Ang dahilan para sa mga hamon ay nagsasangkot sa uri ng mga contingencies ng utang na laganap.
Halimbawa, sa real estate ng California, tulad ng maraming iba pang mga lugar sa bansa, ang isang mamimili ng bahay ay maaaring tumingin sa ilang mga uri ng mga contingencies ng pautang at isama ang isa o higit pa sa mga ito sa mga alitan sa pagbili .
Ang mga mamimili sa bahay lamang na nakakakuha ng financing ay may posibilidad na gumawa ng kontrata sa pagbili na maaaring tumanggap ng pautang. Ang mga mamimili ng salapi ay hindi humiling ng isang pang-utang sa anumang panahon dahil walang utang. Maaaring konting kontrata sa mamimili ang pagkuha ng isang:
- FHA loan , na may sariling hanay ng mga kinakailangan, o
- isang pautang sa VA , na garantisado ng Pangangasiwa ng Beterano, o
- isang maginoo utang , na kung saan ay karaniwang ibinebenta sa pangalawang merkado, o
- utang mula sa isang credit union kung saan ang borrower ay isang miyembro, o
- pribadong financing, na kung minsan ay tinatawag na isang hard-money loan
Depende sa uri ng utang, ang tagapagpahiram ay maaaring mangailangan ng ilang mga kondisyon o pag-aayos ng ari-arian upang gawin ang utang. Kung ang mga nagbebenta at mamimili ay hindi maaaring sumang-ayon sa mga kondisyon ng pag-aayos o tagapagpahiram, ang mamimili ay hindi makakatanggap ng utang, at ang transaksyon ay maaaring mahulog.
Sa pangkalahatan, ang bumibili ay may isang tiyak na tagal ng panahon sa kontrata ng pagbili upang makuha ang pagtustos. Sa ilang mga pagkakataon, ang kontrata ay maaaring magbigay sa isang mamimili ng isang pagpipilian, upang pumili sa pagitan ng isang tiyak na bilang ng mga araw bago ang utang ay dapat na alisin o nasiyahan, o upang panatilihin ang mga utang na pangyayari, kung ang lahat ng partido ay sumasang-ayon, sa lugar hanggang sa pagsasara.
Ito ay kung saan nagsisimula ang problema. Karamihan sa mga nagbebenta ay umaasa na ang isang mamimili ay kailangan upang makakuha ng financing. Ang mga nagbebenta ay kadalasan medyo makatwirang at magbibigay-daan sa isang tiyak na tagal ng panahon upang pumasa para sa bumibili upang makakuha ng financing at alisin ang utang na maaaring mangyari, ngunit hindi lahat ng nagbebenta ay nais na maghintay hanggang sa araw ng pagsasara upang malaman kung ang mamimili ay talaga magagawang upang isara ang escrow. Ito ay hindi ganap na makatarungan sa isang nagbebenta para sa isang bumibili na humingi ng 30 araw na pagsasara ng panahon nang walang matibay na pangako na isara. Sa kabilang panig, ang pag-alis ng isang utang sa anumang panahon bago ang pagsara ay maaaring gumawa ng isang bumibili na lubhang kinakabahan.
Maaaring magtaka ang isang mamimili kung ano ang mangyayari kung ang tagapagpahiram, para sa ilang hindi inaasahan o kakaibang dahilan, ay nagpasya na tanggihan ang utang. Kung inalis ng mamimili ang utang na maaaring mangyari, ang mamimili ay maaaring sa awa ng nagbebenta, at ang masigasig na deposito ng mamimili ay maaaring nasa panganib. Maraming mga mamimili ang gustong magsugal sa pagkawala ng deposito.
Siyempre, ang mga mamimili ay nakakakuha at nagpapakita ng preapproval letter bago gumawa ng isang alok. Ito ay ang preapproval letter na ipinagkakaloob ng nagbebenta bilang patunay ng pagiging karapat-dapat ng credit ng mamimili at kakayahang maging kuwalipikado para sa isang pautang. Ngunit pagkatapos ng file ay nakabalot para sa underwriting, ang iba pang mga problema ay maaaring pop up.
Ang mga hindi kilalang hatol ay maaaring lumitaw sa mga pampublikong rekord, ang isang mamimili ay maaaring magkaroon ng isang blip sa ulat ng kredito na dumudulas sa mga bitak, ang isang dating na may nakaraang maikling pagbebenta ay maaaring maglagay ng isang damper sa qualifying, ang isang mamimili ay maaaring mawala ang kanyang trabaho, ang isang mamimili ay maaaring ay nagtatrabaho lamang sa ilalim ng kinakailangang 2-taon na panahon o tumanggap ng mga sahod na hindi isinasaad sa mga payroll stub. Mayroong isang bazillion bagay na maaaring magkamali Huwag pansinin na ang pangalawang uri ng utang na pangyayari ay ang tasa. Ang pagkakakilanlan ng pagkakalantad ay kadalasang nahiwalay mula sa pang-matagalang utang. Ang kahulugan ng contingency ay nangangahulugang dapat tantiyahin ng bahay ang presyo ng pagbili. Kung ang tasa ay mas mababa kaysa sa presyo ng pagbili, maaaring kanselahin ng mamimili ang pagbibigay ng mamimili ay may isang pagtatasa sa anumang kontingency sa kontrata ng pagbili. Kung ang nagbebenta ay sumang-ayon na babaan ang presyo upang matugunan ang tasa, ang mamimili ay inaasahang alisin ang pagkakakilanlan ng pagkakalantad.
Ngunit ano ang mangyayari kapag sa pagsasara ng underwriter ay nagpasiya sa ika-11 oras upang mag-order ng pangalawang pagsusuri at na ang ikalawang opinyon ng halaga ay lumalabas na isang mababang pagtasa ? Kung ang mamimili ay naglabas ng pangakong pangyayari, wala nang natitirang halaga ng pagtatasa. Gayunpaman, kung hindi pa pinalalaya ang utang, ang kontrata ng pagbili ay maaaring nakasalalay sa kakayahan ng mamimili na makuha ang utang.
Ang mga ito ay mga alalahanin na matugunan sa iyong real estate agent bago gumawa ng isang alok na bumili ng bahay. Ang ilang mga mamimili ay kumportable sa pag-alis ng isang utang na maaaring mangyari kapag ang isang tagapagpahiram ay nagtitiyak sa mamimili na ang file ay handa na para sa pagpopondo. Gayunpaman, kung ang tagapagpahiram ay may mga alalahanin, maaaring hindi isang magandang ideya na tanggalin ang pang-matagalang utang. Nakikipag-usap din sa mga nagbebenta ang mga nagbebenta. Ang downside ay kapag ang iyong alok ay kabilang sa maraming mga nag-aalok, at ang iba pang mga mamimili ay nais na tanggalin ang isang utang kawalang-tiyak ng anumang oras o paikliin ang panahon, at ipilit mo sa pagpapanatiling ang utang na paninirahan buo sa lahat ng paraan sa pagsasara, ang iyong mga nag-aalok ay maaaring hindi tinanggap. Maaaring isipin ng nagbebenta na mayroon kang problema na maaaring maging sanhi ng mga paghihirap sa pagsasara.
Sa mahihirap na sitwasyon tulad ng mga ito, ang ilang mga mamimili sa bahay ay nagtanong sa tagapagpahiram na aprubahan ang file sa pamamagitan ng underwriting bago sila gumawa ng isang alok upang bumili ng bahay. Ang pag-apruba ng underwriting ay nagtanggal ng takot sa kawalan ng katiyakan at nagpapalakas sa alok.
Sa oras ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.