Ang Kahulugan ng Tulad-Uri ng Katangian ay Nagbago sa Mga Taon
Ipasok ang 1031 na buwis na ipinagpaliban ng buwis. Sa maraming nagbabayad ng buwis, ito ay tulad ng pagbaba ng pera mula sa kalangitan.
1031 Mga Palitan ang Mga Buwis
Ang 1031 Exchange ay binanggit bilang ang pinaka-makapangyarihang kayamanan-gusali tool pa rin magagamit sa mga nagbabayad ng buwis. Ito ay isang pangunahing bahagi ng diskarte ng tagumpay ng hindi mabilang na mga wizard sa pananalapi at gurus ng real estate. Ang pagkuha ng pangalan nito mula sa Seksiyon 1031 ng Kodigo sa Panloob na Kita, nagpapahintulot sa isang nagbabayad ng buwis na magbenta ng kita, pamumuhunan o ari-arian ng negosyo at palitan ito ng isang katulad na ari-arian.
Ang mga capital na nakuha sa pagbebenta ng ari-arian na ito ay ipinagpaliban o ipinagpaliban hangga't ang mga panuntunan ng IRS ay sinunod nang lubusan. Ito ay isang mahusay na diskarte sa buwis at investment pati na rin ang isang kasangkapan sa pagpaplano ng estate. Sa teorya, ang isang mamumuhunan ay maaaring magpatuloy sa pagpapaliban sa mga kapital na nakuha sa ari-arian ng pamumuhunan hanggang sa kamatayan , na maaaring maiwasan ang lahat ng ito.
Ang Batas sa 1984 ay Nagbago ng ilang Aspeto
Sa mga unang araw ng "tulad-uri na palitan," ang termino ay kinuha nang literal at kadalasang nagbigay ng mga paghihirap.
Halimbawa, kung may pag-aari ka ng tatlong palapag na gusali ng brick apartment na gusto mong ibenta sa pamamagitan ng isang 1031 exchange, kailangan mong makahanap ng isa pang three-story brick apartment building na gusto ng may-ari na magpalitan. Kung magkagayon ang dalawa sa inyo ay magkikita, at ang palitan ay magaganap.
Sa nakaraan, walang mga hadlang sa oras sa palitan.
Ang IRS ay humingi ng mas matibay na kontrol sa proseso, na nagresulta sa Kongreso na dumaan sa 1984 Seksiyon 1031 (a). Ang batas na ito ay limitado ang ipinagpaliban na pagpapalitan, ang karagdagang tinukoy na "tulad-uri" na ari-arian at itinatag ng isang talaorasan para sa pagkumpleto ng palitan.
Kwalipikado
Ang ari-arian ng real estate na gaganapin para sa paggamit ng negosyo o investment ay kwalipikado para sa isang 1031 Exchange. Ang isang personal na paninirahan ay hindi kwalipikado at, sa pangkalahatan, ang isang pag- aayos-at-pitong ari-arian ay hindi rin karapat-dapat sapagkat ito ay angkop sa kategorya ng pag-aari na ibinebenta. Ang bakasyon o pangalawang bahay, na hindi gaganapin bilang rental ay hindi kwalipikado para sa 1031 na paggamot; gayunpaman, mayroong isang test sa paggamit sa ilalim ng Paragraph 280 ng tax code na maaaring magamit sa mga pag-aari na iyon. Ang isang eksperto sa buwis ay dapat konsultahin sa kasong ito.
Ang lupa, na kung saan ay sa ilalim ng pag-unlad, at ari-arian binili para sa muling pagbibili ay hindi kwalipikado para sa tax-ipinagpaliban paggamot. Ang mga stock, mga bono, mga tala, ari-arian ng imbentaryo, at isang kapaki-pakinabang na interes sa isang pakikipagtulungan ay hindi itinuturing na "tulad-uri" na ari-arian para sa mga layunin ng palitan.
Upang maging kwalipikado bilang isang 1031 exchange ngayon, ang transaksyon ay dapat kumuha ng form ng isang "palitan" sa halip na isang pagbebenta ng isang ari-arian na may kasunod na pagbili ng isa pa. Una, ang ari-arian na ibinebenta at ang bagong kapalit na ari-arian ay dapat na pareho ay gaganapin para sa mga layuning pang-puhunan o para sa produktibong paggamit sa isang kalakalan o isang negosyo.
Dapat silang maging "tulad-uri" na mga katangian.
