Real Estate Prorations para sa mga Nagbebenta at Mamimili
Maraming mga kontrata sa pagbili na ginamit sa real estate ay naglalaman ng mga probisyon para sa mga prorations sa pagitan ng mga nagbebenta at mga mamimili. Bago pumirma sa isang kontrata sa pagbili, dapat mong basahin ito upang alamin kung paano hinahadlangan ang mga prorations, dahil maaari mong ipanukala ang isang pagbabago sa verbiage tungkol sa mga prorations.
Sa karamihan ng mga kaso, ngunit hindi lahat, ang mga mamimili ay sinisingil para sa mga prorations. Ipinapakita ang mga singil bilang isang debit sa pagsasara ng pahayag ng mamimili at bilang isang credit sa pagsasara ng pahayag ng nagbebenta.
Ang mga kredito ay nagpapataas sa netong kita ng nagbebenta at binabayaran ang nagbebenta para sa mga item na prepaid ng nagbebenta para sa tagal ng panahon na hindi pagmamay-ari ng nagbebenta ang property.
Mga Pagpapahalaga sa Interes ng Mortgage
Hindi tulad ng upa, na kung saan ay binabayaran nang maaga, ang interes ng mortgage ay binabayaran sa mga utang. Kapag nagbabayad ka ng isang pagbabayad ng mortgage sa Enero 1, halimbawa, binabayaran nito ang interes para sa Disyembre.
Sa isang bagong pautang sa mortgage, ang mga nagpapahiram ay nais na mangolekta ng interes hanggang sa 30 araw bago matatapos ang unang pagbabayad ng mortgage . Nangangahulugan ito na kung isasara mo, sasabihin, Nobyembre 15, ang iyong unang pagbabayad sa mortgage ay dapat magbayad ng Enero 1. Ang pagbabayad ng mortgage sa Enero 1 ay magbabayad sa interes para sa Disyembre.
Bilang borrower, sisingilin ka ng 15 araw na interes sa iyong pagsasara ng pahayag, mula Nobyembre 15 hanggang Disyembre 1. Upang malaman ang iyong interes sa pag-usisa sa sitwasyong ito, narito ang pormula:
- Halaga ng Pautang x Rate ng Interes = Taong Interes.
- Taunang Interes na hinati ng 12 Buwan = Buwanang Interes .
- Buwanang Interes na hinati ng 30 Araw = Pang-araw-araw na Interes.
- Pang-araw-araw na Interes x 15 Days (upang bayaran ang interes sa Disyembre 1) = Interes ng Pag-debit ng Interes.
Nalalapat din ang parehong punong-guro sa mga nagbebenta na dapat magbayad ng interes kasabay ng isang kabayaran sa utang, alinsunod sa hinihiling ng mga nagpapahiram.
Mga Prorasyon sa Buwis sa Real Property
Ang bawat estado ay naka-base sa taon ng kalendaryo ng buwis sa ari-arian ng iba.
Sa California, halimbawa, ang taon ng kalendaryo ay mula Hulyo 1 hanggang Hunyo 30. Una, alamin kung paano nakolekta ng iyong county ang mga buwis. Ang ilang mga estado ay nangongolekta ng mga buwis sa ari-arian nang mauna , ang iba ay nangongolekta ng mga utang, at ang ilang mga koleksyon ay depende sa oras ng taon.
Ang mga buwis ay madalas na binabayaran sa dalawang pag-install. Ang susunod na bagay ay upang malaman kung ang panahon na kung saan kayo ay nagsasara ay nagsasangkot ng mga prepaid na buwis. Kung ang mga buwis ay prepaid, at ikaw ang nagbebenta, makakatanggap ka ng credit. Kung ang mga buwis ay prepaid, at ikaw ang mamimili, sisingilin ka. Ang totoo ay totoo kung ang mga buwis ay hindi pa angkop at babayaran - ang mga nagbebenta ay makakatanggap ng debit proration at mamimili ng credit proration.
Sa ilang mga sitwasyon, kahit na ang mga buwis ay hindi pa angkop at babayaran, kung ang petsa ng pagsasara ay malapit sa petsa na ang mga buwis ay dapat bayaran, ang iyong mas malapit ay magbabayad ng mga buwis mula sa mga nalikom ng nagbebenta, kredito ang hindi nagamit na bahagi sa nagbebenta at singilin ang mamimili nang naaayon.
