Ang pagbili ng bahay ay maaaring ang pinakamalaking pamumuhunan na ginagawa mo sa iyong buhay, at ang mga presyo ng pabahay ay higit sa ilang daang libong dolyar sa maraming mga merkado.
Gayunpaman, ang mga bahay na gawa sa pabrika ay kadalasang mas abot-kayang kaysa sa mga tahanan na itinayo ng bahay, kaya't naa-access ang pagmamay-ari ng tahanan. Lalo na para sa mga mamimili na may mas mababang kita at mga nakatira sa mga rural na lugar (kung saan ang mga kontratista at materyales ay hindi madaling magagamit), ang pabrika ng pabrika ay maaaring ang tanging pagpipilian.
Mobile, Manufactured, at Modular
Kapag tinatalakay ang mga pautang sa bahay, ang mga tuntuning ginagamit mo sa mga nagpapahiram ay mahalaga. Ang tinatawag mong "mobile home" ay malamang na isang "home manufactured" (kahit na ang bahay ay - o minsan ay - mobile). Para sa impormal na paggamit, alinman sa mga kataga ay gumagana, ngunit ang karamihan sa mga nagpapahiram ay nag-iingat sa pagpapautang sa ari-arian na nakategorya bilang isang mobile na bahay.
- Ang mga bahay ng mobile ay mga bahay na ginawa ng pabrika na ginawa bago Hunyo 15, 1976. Maaaring maganda ang mga ito sa bahay, ngunit itinayo ang mga ito bago kinailangan ng mga regulator ang ilang mga pamantayan sa kaligtasan, at karamihan (ngunit hindi lahat) ang nagpapahiram ay nag-aatubiling magpapahiram sa mga katangiang iyon.
- Ang mga pabrika ng pabrika ay mga bahay na itinayo ng pabrika pagkatapos ng Hunyo 15, 1976. Ang mga tahanan ay nasasakop sa National Manufactured Housing Construction at Safety Standards Act ng 1974 at kinakailangan upang matugunan ang mga pamantayan ng kaligtasan na itinakda ng Kagawaran ng Pabahay at Urban Development ng Estados Unidos (HUD) . Ang mga tuntunin ay madalas na tinutukoy bilang HUD Code. Ang mga manufactured na bahay ay binuo sa isang permanenteng tsasis ng metal at maaaring ilipat pagkatapos ng pag-install (ngunit ang paglipat ng bahay pagkatapos ng pag-install ay maaaring makagambala sa financing).
- Ang mga modular na bahay ay mga bahay na binuo ng pabrika na binuo sa site at kinakailangang matugunan ang lahat ng parehong mga lokal na code ng gusali bilang mga bahay na itinayo ng site (kumpara sa HUD Code). Sila ay karaniwang permanente na naka-install sa isang kongkreto pundasyon. Tulad ng mga bahay na itinayo ng site, ang mga modular na bahay ay may posibilidad na magkaroon ng halaga at pinahahalagahan ang higit sa mga manufactured o mobile na bahay, kaya mas madaling makakuha ng mga pautang para sa modular na mga tahanan.
Kung saan Maghiram
Mayroong maraming mga paraan upang makakuha ng pondo para sa mga manufactured at mobile na mga tahanan. Tulad ng anumang pautang, nagbabayad ito upang mamili sa maraming iba't ibang nagpapautang. Ihambing ang mga interes rate , tampok, pagsasara ng mga gastos, at iba pang mga bayarin ng bawat utang maingat. Lalo na sa mga mobile na pautang sa bahay, ang uri ng pautang (o ang tagapagpahiram na kasama mo) ay mahalaga.
Mga Tagatingi: Ang mga nagtitinda na nagbebenta ng mga bahay na gawa sa pabrika ay karaniwang nagsasagawa ng financing upang gawing mas madali para sa mga mamimili na bumili ng mga tahanan. Sa ilang mga kaso, ang iyong mga tagabuo ng relasyon ay maaaring ang iyong lamang na pagpipilian para sa pagpopondo kapag bumili ng isang bagong tahanan. Gayunpaman, matalinong itanong sa iyong tagabuo para sa isang listahan ng maraming iba pang mga (di-kaakibat) nagpapahiram.
Specialized lenders: Maraming mortgage lenders espesyalista sa mga pautang para sa mobile at manufactured tahanan (at lupa, kung kinakailangan). Kahit na ang anumang tagapagpahiram ay maaaring mapondohan ang iyong pagbili, ang mga nagdadalubhasang nagpapahiram ay mas pamilyar sa mga aspeto ng isang manufactured home purchase - kaya mas handa silang kumuha ng mga aplikasyon para sa mga pautang na iyon. Kakailanganin mong malamang na magtrabaho kasama ang tagapagpahiram na nakatuon sa panindang market ng bahay sa mga sumusunod na sitwasyon:
- Hindi mo pagmamay-ari ang lupain.
