Ang isang mambabasa ay nagtanong: "Maaari pa ba tayong makakuha ng pautang upang bumili ng bahay pagkatapos bibigyan ang bangko ng isang gawa-sa-kapalit ng foreclosure? Nalilito ako sa oras ng paghihintay Gusto kong mapakinabangan ang market ngayon, ngunit ang aking bangko Sinabi ko na kailangang maghintay ako ng 3 taon At nakipag-usap ako sa iba't ibang broker ng mortgage, at sinasabi ng isa ito at sinasabi ng isa na maaari mo bang tulungan kami? Paano namin mapapalitang muli ang isang bahay pagkatapos ng pagreremata?
Sagot: Mahusay na tiyempo sa tanong na iyon tungkol sa panahon ng paghihintay upang bumili ng bahay pagkatapos mawala ang iyong umiiral na bahay. Ang iyong tiyempo ay mabuti dahil ang mga panahon ng paghihintay para sa maginoo na mga pautang - ang seasoning sa pagitan ng oras na ang pagreretiro ay nakumpleto at kapag ang isang mamimili pagbili ng isa pang bahay - ay nagbago. Para sa na, tumingin kami sa Fannie Mae.
Ano ang Fannie Mae?
Ang entidad na nagtataglay ng mahusay na kapangyarihan sa maginoo na merkado ng mortgage ay si Fannie Mae. Si Fannie Mae ang pinakamalaking mamimili ng mortgage ng Amerika, isang entity ng quasi-gobyerno, na bumibili ng mga pautang sa mortgage sa ikalawang mortgage market . Dahil ang Fannie Mae ay napupunta sa mga pag-aari pabalik kung default ang mga borrower, may malakas na interes si Fannie Mae sa paglalagay ng mahigpit na alituntunin upang bawasan ang pagkakataon na ang isang borrower ay pupunta sa foreclosure.
Binago ni Fannie Mae ang mga patnubay nito at ngayon ay nagsisilbing mga hiwalay na panahon ng paghihintay depende sa uri ng foreclosure .
Bukod pa rito, kung nakapagdokumento ka ng mga pangyayari, ito ay magkakaroon ng direktang tindig sa bilang ng mga taon na kailangan mong maghintay upang makakuha ng isang maginoo na pautang.
Ano ang dokumentado na nagpapataw ng mga kalagayan?
Pinapayagan ni Fannie Mae ang mga pangyayari na tulad ng:
- Kamatayan (hindi sa iyo, siyempre)
- Sakit
- Job Transfer
- Aksidente na nagresulta sa matinding pinsala
Sa pangkalahatan, ang mga pangyayari ay mga bagay na nangyayari sa kabila ng iyong kontrol, na kapansin-pansin na nakakaapekto sa iyong kakayahang magpatuloy sa pagbabayad sa iyong mortgage.
Sa pamamagitan ng nakadokumento na mga pangyayari, ang panahon ng paghihintay ay mas mababa kaysa wala. Ikinalulungkot kong sabihin na ang hindi kayang bayaran ang pagtaas sa pagbabayad dahil sa pagtaas ng rate ng interes sa iyong adjustable-rate mortgage ay hindi isinasaalang-alang ng isang pangyayari na lampas sa iyong kontrol.
Panahon ng Paghihintay na Bumili Pagkatapos ng Pagkakulong
- Pagbili Pagkatapos ng Foreclosure
Ang panahon ng paghihintay ay 5 taon hanggang 7 taon.
- Pagbili Pagkatapos ng Foreclosure Gamit ang mga Posibilidad ng Pagpapalawak
Ang panahon ng paghihintay ay 3 taon hanggang 7 taon.
- Pagbili Pagkatapos Matapos ang isang Deed-in-saklaw ng Foreclosure
Ang paghihintay ay 4 taon hanggang 7 taon.
- Pagbili Pagkatapos ng isang Deed-sa-kapalit ng Foreclosure Sa Extenuating kalagayan
Ang panahon ng paghihintay ay 2 taon hanggang 7 taon.
- Pagbili Pagkatapos ng Maikling Pagbebenta
Ang panahon ng paghihintay ay karaniwang 2 hanggang 5 taon. Ang ilang mga nagpapahiram ng portfolio ay nagpapautang na may 20% pababa at walang panahon ng paghihintay. Bukod pa rito, kung ang isang nagbebenta ay walang 60-araw na late pay, sinabi ni Fannie Mae na ang nagbebenta ay maaaring agad na bumili ng isa pang bahay ngunit wala sa mga pangunahing nagpapautang ay pondohan ang naturang pautang, kaya ito ay uri ng isang kamalian. Ang FHA ay nagsabi ng 3 taon, ngunit ang mga mamimili ay kailangang tumalon sa pamamagitan ng maraming mga hoop. Narinig ko ang ilang mga pagkakataon ilang taon na ang nakaraan bago nagbago ang mga panuntunan na kung saan ang isang nagbebenta ay relocated para sa isang paglipat ng trabaho at inilipat ng higit sa isang tiyak na distansya upang maging karapat-dapat upang agad na bumili ng bahay pagkatapos ng isang maikling pagbebenta . Ang FHA ay mayroon ding patakaran na kung ang borrower ay kasalukuyang at hindi delinquent, papayagan nito ang isang pautang agad.
Gayunpaman, upang sagutin ang iyong partikular na tanong, kung wala kang mga pangyayari, kailangan mong maghintay ng apat na taon mula sa petsa ng pagkumpleto, ibig sabihin ang petsa na naitala ang iyong gawa-sa-lieu ng foreclosure.
Bilang karagdagan sa panahon ng paghihintay, ang ilang mga pautang ay nangangailangan ng 10% at isang minimum na marka ng FICO . Ang bahay na iyong binibili ay dapat ang iyong pangunahing lugar ng paninirahan, hindi isang rental o vacation home.
Patuloy na nagpapalabas ng mga bagong alituntunin si Fannie Mae. Ang mga patakaran sa itaas ay may bisa para sa mga aplikasyon ng utang na isinumite pagkatapos ng Agosto 1, 2008, binagong 2017.
Ang ilang mga pautang na nakumpleto sa pamamagitan ng programa ng HAFA kung saan ang isang default ay hindi nai-file ay maaaring magpapahintulot sa isang maikling pagbebenta na iulat bilang binayaran lamang nang buo, na kung saan ay magiging madali itong maging karapat-dapat para sa isa pang tahanan pagkatapos ng isang maikling pagbebenta. Bukod dito, ang ilang mga pribadong bangko ay gumawa ng mga pautang sa portfolio sa araw pagkatapos ng isang maikling sale ay nakumpleto, na nagbibigay ng mga borrower ay kwalipikado.
Tanungin ang iyong maikling ahente sa pagbebenta para sa karagdagang impormasyon. Tiyakin na makakuha ng prequalified sa pamamagitan ng isang kagalang-galang lokal na tagapagpahiram.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.