Sa kasamaang palad, hindi ito kasingdali ng hitsura nito. Ang tamang pagpaplano at teknikal na kaalaman ay mahalaga, ngunit ang pinakadakilang roadblock ay marahil ang pagpopondo - ito ay tumatagal ng pera upang kumita ng pera.
Kaya paano mo makuha ang pera?
Ang mga pribadong mamumuhunan, kabilang ang mga taong kilala mo at nagpapahiram ng mga mahihirap na pera, ay ang pinakamahusay na mapagkukunan ng mga pautang para sa mga flipping house. Ang mga nagpapahiram ay hindi nangangailangan ng parehong halaga ng oras at mga papeles bilang tradisyunal na mga bangko. Sa halip, sinusuri nila ang ari-arian mismo (kapwa bago at pagkatapos ng mga pagpapabuti) at ang iyong kakayahang matagumpay na makumpleto ang proyekto.
Mortgage Loans for Flipping a House?
Ang mga tradisyunal na pautang sa bahay ay malamang na hindi isang pagpipilian para sa pagbili ng mga katangian ng pamumuhunan - hindi bababa sa kapag nagsimula ka.
Ang mabuting balita ay ang mga pautang mula sa mga bangko at mga tradisyunal na nagpapahiram ay medyo mura: ang mga rate ng interes ay kabilang sa pinakamababang makikita mo para sa mga katangian ng pamumuhunan (ngunit kailangan mo pa ring magbayad ng mga gastos sa pagsasara ). Sa kasamaang palad, ang mga pautang na ito ay hindi laging praktikal.
Mabagal na isara: Isa sa mga pangunahing hamon sa paggamit ng isang tradisyunal na tagapagpahiram ay ang oras na kinakailangan upang isara ang isang pautang.
Kinakailangan ng mga nagpapahiram na punan mo ang isang malawak na application, at makikita nila sa pamamagitan ng iyong mga pananalapi na may isang mahusay na may ngipin na suklay . Kung makakita sila ng anumang bagay na nagtataas ng mga tanong, hihilingin nila ang higit pang dokumentasyon, at magkakaroon sila ng mas maraming oras upang repasuhin ang iyong aplikasyon. Ang proseso ay bihirang tumatagal ng mas mababa sa 30 araw (45 o 90 araw ay maaaring maging mas makatotohanang), at ang mga pagkakataon sa pamumuhunan ay kadalasang lumilipat nang mabilis para sa timeline na iyon.
Lalo na kung ang foreclosures o maikling benta ay bahagi ng iyong diskarte, ikaw ay malamang na maging bigo sa pamamagitan ng bilis ng mga tradisyunal na nagpapahiram.
Pag-evaluate ng kita: Ang mga tradisyunal na nagpapahiram ay batay sa kanilang mga desisyon sa pagpapautang sa iyong kakayahang bayaran ang utang. Titingnan nila kung gaano ka kumikita bawat buwan kumpara sa kinakailangang buwanang pagbabayad ng utang upang makalkula ang ratio ng utang sa kita . Kung ikaw ay isang real estate mamumuhunan o kung hindi man ay self-employed, hindi mo maaaring magkaroon ng uri ng "kita" na hinahanap nila (nagpapahiram nais na makita ang W-2 form at magbayad ng stubs).
Magkano ang halaga ng ari-arian? Hinahambing din ng mga nagpapahiram ang halaga ng ari-arian na iyong binibili ang utang na hinihiling mo. Kilala bilang isang ratio ng pautang sa halaga , ang mga maginoo na nagpapahiram ay madalas na ginusto na panatilihin ang bilang na iyon sa ibaba 80 porsiyento, bagaman posible upang makakuha ng mga pautang ng FHA na may kaunting 3.5 porsiyento pababa. Kapag bumibili ka ng isang bahay para sa flipping, marahil ito ay hindi nagkakahalaga ng marami sa kanyang kasalukuyang estado - ngunit kailangan mo ng sapat na pera upang bumili ng ari - arian at magbayad para sa mga pagpapabuti, na maaaring halaga sa higit pa kaysa sa bahay ay kahit na nagkakahalaga. Ang halaga ng pagkumpuni ng bahay pagkatapos ng pagkumpuni (ARV) ay maaaring maging isang mas mahusay na panukalang-batas, ngunit ang mga tradisyunal na nagpapahiram ay isaalang-alang lamang ang kasalukuyang halaga ng appraised na pag-aari.
Classic credit: karamihan sa mga bangko at nagpapahiram ng mortgage ay nangangailangan na mayroon kang matibay na kredito upang maaprubahan para sa isang pautang.