- Hindi mo permanenteng ilakip ang tahanan sa isang sistema ng pundasyon.
- Ikaw ay bumibili ng isang bahay na hindi baguhan o isa na may mga pagbabago na ginawa.
- Gusto mong i-refinance ang umiiral na utang ng bahay na ginawa, at alinman sa itaas ang nalalapat.
Standard mortgage lenders: Kung bumibili ka ng isang bahay at ang lupa na ito ay nakapatong, at ang bahay ay permanente na naka-install sa isang sistema ng pundasyon, magkakaroon ka ng mas madaling paghiram ng oras. Maraming mga lokal na bangko, mga unyon ng kredito, at mga mortgage broker ang maaaring tumanggap ng mga pautang na iyon.
Kumuha ng mga rekomendasyon para sa mahusay na nagpapahiram mula sa mga taong iyong pinagkakatiwalaan Kung hindi ka sigurado kung sino ang hihilingin, magsimula sa iyong ahente sa real estate, mga empleyado at mga residente sa mga mobile home park, at mga taong kilala mo na humiram ng pera upang bumili ng pabrika ng pabrika.
Chattel Loans
Ang mga pautang sa chattel ay kadalasang ginagamit para sa mga mobile at manufactured na mga bahay, lalo na kapag ang bahay ay papunta sa isang parke o manufactured home community. Ang isang chattel loan ay isang bahay-lamang na pautang (bilang kabaligtaran sa isang pautang para sa bahay at lupa magkasama).
Ang mga pautang ay technically personal na mga pautang sa ari-arian - hindi real estate pautang.
Na sinabi, ang mga pautang ng chattel ay magagamit din kapag pagmamay-ari mo ang lupa at humiram para sa isang bahay nang hiwalay.
Kapag namimili sa mga nagpapautang, alamin kung nakakakuha ka ng mga panipi para sa isang pautang na chattel o isang pautang sa real estate. Ang mga rate ng interes sa mga pautang ng chattel ay malamang na mas mataas kaysa sa mga rate ng utang sa real estate, ngunit may mga kalamangan at kahinaan sa bawat opsyon. Nakita ng isang pag-aaral ng Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) na ang mga halaga ng pautang at pagproseso ng mga bayarin ay mas mababa sa 40 hanggang 50 porsiyento sa mga pautang ng kambing kapag inihambing sa mga pautang sa mortgage, ngunit ang taunang porsyento na rate (APR) sa mga pautang sa kuryente ay 1.5 porsiyento na mas mataas.
Ang mga bentahe ng mga pautang sa kuwelyo ay kinabibilangan ng:
- Hindi mo kailangan ang pagmamay-ari ng real estate, na maaaring maging mas maliit ang iyong utang (bagaman malamang na magbayad ka ng buwanang bayarin sa site).
- Ang pagproseso ng mga gastos ay dapat na mas mababa kaysa sa pagsara ng mga gastos sa utang sa real estate.
- Ang proseso ng pagsasara ay karaniwang mas mabilis at mas kaunti kaysa sa pagsara sa isang pautang sa real estate.
Kabilang sa mga disadvantages ng mga pautang na chattel:
- Ang mga rate ng interes ay mas mataas, kaya ang iyong bayad at mga gastos sa interes ay mas mataas kaysa sa kung gumamit ka ng katumbas na real estate loan.
- Maaaring mas maikli ang mga panahon ng pagbabayad (na may isang kataga ng pagbabayad na hanggang 15 o 20 taon, halimbawa - bagaman ang ilang mga nagpapahiram ay nagpapahintulot sa mas mahabang pautang). Ang mas maikling kataga ay nagreresulta sa mas mataas na kinakailangang buwanang pagbabayad , ngunit ang pagbabayad ng utang ay mas mabilis na nagpapanatili ng mga gastos sa interes na mababa.
Ang mga manufactured home dealers at specialized lenders ay karaniwang nag-aalok ng chattel loans, at natagpuan ng US Census Bureau na 80 porsiyento ng mga bagong manufactured homes sa 2015 ay pinamagatang personal na ari-arian. Ngunit ang ilang mga nagpapahiram ay nag-aalok ng parehong mga personal na pautang sa ari-arian at pautang sa real estate. Makipag-usap sa ilang mga nagpapautang, at magtanong tungkol sa mga kalamangan at kahinaan ng titling ng isang bahay bilang real estate sa halip ng personal na ari-arian.
