Sa kasamaang palad, maraming mga business-class na mga hotel ang nagkakahalaga sa pagitan ng $ 2 at $ 15 milyon. Ang mga luxury at upscale na mga hotel ay madali nang nangangailangan ng $ 30 hanggang $ 60 milyon o higit pa.
Bagaman ang karamihan sa mga ito ay ayon sa kaugalian na pinondohan ng utang, ang kinakailangang pagbabayad sa pautang ay malayo pa rin sa larangan ng posibilidad para sa halos lahat ng mamumuhunan.
Ang magandang balita? Sa mga araw na ito, mayroong isa pang paraan upang mamuhunan sa mga hotel. Maaari kang bumili ng REITs sa hotel sa iyong brokerage account sa parehong paraan na bumili ka ng mga stock , bono , o mutual na pondo . Una, bagaman, i-back up at makipag-usap tungkol sa REITs para sa isang sandali. Kung sakaling nalimutan mo o hindi kailanman pinag-aralan ang mga ito, isang tiwala sa pamumuhunan sa real estate, o REIT ay isang espesyal na uri ng korporasyon na nakatutok sa pagkuha at pamamahala ng mga ari-arian at real estate kaugnay na real estate.
Ang isa sa mga bagay na nag-iiba sa REITs mula sa mga ordinaryong korporasyon ay ang Kongreso na ginawa ang mga ito na exempt mula sa mga corporate tax na ibinigay ng ilang mga mahigpit na kundisyon ay natutugunan, ang pinaka-may-katuturan na kung saan ay ang pamamahagi ng hindi bababa sa 90% ng lahat ng mga kita sa anyo ng mga cash dividends sa mga stockholder.
Ginagawa nitong sensitibo ang REIT sa mga paggalaw ng rate ng interes ngunit nangangahulugan din na may posibilidad silang mag-alok ng mas mataas na mas mataas na benepisyo sa dibidendo kaysa sa kanilang mga katapat sa stock na asul .
Ang downside? Ang mga distribusyon ng REIT ay hindi "kwalipikadong mga dividend" sa ilalim ng code ng buwis, ibig sabihin ay mabibili mo na kung sila ay karaniwang kita, hindi sa mas mababa, mas kaakit-akit na mga rate ng buwis sa dividend .
Sa sandaling simulan mo ang pagbuo ng isang makabuluhang portfolio, kadalasan ito ay makakakuha ka ng problema kung bumili ka ng masyadong maraming sa pamamagitan ng isang Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) , o ibang tax shelter, dahil maaari mong ma-trigger ang Hindi Nauugnay na Negosyo Income Tax o UBIT . Iyon ay isang iba't ibang talakayan para sa ibang araw.
Hotel REITs vs Apartment REIT o REIT Specializing sa Leasing Mall Space
Tulad ng mga stock sa iba't ibang mga industriya at sektor ay may iba't ibang mga katangian ng panganib, ang mga REIT ay nagbabago nang malaki depende sa uri ng proyekto ng real estate kung saan sila ay nagpapadalubhasa.
Ito ay hindi balita sa mga namumuhunan sa real estate na nakasanayan na makakuha ng ari-arian nang tahasan - tulad ng alam nila mula sa karanasan sa unang-kamay, isang gusali ng apartment ay may iba't ibang pagkakaiba mula sa isang tanggapan ng gusali o mga yunit ng imbakan batay sa pinagbabatayan na ekonomiya, tradisyon, kasanayan, batas, at pwersa sa trabaho - ngunit minsan ay nagmumula ito bilang isang sorpresa sa mga bagong namumuhunan na nakuha ang real estate sa pamamagitan ng mga securities na ibinebenta sa publiko.
Hindi nila nauunawaan na ang iyong komersyal na tanggapan ng REIT ay maaaring makaranas ng mga cyclical na mga rate ng lease habang sumusunod sa mga cycle ng boom at bust, samantalang ang iyong pang-industriya na warehouse REIT ay maaaring maging mas matatag dahil ang sobrang kapasidad ay maaaring mai-shut down na may kaunting gastos sa pagpapanatili nang mas mabilis kaysa posible sa isang bagay tulad ng isang gusali ng apartment.
Ito ang likas na katangian ng klase ng pag- aari .
Ang isang kagiliw-giliw na sub-specialty sa real estate investment industry ay ang hotel REIT. Tulad ng maaari mong hulaan mula sa pangalan, ang mga REIT ng hotel ay nakatuon sa pagpapaunlad, pamamahala, pagkuha, o pag-aari ng mga hotel at mga katangian na may kaugnayan sa mabuting pakikitungo.
Ang mga ito ay maaaring mula sa mga inns na badyet na matatagpuan sa gilid ng mga nakalimutan na mga haywey at mga kalsada ng estado sa mga limang-brilyante prestihiyo resort sa ilan sa entertainment, pagsusugal, at populasyon ng populasyon ng mundo. Maaari silang kasangkot sa pagbuo at pagmamay-ari ng ari-arian, pagbabayad ng isang koponan ng pamamahala ng ikatlong partido upang mahawakan ang aktwal na pagtakbo ng hotel bilang kapalit ng isang bahagi ng kita .