Maaaring hindi ka magkaroon ng isang kasaysayan ng paghiram, o maaari kang magkaroon ng ilang mga hindi kanais-nais na mga item sa iyong mga ulat sa kredito - ngunit hindi ito nangangahulugan na hindi ka maaaring matagumpay na flip bahay. Ang mga alternatibong nagpapahiram ay mas interesado sa iyong mga nakaraang proyekto kaysa sa iyong credit score.
Mga problema sa bahay: Mas gusto ng mga tradisyunal na nagpapahiram na magbayad sa mga tahanan na may magandang kondisyon. Kung may mga isyu sa kalusugan o kaligtasan, ang utang ay isang no-go. Maaari mong balak na maayos ang mga problemang iyon, lalo na sa pagtaas ng halaga ng bahay para sa isang tubo, ngunit ang mga nagpapahiram ay mas interesado sa pagpapautang para sa mga bahay na handa na ang paglipat.
Imposible? Posible na gamitin ang tradisyunal na pautang sa bahay upang i-flip ang isang bahay, lalo na sa mga sumusunod na sitwasyon:
- Mayroon kang makabuluhang mga asset na makakatulong sa iyo na maging karapat-dapat - kung ginagamit man sila bilang collateral o bahagi ng isang down payment.
- Hindi ka mahigpit na "flipping" sa bahay. Kapag bumibili ng isang pangunahing tirahan (kung saan ikaw ang may-ari / nakatira), maaari kang makakuha ng mga pondo para sa parehong isang pagbili at pagpapabuti gamit ang isang FHA 203k na pautang . Gayunpaman, ang proseso ay mabagal at may maraming mga paghihigpit.
- Mayroon kang malaking katarungan sa ibang ari-arian na maaaring magamit para sa isang line equity ng kredito sa bahay (o iba pang mga ari-arian, kabilang ang real estate, na maaaring gamitin bilang collateral). Tandaan na maaari mong mawala ang property na iyon sa foreclosure kung hindi ka makakasundo sa mga pagbabayad, kaya ang peligro na ito (lalo na kung nakatira ang iyong pamilya sa property na iyon).
- Mayroon kang karanasan sa mga matagumpay na proyekto sa nakaraan. Maaari kang makakuha ng mga pautang sa pamumuhunan sa real estate mula sa mga bangko at mga unyon ng kredito kung kumbinsihin mo ang mga ito na ikaw ay isang tunay na negosyo na may matalinong mga kasosyo, isang matatag na proseso, at mga mapagkukunang pinansyal.
- Maaari kang makakuha ng mga unsecured na pautang. Kung maaari mong humiram nang walang pledging collateral, maaari mong gamitin ang mga pautang tulad ng mga credit card upang pondohan ang mga pagpapabuti. Kakailanganin mo pa rin ng mga pondo upang bilhin ang ari-arian, ngunit ang dagdag na pera ay maaaring dumating mula sa isang unsecured loan . Ang diskarte na ito ay mapanganib dahil ang mga credit card ay mahal na mahal, at ang iyong proyekto ay darating sa isang paggiling na huminto kung ang iyong credit line ay pinutol o frozen nang hindi inaasahan (kasama ang kailangan mo ng napakataas na mga limitasyon ng credit).
Mga Pribadong Pautang para sa Mga Propesyonal ng Flipping
Ang mga pautang mula sa mga pribadong nagpapahiram ay kadalasan ng karamihan sa mga hamon sa itaas. Ang pangunahing sagabal ay gastos, ngunit ang layunin ay ang paggamit ng mga pautang na ito sa estratehikong paraan. Ang mga pribadong pautang ay maaaring dumating mula sa kahit saan, ngunit ang karamihan sa mga pautang ay magkakaroon ng dalawang malawak na kategorya:
- Mga utang mula sa mga taong kilala mo
- Mahirap na pautang sa pera
Kapag nagsimula, mahirap na makahanap ng sinuman na gustong magbigay sa iyo ng pera - ang mga taong kilala mo (at hindi maaaring magkaroon ng maraming pera o pagpapaubaya para sa panganib) ay maaaring ang iyong tanging pagpipilian. Bilang kahalili, maaaring kailangan mong pondohan ang iyong mga kauna-unahang mga deal sa iyong sarili.
Bumuo ng network: Kumuha ng kasangkot sa lokal na pamumuhunan sa komunidad ng real estate. Sa paglipas ng panahon, matutugunan mo ang mga tao, at matututunan mo kung sino ang maaaring magpahiram ng pera. Bukod dito, makikilala ka ng mga tao. Makikita ng iba pang mga mamumuhunan, mga ahente ng real estate, at mga pribadong nagpapautang na nakatuon kang magpatakbo ng isang matagumpay na negosyo (hindi upang mailakip ang karampatang), at ang iyong mga posibilidad ng pagkuha ng pautang ay mapabuti.
