Ang mga kliyente ay nagtanong sa akin ng maraming beses tungkol sa mga pagtatantya ng halaga sa Zillow na akala ko lahat ng tao ay nagtataka kung ang Zillow ay tumpak na may Zestimate nito. Sa tingin ko ang unang bagay na maunawaan ay kung ano ang hindi Zillow. Si Zillow ay wala sa real estate. Hindi ko alam ang anumang mga ahente ng real estate na nagtatrabaho sa Zillow (hindi pa rin). Ito ay hindi isang pampublikong serbisyo tulad ng isang library. Ang Zillow ay isang website ng negosyo, na itinatag upang mapukaw ang mga eyeballs na gustong tumitingin sa mga bahay at, sa turn, upang magbenta ng advertising sa mga propesyonal sa real estate.
Binibigyang-diin ni Zillow ang maraming konklusyon sa mga opinyon na nabuo sa pamamagitan ng pagsunod sa data na nakolekta mula sa iba't ibang mga mapagkukunan. Ang lahat ay may opinyon tungkol sa isang bagay. Maaari kang sumang-ayon o hindi sumasang-ayon. Ang mga opinyon ay hindi katotohanan. Kung ang daliri ni Zillow sa pulso ng merkado sa pamamagitan ng sarili nitong espesyal na kristal na bola, hinulaan ni Zillow ang pagbagsak ng pabahay sa merkado , at hindi ito nangyari. Sa katunayan, si Zillow ay nagsisimula pa lamang kapag nagsimulang gumuho ang merkado.
Ito ay katulad ng pagkakatulad na ibinigay ng Randolph Duke sa 1983 Eddie Murphy Trading Places movie, kung saan ang Duke character ay nagpapaliwanag na kung ang merkado ay napupunta o ang merkado ay bumaba, ang mga broker ng kalakal (at, oo, kahit na mga kumpanya tulad ng Zillow,) ay magpapatuloy upang gumawa ng pera.
Pag-unawa sa Zestow's Zestimate
Nakuha ni Zillow ang data sa pamamagitan ng pagsasama-sama ng lahat ng impormasyon tungkol sa pabahay na maaaring makita. Amalgamating ay isang magarbong salita para sa paghahalo at pagsasama ng data mula sa iba't ibang mga mapagkukunan sa isang pinagmulan.
Tapos na ng tama, ang pagsasama-sama ay maaaring lumikha ng isang monopolyo. Ngunit hindi tayo mauna sa ating sarili. Maraming computerised programs ang umiiral na maaaring mag-forecast ng halaga ng isang bahay. Kahit ang mga ahente ng real estate ay gumagamit ng mga programang nakakompyuter, ngunit ang pagkakaiba ay ang mga ahente ng real estate ay hindi umaasa sa mga programang iyon bilang, halimbawa, maaaring makita ng isang tao ang artificial intelligence.
Hindi pa kami naroroon.
Hindi bababa sa hindi sa ngayon, hindi maaaring mahulaan ni Zillow kung ano ang pakiramdam ng isang mamimili kapag pumapasok siya sa bahay. Hindi maaaring sabihin sa iyo ni Zillow kung na-update ang panloob, kung ang pagiging mahusay, o kung ang mga materyales na ginamit ay mas mababa, o kung ang isang paaralan sa paligid ng sulok ay bumaba ang halaga ng mga tahanan na naka-back up sa field ng football, o anumang iba pang bilang ng Ang mga kadahilanan ng mga ahente ng real estate at mga appraiser ay ginagamit kapag alam nila ang kapitbahayan at nasuri ang bahay sa personal.
Paano Ahente Dumating sa isang Tantiya ng Halaga
Hindi ako nagsasalita para sa lahat ng ahente ng real estate, ngunit ako ay nasa negosyo sa loob ng higit sa 40 taon at nagtataglay ng sapat kung hindi higit sa average na antas ng kakayahan. Kapag sinimulan kong masuri ang isang ari-arian, ang unang bagay na ginagawa ko mula sa aking computer ay pag-aralan ang bahay mula sa isang satellite sa Google. Natatandaan ko kung nakabalik sa isang busy na kalye, malapit sa komersyal na ari-arian o freeway, ang laki ng iba pang mga bahay sa malapit, ang mga halaman at landscaping, orientation nito sa araw at, kung ako ay masuwerteng, maaaring may larawan ng ang panlabas kasama ang isang tanawin ng kalye.
Nagpapatakbo rin ako ng dalawang hanay ng automated valuation. Ang isa ay sa pamamagitan ng Realista, isang kumpanya na pag-aari ng CoreLogic, iyon ay data na sentrik mula sa lahat ng mga benta, kabilang ang mga di-MLS, at isaalang-alang ang mga nakapaligid na mga benta ng bahay na may iba't ibang 25% o mas mababa sa pagsasaayos at uri,
Ang iba pang mga automated na pagtatasa ay batay din sa mga benta na direktang nakuha mula sa MLS at nakalkula batay sa square footage , kabilang ang mataas, mababa, median at average na halaga ng lahat ng ibinebenta, nakabinbin , at mga aktibong listahan. Ang dalawang halaga na nag-iisa ay kadalasang naiiba sa bawat isa ngunit, ginamit nang sama-sama, maaari kong makarating sa hanay ng halaga, sa pangkalahatan ay hindi higit sa 5% pagkakaiba. Ngunit iyon ay hindi sapat upang magtatag ng halaga.