Programa ng Pautang Pamahalaan
Maraming mga programang pautang na nakabase sa pamahalaan ang maaaring gumawa ng paghiram para sa isang manufactured home na mas abot-kaya. Sa pag-aakalang matugunan mo ang pamantayan upang maging kuwalipikado para sa mga programang ito, maaari kang humiram mula sa mga nagpapautang sa mortgage na makakakuha ng isang garantiya sa pagbabayad mula sa gobyerno ng Estados Unidos - kung hindi mo bayaran ang utang, ang pamahalaan ay susundan at bayaran ang tagapagpahiram.
Ang mga programang pautang na nakabase sa pamahalaan ay marahil ang iyong pinakamahusay na opsyon para sa paghiram, ngunit ang ilang mga mobile at manufactured na mga tahanan ay hindi kwalipikado.
Ang mga pautang sa FHA ay isineguro ng Federal Housing Administration (FHA) . Ang mga pautang na ito ay lalong tanyag dahil nagtatampok sila ng mga mababang pagbabayad, mga nakapirming rate ng interes , at mga patakaran na madaling gamitin sa mga mamimili. Upang maging karapat-dapat para sa isang utang ng FHA, maraming pamantayan ang dapat matugunan:
- Ang bahay ay dapat na itinayo pagkatapos ng Hunyo 15, 1976.
- Ang bahay ay dapat sumunod sa HUD Code at matugunan ang iba pang mga lokal na pangangailangan. Ang mga pagbabago sa bahay ay maaaring magawa ito mula sa pagsunod.
- Ang bawat seksyon ng bahay ay dapat may pulang label ng Certification Label (o HUD Label). Halimbawa, sa double wide homes, kailangan ng dalawang label.
Mayroong dalawang mga programang FHA na magagamit para sa mga may-ari ng may-ari ng bahay.
Kabilang sa mga pautang ng FHA Title II ang popular na 203 (b) na pautang - na ginagamit din para sa mga bahay na binuo ng site - na nagpapahintulot sa mga mamimili na gumawa ng down payment bilang maliit na 3.5 porsiyento. Upang masakop ang gastos ng garantiya ng gobyerno, magbabayad ka ng premium premium ng seguro ng mortgage pati na rin ang patuloy na mortgage insurance sa bawat buwanang pagbabayad. Kailangan mo ng disenteng credit score upang maging kuwalipikado para sa isang FHA loan, ngunit ang iyong credit ay hindi kailangang maging perpekto. Dagdag pa, maaari mong gamitin ang gifted money upang pondohan ang iyong down payment at pagsasara ng mga gastos, at maaari mo ring matulungan ang nagbebenta sa mga gastos na iyon.
Ang mga pautang sa Title II ay mga pautang sa real estate, kaya kakailanganin mong bilhin ang property at bahay nang magkasama, at ang bahay ay dapat na permanenteng naka-install sa isang aprubadong sistema ng pundasyon. Ang mga pautang ay maaaring tumagal ng 15 hanggang 30 taon.
Ang mga utang ng FHA Title I ay magagamit para sa mga pautang sa personal na ari-arian - kapaki-pakinabang kapag hindi mo pagmamay-ari ang lupa. Gayunpaman, kung ilalagay mo ang bahay sa isang rental site, ang iyong kasunduan sa pag-upa ay kailangang matugunan ang mga alituntunin ng FHA. Halimbawa, kakailanganin mo ang isang paunang kataga ng pag-upa ng tatlong taon, at dapat mong maabisuhan sa anumang pagwawakas sa lease na may hindi bababa sa anim na buwan na paunawa. Ang mga kinakailangang down payment ay maaaring maging kasing limang hanggang 20 porsiyento, ngunit ang kinakailangan na ito ay nag-iiba mula sa tagapagpahiram sa tagapagpahiram at depende sa iyong credit score. Ang karagdagang mga kinakailangan para sa isang pamagat ng Title I ay kinabibilangan ng:
- Ang bahay ay dapat ang pangunahing paninirahan sa borrower.
- Ang site ng pag-install ay dapat na kinabibilangan ng sewer at water service.
- Ang mga brand new manufactured home ay dapat magsama ng isang isang taon na warranty.
- Kinakailangang siyasatin ang isang tagatanggap ng aprubadong HUD.
Ang mga pautang sa Pamagat ko ay maaaring mga pautang sa bahay na tulad ng mga pautang ng chattel, ngunit maaari rin itong magamit upang bumili ng maraming at isang bahay na magkasama. Ang mga pinakamataas na halaga ng pautang sa mga pautang sa Titulo ay mas mababa kaysa sa mga maximum sa mga pautang sa Title II, at ang mga kataga ng pautang ay mas maikli: Para sa isang solong bahay at lote, ang maximum na termino sa pagbabayad ay 20 taon.