Sa kalaunan, dapat mong simulan ang paghiram mula sa mga nagpapahiram ng mahihirap na pera . Ang mga nagpapahiram ay nagpakadalubhasa sa mga pautang para sa flipping at iba pang pamumuhunan, at iba ang mga ito mula sa tradisyunal na mga bangko.
Mabilis na pagsasara: Sa isang pribadong tagapagpahiram, ang proseso ay naiiba, at ang iyong pautang ay maaaring pinondohan ng mas mabilis (isang linggo o kaya ay makatwiran kapag mayroon kang magandang kaugnayan sa isang propesyonal na tagapagpahiram). Ang mabilis na paglipat ay maaaring maging isang mapagkumpetensyang bentahe kapag ang isang tao ay naghahanap upang makakuha ng isang ari-arian mula sa kanilang mga kamay.
Pagpapahiram ng nakabatay sa asset: Sa halip na pagtingin sa mga ulat ng kredito at pagkalkula ng mga ratio ng kita, ang mga pribadong nagpapahiram ay nakatuon sa halaga ng asset na iyong binibili. Kung nag-flipping ka ng bahay, gusto ng tagapagpahiram na maibenta nila ang bahay nang mabilis upang mabawi ang kanilang pera (tulad ng ibang mga nagpapautang, ang mga pribadong nagpapautang ay magkakaroon ng isang lien sa ari-arian , na nagpapahintulot sa kanila na ariin ang ari-arian at ibenta ito kung hindi mo bayaran ang utang).
Pagbili at pagpapabuti: Ang mga pribadong nagpapautang ay nasa negosyo ng pagtanggap ng mga namumuhunan at basing ang iyong mga pondo na magagamit sa isang ARV ng isang proyekto. Ngunit hindi nila maaaring bigyan ka ng lahat ng bagay nang sabay-sabay - maaaring kailangan mong gumuhit mula sa escrow account habang umuunlad ang iyong proyekto.
Pag-flip ng walang pera? Hanggang sa mayroon kang ilang mga matagumpay na proyekto sa ilalim ng iyong sinturon, ang mga nagpapahiram ay mangangailangan na ikaw ay may katarungan sa isang proyekto. Sa isang punto, maaari kang humiram ng 100 porsiyento para sa isang proyekto at magkaroon ng maraming proyekto na tumatakbo sa parehong oras.
Mga Gastusin sa Pautang
Ang mga pautang para sa mga proyekto ng flipping ay mas mahal kaysa sa mga pautang sa pagbili ng bahay. Mas mataas ang rate ng interes, at madalas kang kailangang magbayad ng ilang mga puntos o mga bayarin sa pagpasok (isang punto ay isang porsiyento ng iyong halaga ng utang ).
Ang mga proyekto ng pag-flip ay mga proyektong panandaliang. Hindi ka nakatira sa tahanan sa loob ng mga dekada, kaya ang isang karaniwang 15-taong o 30-taong mortgage ay hindi ang tamang pautang para sa trabaho. Ang mga namumuhunan ay kadalasang ginusto na bumili, mapabuti, at magbenta ng isang ari-arian sa loob ng isang taon o mas kaunti, at ganiyan ang ginagawa ng karamihan sa mga pribadong pautang. Ang mga pautang na ito ay magastos kung ikaw ay mayroong mahabang panahon, at iyon ay makatuwiran dahil ang panganib ng tagapagpahiram ay nagdaragdag habang ikaw ay naghihintay sa pagbabayad.
Magkano ang gastos upang humiram para sa flipping? Ang mga gastusin ay nasa buong board, at lahat ng bagay ay napapahintulutan. Ang mga rate ng interes ay maaaring maging saanman sa pagitan ng 8 hanggang 20 porsiyento bawat taon, at kailangan mong magbayad ng 1 hanggang 10 porsiyento ng upfront. Ang mas mahabang panahon sa negosyo, at mas mahusay ang iyong mga relasyon sa mga nagpapahiram, mas mababa ang babayaran mo.
Para mapakinabangan ang dami ng pera na magagamit para sa iyong proyekto, madalas na pahihintulutan ng mga nagpapahiram ang mga pagbabayad ng interes lamang , at dapat na walang parusa sa pagbayad upang maaari mong ibenta at bayaran ang utang tuwing ikaw ay handa na.