Maaari silang mag-focus sa karamihan sa pamamahala ng mga ari-arian ng ibang tao sa hotel para sa isang hiwa ng kita. Maaari nilang isama ang mga proyekto sa financing ng hotel, na kumikilos na parang mga quasi- fixed investment na kita .
Dapat mong lubos na maintindihan kung ano ang iyong pagmamay-ari o pinagpapalaban mo ang iyong matitipid na savings.
Ang mga REIT ng Hotel ay napakasama dahil ang hotel occupancy ay may kaugnayan sa pangkalahatang mga kondisyon sa ekonomiya, na ginagawang mas sensitibo sa paglawak at pagliit. Kapag ang isang pag- urong ay tumama, ang mga negosyo ay nagtatanggal ng mga badyet sa paglalakbay, nagpipili ng mga video conferencing o mga tawag sa telepono, sa halip. Ang mga pamilya at organisasyon ay nagbabantay ng mga bakasyon, na nananatiling malapit sa tahanan.
Para sa isang hotel REIT, kadalasang nangangahulugan ito ng mga daloy ng pera na tuyo sa parehong oras na pagtaas ay tumataas upang makakuha ka ng mga dramatikong pagbaba sa halaga ng mga yunit o pagbabahagi. Sa kabaligtaran, kapag nagbabago ang mga bagay-bagay, ang mga daloy ng pera ay minsan sumasabog sa pamamagitan ng bubong upang makuha mo ang mga malalaking pagbayad na ito at mga halaga sa pamilihan. Ang mga ito ay ibang-iba mula sa mga stalwarts ng mundo na lamang pump out ng pera tulad ng mekanismo ng relos, henerasyon pagkatapos ng henerasyon; mga negosyo tulad ng Colgate-Palmolive o Nestle. Tingnan natin ang isang ilustrasyon sa real-world upang ipakita kung paano gumagana ang aktwal na hotel REIT.
Paano ang isang REIT Hotel REKAWAL Noong 2008-2009 na Pagbagsak ng Ekonomiya
Ang Hospitality Properties Trust ay isang hotel REIT na nagmamay-ari ng 291 hotel, na sumasaklaw sa 43,976 na kuwarto o suite, pati na rin ang 185 na pag-aari o naupahang mga sentro ng paglalakbay. Ayon sa mga paghaharap ng SEC, ang mga katangian na ito ay matatagpuan sa 44 na estado sa Estados Unidos, Canada, at Puerto Rico.
Ang hotel REIT ay nagpapatakbo ng portfolio ng hotel sa ilalim ng iba't ibang koleksyon ng mga kasunduan sa franchise, kabilang ang Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn ng Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels at Resorts, ang Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites ng Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites ng Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites Marriott, at Park Plaza Hotels & Resorts.
Sa mga taon ng boom bago nabagsak ang real estate sa ekonomiya sa pinakamalubhang urong mula sa Great Depression, ang hotel na ito REIT ay nakabuo ng mga distribusyon ng taba para sa mga may-ari. Noong 2004, nakatanggap sila ng $ 2.88 cash per share, noong 2005, $ 2.89 cash per share, noong 2006, $ 2.94 cash per share, noong 2007, $ 3.03 cash per share, noong 2008, $ 3.08 cash per share.
Gayunpaman, nang bumagsak ang pinansiyal na mundo, ang mga hotel bookings ay nahulog sa isang talampas. Ang mga kumperensya sa negosyo ay nakansela at ang mga distribusyon ng salapi ay nalaglag, bumababa sa $ 0.77 kada bahagi, isang nakapagtaka na pagtanggi ng 75%. Kung ikaw ay umaasa sa pera na magbayad ng iyong mga bayarin, biglang natagpuan mo na ito ay umingay sa pinakadulo sandali na kailangan mo ito nang husto.
Malimit na nagbebenta ng kanilang mga pusta (muli, kung nagmamay-ari ka ng isang hotel REIT dapat mong malaman na ito ay bahagi at parcel ng karanasan sa pagmamay-ari), ang mga pagbabahagi ay bumagsak mula sa isang mataas na $ 51.50 sa 2006 sa isang lamang $ 6.90 noong 2009. Ang pagbaba ng 86.6% sa Ang presyo ng stock ay idinagdag na mang-insulto sa pinsala ng matinding pagbawas sa iyong passive income .
Ano ang nangyari sa sopistikadong mamumuhunan na naunawaan ang likas na katangian ng hotel REIT na pagmamay-ari? Umupo sila sa kanilang mga kasinungalingan, pinapanood ang mga distribusyon ng salapi na umakyat sa $ 1.96 bawat bahagi na may isang presyo ng stock na $ 32.46. Oo naman, wala kahit saan malapit sa mga magagandang taon ngunit para sa isang medyo nakakatakot na panahon ng pagsukat, ikaw bahagyang matalo inflation pagkatapos ng mga buwis, napananatili ang iyong kapangyarihan sa pagbili .
