabayad ng nagbebenta ng ahente nang higit sa gusto mo sa isang merkado kung saan ang imbentaryo ay masikip at maraming mga mamimili ay nagpapaligsahan para sa ilang mga listahan. Halimbawa, kung ang kabuuang komisyon ay 6%, at ang listahan broker ay nag-aalok ng 2.5% sa nagbebenta ng opisina, maaari mong halip na igiit sa pagbabayad ng 3%. Gayunman, mag-ingat sa pangangailangan na ito, dahil ang mga ahente ng mamimili ay karaniwang binabayaran ayon sa mga pamantayan ng merkado at kung susubukang baguhin ang pamamahagi ng kompensasyon, maaaring tanggihan ng listahan ng ahente ang iyong listahan.
- Pagkansela ng Kontrata
Papayagan ba kayo ng broker / agent na kanselahin ang kasunduan? Bakit gusto mong gumawa ng negosyo sa isang broker na hindi mo ipalabas sa iyo mula sa kontrata kung hindi ka nasisiyahan o hindi nasisiyahan sa kanilang serbisyo? Kung ang broker ay sumasang-ayon upang hayaan kang kanselahin anumang oras, ang broker na nagbibigay sa iyo ng isang garantiya. Sa pagkakataong iyon, hindi angkop ang tagal ng kontrata.
- Pag-expire ng Kontrata
Kung ang kontrata ay dapat mag-expire nang walang mutual renewal o ang mga partido na hinirang upang kanselahin ang kontrata, maaaring ilaan ng listahan ng broker ang may-ari ng isang listahan ng mga pangalan ng mga prospective na mamimili na ginawa ng broker. Kung ang alinman sa mga mamimili ay papalapit sa may-ari sa loob ng panahong tinukoy sa kontrata ng listahan at matagumpay na bumili ng ari-arian, ang may-ari ay maaari pa ring magbayad ng isang komisyon. Sa California, ito ay tinatawag na isang humahawak na sugnay.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.