Ang mga sumusunod na uri ng swap ng real estate ay umaangkop sa kinakailangan para sa isang kwalipikadong palitan ng "tulad-uri" na ari-arian:
- Isang opisina kapalit ng isang shopping center
- Ang isang shopping center kapalit ng lupa
- Lupa kapalit ng isang pang-industriya na gusali
- Isang gusali ng apartment na kapalit ng isang pang-industriya na gusali
- Ang isang solong rental ng pamilya sa exchange para sa isang nangungupahan sa karaniwang (TIC) ari-arian
Sa ngayon, maaari mong ipagpalit ang gusali ng brick apartment para sa hilaw na lupain, isang warehouse, o isang maliit na gusali ng opisina. Gayunpaman, may mga mahigpit na limitasyon sa oras na dapat matugunan, o ang 1031 Exchange ay hindi papayagan, at ang mga kahihinatnan sa buwis ay ipapataw.
Bago ang 1984, halos lahat ng mga palitan ay ginawa nang sabay-sabay sa pagsasara at paglipat ng ibinebenta na ari-arian, (Relinquished Property), at pagbili ng bagong real estate, (Kapalit na Ari-arian).
Bilang karagdagan sa mga problema na nakatagpo kapag sinusubukang maghanap ng isang naaangkop na ari-arian, may mga kahirapan sa sabay-sabay na paglilipat ng mga pamagat pati na rin ang mga pondo. Hindi kaya ngayon.
Ang naantala ng 1031 Exchange ay nag-iwas sa mga problemang pre-1984, ngunit ang mas matibay na deadline ay ipinapataw ngayon. Ang isang nagbabayad ng buwis na nagnanais na makumpleto ang isang palitan, mga listahan at mga ari-arian ng merkado sa karaniwang paraan. Kapag ang isang mamimili ay sumusulong, at ang kontrata ng pagbili ay isinasagawa, ang nagbebenta ay nagpasok ng kasunduan sa pakikipagpalitan ng isang Kwalipikadong Tagapamagitan na, sa kabilang banda, ay naging kapalit ng nagbebenta. Ang kasunduan sa palitan ay kadalasang humihiling ng isang pagtatalaga ng kontrata ng nagbebenta sa Tagapamagitan. Ang pagsasara ay nagaganap at, dahil hindi maaaring hawakan ng nagbebenta ang pera, tinatanggap ng Tagapamagitan ang mga nalikom dahil sa nagbebenta.
Ang mga Palitan ay Nagdadala ng mga Paghihigpit sa Oras
Sa puntong iyon, nagsisimula ang unang paghihigpit sa panahon, ang 45-Araw na Panuntunan para sa Pagkakakilanlan. Ang nagbabayad ng buwis ay dapat na isara o makilala sa pagsulat ng isang potensyal na Kapalit ng Ari-arian sa loob ng 45 araw mula sa pagsasara at paglipat ng orihinal na ari-arian. Ang panahon ng panahon ay hindi napapag-usapan, kabilang ang mga katapusan ng linggo at mga pista opisyal, at hindi gagawin ang IRS. Kung lumampas ka sa limitasyon sa oras, ang iyong buong exchange ay maaaring diskwalipikado, at sigurado na sundin ng mga buwis.
Mga Uri ng Mga Katangian ng Kapalit upang Tukuyin:
- Tatlong ari-arian nang walang pagsasaalang-alang sa kanilang makatarungang halaga sa pamilihan.
- Anumang bilang ng mga ari-arian hangga't ang kanilang pinagsama-samang patas na halaga ng pamilihan sa pagtatapos ng panahon ng pagkakakilanlan ay hindi hihigit sa 200% ng pinagsama-samang patas na halaga ng pamilihan ng nalaya na ari-arian tulad ng petsa ng paglilipat.
- Kung ang patakaran ng tatlong-ari-arian at ang 200% na tuntunin ay lumampas, ang palitan ay hindi mabibigo kung ang nagbabayad ng buwis ay bibili ng 95% ng aggregate fair market value ng lahat ng tinukoy na mga ari-arian.
Ano ang Boot?
Sa totoo lang, karamihan sa mga namumuhunan ay sumusunod sa tuntunin ng tatlong-ari ng ari-arian upang makumpleto nila ang angkop na pagsisikap at piliin ang isa na pinakamahusay na gumagana para sa kanila na magsasara. Sa pangkalahatan, ang layunin ay upang mapalaki upang maiwasan ang paglipat ng "boot" at panatilihin ang palitan ng buwis-libre.