Gamit ang impormasyong iyon, susuriin ko ang bahay at tingnan ito sa pamamagitan ng mga mata ng isang mamimili, kung paano ito titingnan ng isang tagapakinig, at kung saan kailangan nating maitayo laban sa kumpetisyon upang himukin ang trapiko sa tahanan . Ito ay hindi karaniwan para sa akin na pumasok sa isang bahay na may isang kasunduan sa paghahanda ng listahan sa kamay at magtapos ng manu-manong pagbabago sa presyo ng listahan pagkatapos na makita ang bahay. Ang pag-aautomat ay hindi tumatagal ng lugar ng pansariling pagtatasa.
Ang Zillow Zestimate ng Value Accuracy
Hindi kailanman sinasabing si Zillow ay 100% na tumpak sa lahat ng oras o kahit 80% na tumpak na halos lahat ng oras sa lahat ng lugar. Kung ang lahat ng mga bahay sa loob ng isang radius ng anim na block ay magkatulad sa bawat isa, sabihin, isang suburban subdivision, na puno ng mga bahay na binuo sa paligid ng parehong taon, tungkol sa parehong laki at may magkatulad na amenities, ang isang pagtatantya ng Zillow ay mas tumpak, marahil sa loob ng 10%, dahil hindi sapat ang tiyak na mga pagkakaiba upang itapon ito. Iba pang mga oras, hindi ito magiging malapit sa lahat.
Kinuha ko ang apat na tipikal na tahanan na personal kong ibinebenta upang ihambing sa isang Zestimate para sa iyo. Ang isang ari-arian ay dalawang bahay sa maraming lugar sa Midtown Sacramento, na matatagpuan sa isang abalang kalye malapit sa mga riles ng tren at malapit sa freeway na ingay, mula sa isang komersyal na ari-arian. Tinantiya ni Zillow ang halaga ng bahay na iyon sa $ 380,733, ngunit ibinebenta ito sa $ 349,000, pagkatapos ng halos 6 na buwan sa merkado, na may maraming pagkakalantad. Ang pagtatantya ng Zillow ay halos 9% na masyadong mataas.
Ang ikalawang bahay ay isang custom waterfront sa Pocket area ng Sacramento. Pinahahalagahan ni Zillow ang bahay na $ 983,097. Ibinebenta ito sa $ 1,085,000, na higit sa 10% kaysa sa pagtatantya ng Zillow. Kung ang mga nagbebenta ay umasa sa pagtatantya ng Zillow, nawalan sila ng higit sa $ 100,000, na walang maliit na pagbabago.
Ang ikatlong tahanan ay isang muling itinayong bahay sa isang eksklusibong lugar ng Davis, California, malapit sa University of Davis. Pinahahalagahan ni Zillow ang bahay na iyon sa $ 1,230,563, ngunit ibinenta ito sa halagang $ 1,495,000, at para sa cash, walang kasangkot na financing. Ang Zestimate na higit sa 20% ay masyadong mababa.
Ang ika-apat na tahanan ay isang bahay sa lawa sa Elk Grove, California. Muli, ang pagtatantya ng Zillow ay masyadong mababa, sa $ 488,711, at ibinebenta ito para sa 16% na higit pa, na kasama ang pagtasa ng tagapagpahiram ng mamimili, sa $ 565,500.
Ang Zestimate ay binuo upang bigyan ang mga bisita ng website ng isang hanay ng halaga. Hindi ito sinadya upang palitan ang isang pagtatasa o opinyon ng propesyonal sa real estate ng halaga. Ako ay laging kumukuha ng mga halaga sa Zillow bago bisitahin ko ang isang nagbebenta dahil alam ko na ang nagbebenta ay tumitingin sa mga halagang iyon. Hindi dahil may halaga sa akin bilang isang propesyonal sa pagtatantya. Ang mga ahente ng real estate ay hindi gumagamit ng Zillow sa presyo ng isang bahay.
Napagtanto ko na sasabihin ng ilang mga ahente sa kanilang mga kliyente na tingnan ang presyo sa Zillow upang bigyang-katwiran kung ano ang isang mahusay na pakikitungo nila sa pagbili ng isang bahay, na nagbibigay ng Zestimate ay mas mataas kaysa sa aktwal na presyo ng pagbebenta. Ito ay isang pumipili sa paggamit ng mga ahente. Kapag ang presyo ay sa kanilang kalamangan, maaari nilang gamitin ito. Kahit na ang mga bangko ay hindi alam ang anumang mas mahusay, kaya sa isang maikling sitwasyon ng pagbebenta halimbawa, kapag ang alok ay higit pa sa isang Zestimate, isang maikling ahente sa pagbebenta ay maaaring tumuturo sa Zestimate para sa maikling bangko sa pagbebenta.
Gayunpaman, nag-aalok si Zillow ng higit pa para sa mga mamimili kaysa sa aspeto ng Zestimate. Naniniwala ako na ang mga tao ay nakababa sa Zestimate na hindi nila tinitingnan ang masaganang kayamanan ng impormasyon sa website na iyon na kinabibilangan ng mga mahihirap na katotohanan, may kinalaman na data, mga katulad na benta at demograpiko ng kapitbahayan, na lahat ay maaaring napakahalaga sa anumang unang mamimili sa bahay o tahanan nagbebenta sa isang transaksyon sa real estate.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.
Buong pagsisiwalat: Si Elizabeth Weintraub ay isang Premier Zillow Agent