Ang ilang mga kinakalkula mamimili ay humingi ng walang prorations sa buwis sa kontrata ng pagbili, kung ito ay maliwanag na ang mamimili ay inaasahan na bayaran ang nagbebenta para sa isang bahagi ng prepaid na mga buwis. Kung ikaw ay nagbebenta sa sitwasyong ito, at hindi mo nauunawaan ang kahalagahan ng "walang prorations," magbabayad ka ng mga buwis para sa isang panahon na hindi mo sakupin ang ari-arian.
Homeowner Association Dues Prorations
Dahil ang karamihan sa mga asosasyon ng may-ari ng bahay ay kinokolekta ang buwanang dues upfront (ilang HOAs bill quarterly o taun-taon), kung ang isang nagbebenta ay hindi pa binabayaran ang mga dues, ang mga bayarin ay babayaran mula sa mga nalikom ng nagbebenta. Ang nagbebenta ay makakatanggap ng isang credit para sa hindi nagamit na bahagi ng dues.
Halimbawa, kung ang mga dues ay $ 300 sa isang buwan, ang pang-araw-araw na pagbubukas ay $ 10. Kapag ang isang transaksyon ay magsara sa ika-10 ng buwan, ang nagbebenta ay sisingilin ng 10 araw ng HOA dues o $ 100. Ang bumibili ay magbabayad ng $ 200 para sa 20 araw ng HOA dues.
Rent Prorations
Ang rent ay karaniwang binabayaran nang maaga. Ang mga mamimili na bumibili ng isang ari-arian ng pamumuhunan ay inaasahan na makatanggap ng isang kredito para sa bahaging iyon ng upa na sumasaklaw sa tagal ng panahon na aari ng mamimili ang ari-arian.
Ang isang pagbebenta na isinasara sa Nobyembre 15, na kinasasangkutan ng isang ari-ariang may ari ng tenant na nagrenta ng $ 1,000 sa isang buwan, ay magreresulta sa mamimili na tumatanggap ng credit para sa 15 araw ng prepaid na upa o $ 500.
Ang nagbebenta ay makakatanggap ng debit na $ 500. Ang mga deposito ng seguridad na hawak ng nagbebenta ay inililipat din sa mamimili bilang isang kredito sa bumibili at isang debit sa nagbebenta.
Mga Prorasyon sa Seguro
Ang mga premium ng insurance ay binabayaran nang maaga. Ang mga mamimili ay karaniwang kumuha ng isang bagong patakaran sa seguro sa panganib / sunog kapag bumibili ng bahay . Gayunpaman, kung ang bumibili ay ipinapalagay ang umiiral na pautang o pagbili ng nagbebenta sa isang kontrata sa lupa , maaaring hilingin ng mamimili ang nagbebenta na ilipat ang umiiral na patakaran sa seguro.
Ang mga patakaran sa seguro ng sunog ay inililipat nang may walang konsiderasyon. Sa pagsasaalang-alang ay nangangahulugang nagbabalik ang nagbebenta para sa panahong iyon ay hindi pagmamay-ari ng nagbebenta ang property. Kung walang pag-iisip ay hindi magkakaroon ng mga prorations. Karamihan sa mga mamimili ay nakakuha ng isang bagong patakaran ngayon.
Utang Prorations
Hindi madalas na ang mga kagamitan ay prorated sa pagsara, ngunit ang mga prorations ay nalalapat sa ilang mga munisipalidad. Sa Sacramento County, halimbawa, kung ang isang nagbebenta ay hindi nagbabayad ng county o mga utility ng lungsod (tubig, pantahi, basura), pagkatapos ay ang mga kagamitan ay lumipat sa mga pagtasa sa buwis.
Ang mga utility ay pagkatapos ay ibawas mula sa singil sa buwis para sa mga prorations, at ang mamimili ay kredito laban sa mga buwis sa hinaharap na buwis. Makikita mo ang sitwasyong ito mangyari sa maikling benta at foreclosures dahil, kung ang nagbebenta ay hindi gumagawa ng mga pagbabayad ng mortgage, ang nagbebenta ay malamang na hindi nagbabayad ng mga bill ng utility, alinman.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.