Subukan na Huwag Mawalan ng Iyong Kawalang Pagkakatanan
Noong binili ko ang aking unang bahay na nangangailangan ng financing ng institusyon, tinitiyak ko na ang kontrata ng pagbili ay naglalaman ng isang pang-konting pangutang. Ang pagkakaroon ng isang utang sa kontingay sa kontrata ay nangangahulugan na kung may maliit na bagay na nagkamali sa pagbili ng aking bagong tahanan at sa ilang kadahilanan, anuman ang kakaibang dahilan na ang tagapagpahiram ay hindi maaaring magbayad para sa akin, kung gayon ay palayain ako mula sa aking obligasyon na bilhin ang bahay.
Hanggang sa puntong iyon, ang lahat ng mga bahay na aking binili ay binili sa pamamagitan ng financing ng may-ari .
Walang anumang pangyayari sa isang mortgage o lupang kontrata na nakuha sa nagbebenta. Sa sandaling nilagdaan ko ang kontrata ng pagbili, medyo kinakailangang dumaan sa pagbebenta ng bahay, maliban sa isang inspeksyon na maaaring mangyari. Mayroon ding walang pagtatasa ng anumang pangyayari sa may-ari ng financing.
Sa mga oras ng mga rate ng mababang interes, ang financing ng may-ari ay nawalan ng pabor at ilang tao, maliban sa hinamon ng credit, subukang gamitin ang financing ng may-ari upang bumili ng bahay. Ang isa pang pagbubukod ay maaaring kung ang sariling bahay ay hindi kwalipikado para sa pagtustos, kung gayon ay maaaring isaalang-alang ng nagbebenta ang financing ng may-ari. Subalit ang karamihan sa mga nagbebenta sa mga normal na real estate market ay ginusto na ang isang mamimili ay magbayad ng cash o makakuha ng pautang upang bumili ng bahay.
Kontrata ng Pagbili na may isang Contingency ng Pautang
Ang mga uri ng mga kontrata sa pagbili na ginagamit sa Estados Unidos ay nag-iiba mula sa isang estado patungo sa isa pa, ngunit ang karamihan sa mga ito ay magpapahintulot para sa isang panahon ng panandalian ng utang. Bilang karagdagan sa mga maaaring mangyari sa pautang, ang kasunduan sa paninirahan sa paninirahan tulad ng mga ginamit sa California, halimbawa, ay maaari ring maglaman ng isang pagkakalantad sa isang pangyayari, kung saan ay hiwalay mula sa pangutang sa panahon ng utang.
Ang mga kontrata ng pagbili sa pangkalahatan ay nagbibigay ng isang tiyak na bilang ng mga araw sa pamamagitan ng default na kontrata upang makatanggap ng katiyakan na ang utang ay naaprubahan at ang mamimili ay pinapayagan na gumamit ng financing. Ang panahong iyon ay maaaring umabot ng 7 hanggang 30 araw, na may maraming mga panahon na humahadlang patungo sa 3 hanggang 4 na linggo na marka. Ito ang dahilan kung bakit mahalaga ito para sa isang mamimili ng bahay upang maihatid ang lahat ng mga dokumento ng pautang na hinihiling ng isang opisyal ng pautang nang mabilis hangga't maaari.
Anumang pagka-antala sa pagsusumite ng mga kinakailangang dokumento sa pananalapi ay maaaring magdulot ng pagkaantala sa huling pag-apruba ng pautang.
Kapag ang Pagkagaling ng Loan ay Magtatapos
Sa ilang mga estado, sa sandaling ang panahon ng pagbabayad ng utang ay hindi nag-expire, ang mamimili ay wala na sa oras. Kung hindi naaprubahan ang pautang ng mamimili sa panahong iyon, masyado itong masama. Ang mamimili ay maaaring humingi ng extension, ngunit ang mga nagbebenta ay hindi palaging kinakailangan upang pahintulutan ito. TIP: Huwag kang magkamali sa pag-iisip na mayroon kang lahat ng oras sa mundo upang ibigay ang iyong mga lender na kopya ng iyong mga pagbalik sa buwis at upang ibigay ang lahat ng iyong impormasyon sa pagbabangko dahil ang orasan ay kadalasang nag-tick.