Available ang mga pautang sa VA sa mga servicemember at beterano, at maaari itong gamitin para sa mga manufactured at modular na mga bahay. Ang mga pautang sa VA ay partikular na kaakit-akit dahil sa kakayahang bumili ng walang pera at walang buwanang mortgage insurance (ipagpapalagay na ang nagpapahiram ay nagpapahintulot nito, at natutugunan mo ang mga kinakailangan sa kredito at kita). Ang paglaktaw sa down payment ay nangangahulugang magkakaroon ka ng mas mataas na buwanang pagbabayad - at magbabayad ka ng higit pa sa interes - ngunit sa ilang mga kaso ito ay may katuturan. Para sa utang ng VA sa isang manufactured home:
- Ang bahay ay dapat na permanente na naka-attach sa isang pundasyon.
- Dapat kang bumili ng bahay kasama ang lupa na ito ay nakapatong at pamagat ang bahay bilang tunay na ari-arian.
- Ang bahay ay dapat na isang pangunahing tirahan (hindi isang pangalawang bahay o ari-arian ng pamumuhunan).
- Kinakailangang matugunan ng bahay ang HUD Code at ilagay ang mga label na HUD.
Ang mga pautang ng FNMA ay lalong magagamit para sa mga manufactured na mga tahanan, habang ang ahensiyang iyon ay nagpaplano na palawakin ang pagpopondo para sa mga abot-kayang opsyon sa pabahay. Tanungin ang iyong tagapagpahiram kung anumang mga bagong programa ay magagamit para sa iyong mga paparating na pagbili.
Iba't ibang mga Nagpapahiram, Iba't Ibang Panuntunan
Kahit na ang ilan sa mga pautang na inilarawan sa itaas ay sinusuportahan ng gubyernong US, pinapayagan ang mga nagpapahiram na magtakda ng mga patakaran na mas mahigpit kaysa sa mga alituntunin ng pamahalaan. Ang mga "overlay" ay maaaring pumipigil sa iyo sa paghiram, ngunit maaaring gamitin ng iba pang mga bangko ang iba't ibang mga panuntunan. Iyan ay isa pang dahilan kung bakit nagbabayad ito sa tindahan - kailangan mong makahanap ng isang tagapagpahiram na may mapagkumpitensya gastos, at kailangan mong makahanap ng isang tagapagpahiram na tumanggap ng iyong mga pangangailangan.
Lalo na pagdating sa mga manufactured na bahay, maaaring sabihin sa iyo ng mga nagpapautang na hindi ka kwalipikado para sa mga programang nakaseguro sa pamahalaan. Iyon ay maaaring totoo, ngunit ito ay pinakamahusay na upang i-verify na may ilang mga FHA o VA lenders bago ka sumuko sa mga pagpipilian.
Ang ilang mga halimbawa ng mga lugar kung saan ang iba't ibang nagpapahiram ay nag-set ng iba't ibang mga patakaran:
- Pautang sa ratio na halaga: Maaari mong maibaba ang bilang ng 3.5 porsiyento, o maaaring kailanganin mong gumawa ng 20 porsiyento sa pagbabayad .
- Mga marka ng credit: Depende sa iyong mga marka ng kredito, ang ilang mga nagpapahiram ay maaaring ayaw na makipagtulungan sa iyo, habang ang iba ay nagtatakda ng iba't ibang mga rate ng interes o mga kinakailangan sa pagbabayad batay sa iyong kredito .
- Uri ng bahay: Ang ilang mga nagpapautang ng VA at FHA ay ayaw na ipahiram sa mga bahay na ginawa, ngunit maaaring mas bukas sila sa mga modular na bahay. Ang ilan ay nag-aatubili upang pondohan ang mga single-wides, ngunit pondohan nila ang double-wides o mas malaking mga tahanan.
- Nangungupahan sa nangungupahan: Kung plano mong mamuhay sa isang parke o komunidad, maaaring gusto ng mga nagpapautang na malaman kung gaano karaming mga residente ang umupa kumpara sa gaano karami ang nagmamay-ari ng kanilang mga tahanan.
- Chattel vs. mortgage: Ang ilang mga nagpapahiram ay nag-aalok lamang ng mga pautang na chattel, kaya na ang tanging produkto ay mag-aalok sila sa iyo. Gayundin, ang ilang mga nagpapautang ay hindi gumagawa ng mga pautang ng personal na ari-arian.