Ang "Boot" ay ang pera o patas na halaga ng pamilihan ng anumang karagdagang ari-arian na natanggap ng nagbabayad ng buwis sa pamamagitan ng palitan. Kasama sa pera ang lahat ng katumbas ng pera, mga utang, mga pananagutan na kung saan ang ipinagpalit na ari-arian ay sakop. Ito ay "non-like-kind" na ari-arian, at ang mga tuntunin na namamahala sa mga ito sa palitan ay kumplikado. Sapat na sabihin ito, nang walang ekspertong payo, ang pagtanggap ng "boot" ay maaaring magresulta sa mga buwis.
Sumasailalim sa 180-Araw na Panuntunan
Sa sandaling napili ang kapalit na ari-arian, ang nagbabayad ng buwis ay may 180 araw mula sa petsa na ang Relinquished Property ay inilipat sa bumibili upang isara sa bagong Kapalit na Ari-arian. Gayunpaman, kung ang takdang petsa sa pagbalik ng buwis ng mamumuhunan, sa anumang mga extension, para sa taon ng buwis kung saan ang Relinquished Property ay naibenta ay mas maaga kaysa sa 180-araw na panahon, pagkatapos ay dapat na makumpleto ang palitan ng na naunang petsa. Tandaan, ang isang bahagi ng panahong ito ay ginamit na sa panahon ng Identification Period. Walang mga extension at walang mga pagbubukod sa panuntunang ito, kaya ipinapayong itakda ang pagsasara bago ang deadline.
Dahil ang batas ay nag-aatas na hindi hawakan ng nagbabayad ng buwis ang mga nalikom mula sa unang transaksyon, ang Qualified Intermediary ay nakakuha ng Kapalit na Ari-arian mula sa nagbebenta sa pagsara at pagkatapos makumpleto ang transaksyon, pagkatapos ay ilipat ito sa nagbabayad ng buwis.
Ay Hindi Para sa Do-It-Yourself Investors
Ito ay isang pangunahing paglalarawan kung paano gumagana ang isang matagumpay na 1031 Exchange. Depende sa sitwasyon ng nagbabayad ng buwis, ang uri ng ari-arian ay nabawi, at ang mga katangian ng Kapalit na Ari-arian, ang iba pang mga aspeto ng Exchange ay maaaring kasangkot. Ang pagkumpleto nito ay maaaring maging kumplikado, at dapat na konsultahin ang mga eksperto. Ito ay walang gawain para sa isang "gawin ito sa iyong sarili" mamumuhunan.
Gamit ang kapangyarihan ng 1031 Exchange upang bumuo at mapanatili ang kayamanan at mga ari-arian, makabuo ng daloy ng salapi mula sa mga pamumuhunan, restructure, pag-iba-ibahin at pagsama-samahin ang mga ari-arian ng real estate ay ang karapatan ng bawat may-ari ng ari-arian ng pamumuhunan sa Estados Unidos. Ang mga nagbabayad ng buwis sa Amerika ay hindi dapat magbayad ng mga buwis sa kabisera sa pagbebenta ng kanilang ari-arian sa pamumuhunan kung nais nilang muling ibalik ang mga nalikom sa mas maraming ari-arian ng pamumuhunan. Mga Seguridad na inaalok sa pamamagitan ng Pacific West Securities, Inc. FINRA / SIPC ng Miyembro.
Ang materyal na ito ay hindi isang alok na ibenta o ang pangangalap sa pagbili ng anumang seguridad. Ang impormasyon ay para lamang sa mga diskusyon at layunin ng impormasyon. Hindi ito inilaan upang palitan ang karampatang legal, buwis o payo sa pagpaplano ng pananalapi. Ang mga naaangkop na mga batas sa buwis ay nalalapat sa at may kaugnayan sa pederal na batas lamang. Ang mga indibidwal na estado ay maaaring magkaroon ng kanilang sariling mga karagdagang mga code ng buwis. Mangyaring makipag-ugnay sa naaangkop na buwis at legal na propesyonal sa iyong estado. Ang impormasyong ito ay ibinibigay mula sa mga mapagkukunang pinaniniwalaan na maaasahan ngunit dapat gamitin kasabay ng payo ng propesyonal na kaayon ng iyong personal na sitwasyon.
Sa pamamagitan ng C. Grant Conness, President, 1031 Alternatives Group
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.