Sa iba pang mga estado tulad ng California kung saan ang mga kontrata sa pagbili ay may posibilidad na mapapaboran ang mamimili, kung hindi tatanggalin ng mamimili ang utang sa pangwakas na araw, ang nagbebenta ay maaaring gumawa ng mga hakbang upang kanselahin ang kontrata pagkatapos mag-isyu ng Notice to Perform . Kung ang nagbebenta ay hindi gumawa ng anumang mga legal na hakbang upang ipatupad ang panahon ng contingency, nananatili ito. Hindi magandang ideya na pag-asa na ang nagbebenta sa California ay talikdan ang pang-utang na pangyayari dahil karamihan sa mga nagbebenta ay kinakatawan ng mga ahente sa listahan na magpapaalala sa kanila ng kanilang mga karapatan sa ilalim ng kontrata.
Madalas akong nakakakuha ng maraming pagtutol mula sa mga ahente ng mamimili kapag bilang isang ahente ng listahan hinihiling ko ang isang pagpapalabas ng utang na maaaring mangyari mula sa bumibili.
Humingi sila ng mas maraming oras o, sa ilang mga kaso, pinalabas nila ito nang lubusan sapagkat, sa anumang dahilan, marahil hindi nila nadadama ang pagtulak sa kanilang mga mamimili na sumunod sa kontrata. Kung ang mga mamimili ay nangangailangan ng mas maraming oras, bagaman, hindi kami pinahihintulutang magbigay ng aming pandiwang OK dahil ang aming mga kontrata ng California ay nagpapahintulot sa isang mamimili na magsumite lamang ng pormal na nakasulat na kahilingan para sa mas maraming oras. Ang lahat ng mga kontrata at kasunduan ay dapat na nakasulat para sa proteksyon ng lahat.
Ano ang Mangyayari kung ang Underwriting ay Nagtatanggal sa Pautang?
Ang tanong na kadalasang lumitaw ay kung ano ang maaaring mangyari sa isang mamimili na hindi aprubado para sa isang pautang ngunit ay inilabas ang utang sa anumang panahon o para sa kahit anong dahilan ay nawala ang proteksyon sa pagkakaiba sa pautang sa kontrata sa pagbili. Maaari bang ibenta ng nagbebenta ang bumibili? Babaguhin ba ng bumibili ang kanyang masigasig na deposito ng pera? Ano ang nanganganib?
Ang panganib na kadahilanan at ang mga kahihinatnan ay nag-iiba mula sa estado hanggang sa estado.
Maraming maaaring magkamali sa underwriting . Ang mga mamimili sa bahay na nag-iisip na ang mga ito ay inaprubahan para sa pautang dahil binigay sa kanila ng kanilang tagapagpahiram ang isang pre-approval na sulat batay sa isang aplikasyon ng pautang ay maaaring matuklasan sa ibang pagkakataon na ang pag-underwrite ay hindi aprubahan ang utang. Wala talagang mga bagay tulad ng slam-dunk mortgage loans . Maraming mga kadahilanan ang umiiral para sa underwriting upang tanggihan ang isang pautang. Ang mga mamimili sa bahay na may utang na maaaring mangyari ay maaaring kanselahin ang kontrata at makatanggap ng isang pagbabalik ng bayad sa kanilang maalab na deposito ng pera.
Kung ang mga mamimili sa bahay ay hindi makakakuha ng pautang dahil sa tantiyahin na halaga, dahil ang tasa ay mababa at ang nagbebenta ay hindi magbabawas sa presyo ng pagbili, na karaniwan din ang mga dahilan upang kanselahin. Ngunit upang maging ganap na protektado sa mga pangyayari na ito, kailangan mong magkaroon ng isang pangunang lunas utang at isang pagtatasa ng pangyayari sa lugar. Tiyaking makipag-usap sa iyong ahente sa real estate bago pumirma sa isang kontrata ng pagbili upang makakuha ng isang matatag na pag-unawa sa kung paano gumagana ang isang pang-utang na pangyayari sa iyong estado.
Sa oras ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California