Binili mo ang seguridad sa real estate sampung taon na ang nakakaraan, nagbabayad sa pagitan ng $ 26.50 at $ 42.40 per share. Sa oras na iyon, nakolekta mo ang $ 24.83 o higit pa sa mga distribusyon ng cash. Kung ikaw ay matalino at reinvested mga dividends sa panahon ng krisis, sila ay naging kung ano ang isang pinansiyal na akademiko ay tinukoy bilang isang "return accelerator", ang paggawa ng ilang daang porsyento punto ng kita sa bawat tseke o deposito plowed bumalik sa pagbili ng karagdagang mga namamahagi dahil sa bahagyang pagbawi sa halaga ng pamilihan.
Contrast na hotel REIT na may isang bagay tulad ng isang pang-industriya REIT. Kahit na ang mundo ay bumabagsak, ang mga negosyante ay hindi gustong umalis sa kanilang mga warehouses, pasilidad sa pagpapadala, at mga pabrika. Bilang karagdagan, ang mga ito ay madalas (hindi palaging) maaaring magbayad ng mga kontrata sa pag-upa na kanilang legal na may utang kahit na ang kumpanya ay ganap na nabangkarote. Sa panahon ding iyon, ang isang REIT na pang-industriya na tulad ng EastGroup Properties ay hindi pinutol ang dividend.
Ang stock ay nahulog mula sa $ 48.54 hanggang $ 24.58, isang pagbaba ng 49.36% lamang, na hindi gaanong naiiba kaysa sa mga indeks ng stock market, tulad ng Dow Jones Industrial Average at ang S & P 500! Dahil sa likas na katangian ng mga mahalagang papel, at kung paano ito nakakaimpluwensya sa halaga ng pamilihan, napakaganda nito. Kahit na mas kahanga-hanga? Ang pagbabahagi ay aktwal na sa $ 59.32 ngayon, kaya mayroon kang isang $ 10.78 na hindi nakuha na kabisera ng kabayaran , o 22% + sa stock mismo sa ibabaw ng lahat ng mga dividend na iyong nasiyahan.
Ang mga Implikasyon para sa Hotel REIT Investors Sigurado Maaliwalas
Mayroong apat na pangunahing paraan na maaari mong madiskarteng lumapit sa pagkuha ng mga REIT ng hotel kung gusto mong ariin ang mga ito:
- Nagbibili lamang ng mga bloke ng REIT hotel sa panahon ng mga pag- crash ng stock market , tinuturing itong ibang-iba mula sa iyong mga pondo ng index o iba pang mga hawak na iyong pinlano na humahawak magpakailanman . Ang mas mababa ang batayan ng iyong gastos, mas mabilis mong nakuha ang iyong presyo ng pagbili pabalik sa mga dividend ng cash kung plano mo sa pamumuhunan ng pera sa ibang lugar.
- Ang regular na dollar cost average sa hotel REITs , alam na paminsan-minsan, kayo ay bibili sa pinakamababang posibleng sandali ngunit ang pagtitiwala sa mga highs at lows, na sinamahan ng reinvested dividends, ay ang average na lahat para sa iyo para sa isang kasiya-siya na kabuuang return . Para sa karamihan ng mga tao, ito ay marahil ang mas mahusay na diskarte gaya ng dolyar ng average na gastos binabawasan ang panganib ng stock market, lalo na kapag pinagsama sa sari-saring uri .
- Tinalakay . Kapag bumagsak ang industriya ng hotel, bumili ng REITs sa hotel hanggang sa bumalik ang mga taon ng boom, at pagkatapos ay itapon ang mga ito kahit na mas mataas pa ang mga ito. Ang mga posibilidad ng pangmatagalang tagumpay dito ay hindi malaki maliban na lamang kung naintindihan mo ang industriya ng hotel nang lubos at tinatrato ang pagkuha ng REIT sa parehong paraan kung gusto mo kung gumagastos ka ng milyun-milyong dolyar upang bumili ng isang ari-arian nang tahasan, ngunit mayroong isang minorya ng ang mga financially sopistikadong mga tao sa labas na may kakayahan ng paggawa nito sa isang basehan na hinimok ng batayan, kung maaari nilang mabuhay sa pagbili ng masyadong madaling panahon o nagbebenta ng masyadong maaga, na kung saan ay nakasalalay sa mangyari ibinigay na mamumuhunan, sa kabuuan, ay may isang ugali ng pagkuha ng masyadong maasahin sa mabuti o pessimistic sa pana-panahon.
- Ihagis ang tuwalya at bumili ng isang bagay tulad ng Pondo ng Vanguard REIT Index , na nagsasama ng maraming iba't ibang REITs, kabilang ang mga hotel REIT, bilang bahagi ng isang sari-sari portfolio. Ito ay may mas mababang mas mababang dibidendo ngunit kung sa tingin mo ang nabawasan ang panganib ay nagkakahalaga na kalakalan-off, maaaring ito ay ang iyong wisest kurso ng aksyon.
Sa anumang kaganapan, ang mga hotel REITs ay hindi malabo sa puso. Kung hindi mo alam kung ano ang iyong ginagawa, yumuko nang gaanong.