Mga Pangunahing Kaalaman na Bumubuo ng 1031 na Tax-Deferred Exchange
Maraming mamumuhunan ang nagtanong kung ano talaga ang isang 1031 exchange , ano ang mga alituntunin at takdang panahon, at maaari mong legal na ipagpaliban ang iyong mga buwis sa kapital na kita? Akala ko magiging kapaki-pakinabang na sagutin ang ilan sa iyong mga pinaka-karaniwang tanong sa artikulong ito.
Ano ang isang §1031 Exchange?
Ang §l031 Exchange ay isang transaksyon na kung saan ang isang nagbabayad ng buwis ay pinahihintulutang palitan ang isang ari-arian ng pamumuhunan para sa iba sa pamamagitan ng pagpapawalang halaga ng buwis ng isang benta.
Ang transaksyon ay pinahintulutan ng §1031 ng IRS Code.
Ang Batas ng IRS ay tunay na nagbabasa: "Walang makamit o pagkawala ang makikilala sa pagpapalit ng ari-arian na gaganapin para sa produktibong paggamit sa isang kalakalan o negosyo o para sa pamumuhunan, kung ang naturang ari-arian ay ipinagpapalit lamang para sa ari-arian ng katulad na uri, na gagawin alinman para sa produktibong paggamit sa isang kalakalan o negosyo o para sa pamumuhunan. "
Mga kinakailangan para sa isang 1031 Exchange
- Mga Timeline para sa isang 1031 Exchange
Ang mamumuhunan (o exchanger) ay dapat sumunod sa mahigpit na 45- / 180-araw na patnubay para sa isang palitan. Kapag nagbebenta ng exchanger ang kanyang ari-arian (relinquished property) siya ay may 45 araw upang makilala ang (mga) ari-arian ng katumbas o higit na halaga. Kapag nakilala, ang exchanger ay may 180 araw mula sa araw na ibinenta niya ang kanilang ari-arian upang makuha ang (mga) ari-arian na natukoy (o 135 araw mula sa katapusan ng 45 araw na panahon).
- Tulad-Uri ng Ari-arian sa isang 1031 Exchange
Ang mamumuhunan ay dapat kumuha ng "tulad-uri" na ari-arian. Nangangahulugan ito na dapat itong iba pang mga qualifying forms ng real estate. Halimbawa, ang nagbebenta ay maaaring magbenta ng isang duplex at bumili ng isang komersyal na ari-arian, o siya ay maaaring magbenta ng isang piraso ng lupa at bumili ng apartment na apartment. Kailangan lamang ng property ang "tulad-uri."
- Ari-arian ng Exchange para sa Pamumuhunan
Ang ari-arian na naibenta (relinquished property) at ang bagong nakuha na ari-arian (kapalit na ari-arian) ay dapat na gaganapin para sa mga layunin ng pamumuhunan o negosyo. Samakatuwid, hindi mo maibebenta ang iyong pangunahing tirahan at bumili ng ari-arian ng pamumuhunan, at hindi ka maaaring magbenta at ari-arian ng pamumuhunan at bumili ng pangunahing tahanan.
- Equal o Greater Debt at Equity sa isang 1031 Exchange
Kung ang exchanger ay nagbebenta ng isang ari-arian para sa $ 1 milyon, kung saan ang $ 500k ay katarungan at ang $ 500k ay utang, kung gayon ang exchanger ay kailangang bumili ng $ 1 milyon o higit na halaga ng ari-arian. Higit pa rito, kailangan ng exchanger na gamitin ang lahat ng katarungan at palitan ang lahat ng utang upang tanggihan ang 100% ng mga buwis sa kapital na kita.
Ang exchanger ay maaaring magdagdag ng karagdagang mga nalikom sa bagong pagbili kung gusto niya at ang exchanger ay maaaring tumagal ng karagdagang utang kung nais din. Kung ang exchanger ay hindi nagnanais na gamitin ang lahat ng mga nalikom na benta maaari siyang gumawa ng bahagyang pagpapalitan at bayaran ang naaangkop na mga buwis na nakuha sa kabisera sa pagkakaiba. Ito ay tinutukoy bilang "boot."
- Constructive Resibo at Kwalipikadong Tagapamagitan para sa isang 1031 Exchange
Ang exchanger ay hindi maaaring tumanggap ng pera mula sa pagbebenta. Ito ay kilala bilang "nakatutulong na resibo" at maaaring mag-trigger ng isang dapat ipagbayad ng buwis na kaganapan sa mga perang natanggap. Ayon sa IRS safe harbor provisions, ang exchanger ay dapat gumamit ng Qualified Intermediary o QI para mapadali ang 1031 na transaksyon.
Ang QI ay isang independiyenteng 3rd party (hindi ang iyong abugado, ahente, broker o CPA) na hawak ang mga nalikom na benta at binili ang kapalit na ari-arian para sa iyo. Ito ay napakahalaga sa kapaligiran ngayon upang maiugnay lamang sa mga kwalipikadong tagataguyod, nakaseguro at may mga kwalipikadong tagapamagitan.
- 1031 Exchange Risk
Tulad ng anumang pamumuhunan sa real estate, may mga panganib na nauugnay sa Delaware Statutory Trusts at / o mga nangungupahan sa Karaniwang pagmamay-ari. Hindi posible na matugunan ang lahat ng mga kaugnay na panganib na kadahilanan sa forum na ito. Ang mga kadahilanan ng peligro ay nakabalangkas sa Pribadong Placement Memorandum para sa bawat handog. Ang mga mamumuhunan ay dapat na lubusan na maunawaan ang lahat ng mga kadahilanan ng panganib at talakayin ang mga ito sa kanilang kinatawan sa pananalapi bago ang pamumuhunan sa isang Delaware Statutory Trust o mga nangungupahan sa Common Exchange.
Isa sa mga problema na nakatagpo ko kapag kumakatawan sa mga nagbebenta na tumatanggap ng mga alok mula sa isang mamumuhunan ng 1031 exchange ay hindi namin alam kung sila ay nagbabalak na isara ang escrow. Maaaring pagbanggit sila ng 3 iba't ibang mga katangian o pagsusulat ng mga alok sa isang grupo ng iba't ibang mga tahanan upang makita kung ano ang natatanggap. Pagkatapos, pagkatapos na magkaroon sila ng isang grupo ng mga tinatanggap na alok, pinili nila ang nais nilang bilhin, na nangangahulugang kanselahin ang iba.
Sinasabi ng mga abogado na ang ganitong uri ng pagsasanay ay lumalabag sa mga tipang paniniwala sa tipan na likas sa mga kontrata, ngunit hindi ito pinipigilan. Tanungin ang ahente kung ito lang ang nag-aalok.
Ang materyal na ito ay hindi isang alok na ibenta o ang pangangalap sa pagbili ng anumang seguridad. Ang impormasyon ay para lamang sa mga diskusyon at layunin ng impormasyon. Hindi ito inilaan upang palitan ang karampatang legal, buwis o payo sa pagpaplano ng pananalapi. Ang mga naaangkop na mga batas sa buwis ay nalalapat sa at may kaugnayan sa pederal na batas lamang. Ang mga indibidwal na estado ay maaaring magkaroon ng kanilang sariling mga karagdagang mga code ng buwis. Mangyaring makipag-ugnay sa naaangkop na buwis at legal na propesyonal sa iyong estado. Ang impormasyong ito ay ibinibigay mula sa mga mapagkukunang pinaniniwalaan na maaasahan ngunit dapat gamitin kasabay ng payo ng propesyonal na kaayon ng iyong personal na sitwasyon.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang broker-associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.