Malinaw na Mga Bid sa Mga Alok ng Pagbili Maaaring pabalik-balik
Alam mo kung sino talaga ang nagmamahal kabilang ang isang sugnay na escalation sa isang alok sa pagbili ? Mga ahente ng real estate. Lalo na ang mga ahente ng mamimili ay tila napaka-giddy tungkol sa pagsasanay na ito. Ngunit ang mga ahente ay hindi dapat sisihin para sa interes sa mga clauses ng escalation dahil madalas ito ay ang mga mamimili sa bahay ang kanilang sarili na dalhin ito sa pamamagitan ng nagmumungkahi na ang isang escalation sugnay, na tinatawag din na isang matalim bid, ay maaaring isang magandang ideya.
Ano ang isang Clause ng Escalation?
Ang isang escalation clause ay karaniwang ginagamit sa isang potensyal na sitwasyon ng maramihang nag-aalok .
Ito ay magkasingkahulugan sa parirala: matutulis na bid. Ito ay ginagamit upang subukan upang masiitin ang lahat ng competiton sa isang competitive na proseso ng pag-bid. Talaga, sinasabi nito na ang isang mamimili ay magbabayad ng halaga ng X, na maaaring maging anumang numero mula sa $ 100 hanggang daan-daang libo, sa itaas at higit pa sa pinakamataas na alok na natanggap ng nagbebenta, at sa pangkalahatan ay naglalaman ng ceiling cap.
Ang isang tipikal na uri ng escalation clause ay maaaring basahin ang mga sumusunod: Ang Mamimili ay sumang-ayon na magbayad ng $ 1,000 higit pa sa pinakamataas na alok na natanggap ng nagbebenta, hindi lalampas sa isang presyo ng pagbebenta na $ 315,000. Maaaring gusto ng isang mamimili na gamitin ang sugnay na ito sa isang alok sa pagbili kung tila tulad ng iba pang mga mamimili ay maaaring itaas ang presyo sa itaas ng nakalistang presyo.
Sabihin ang property ay nakalista sa $ 295,000. Mayroon itong lahat ng mga kampanilya at tinutustos ang gusto ng mamimili, at matatagpuan sa isang mataas na demand na kapitbahayan sa isang tahimik na cul-de-sako. Minsan, ang isang ahente sa listahan ay magpapayo sa mga mamimili na ang lahat ng mga alok ay ipapakita sa isang partikular na araw sa isang tiyak na oras, at maaaring iyon ang iyong unang pahiwatig na inaasahan ng nagbebenta na makatanggap ng higit sa isang alok.
Sa ganitong hypothetical na halimbawa ng merkado ng isang mainit na nagbebenta at isang napakarilag na bahay na nakalista sa $ 295,000, ang isang nagbebenta ay maaaring makatanggap ng mga alok tulad ng:
- $ 290,000 (dahil palaging may isang tao na naniniwala na walang sinuman ang mag-bid.)
- $ 295,000
- $ 305,000
- $ 310,000
Kung ang ika-apat na bumibili ay nagsumite ng isang alok na may isang sugnay na escalation tulad ng nakasaad sa itaas, ito ay nangangahulugan na ang mamimili ay sumasang-ayon na magbayad sa nagbebenta ng $ 311,000.
Masaya ang bumibili dahil ang presyo ay $ 4,000 sa ilalim ng pinakamataas na presyo na gustong bayaran ng bumibili, at ang nagbebenta ay nakakakuha ng pinakamataas na alok. Ang lahat ng ito ay tila mabuti at mainam, ngunit ito ba?
Mga kakulangan sa isang Escalation Clause
Mula sa pananaw ng isang nagbebenta, ang isang sugnay na pagdami ay maaaring hindi ang pinakamahusay na pagpipilian para sa nagbebenta. Ang pagtanggap ng isang alok na may isang escalation clause ay nangangahulugan na ang nagbebenta ay hindi na maaaring mag-isyu ng maraming counter na alok sa iba pang mga partido o magpatuloy upang makipag-ayos. Sa halimbawa sa itaas, kinuha ng mamimili ang pera mula sa talahanayan. Nawala ang nagbebenta ng $ 4,000.
Na batay sa kung ang aktwal na bid sa bumibili ay $ 315,000. Maaaring mas mataas ito, ngunit ang isang nagbebenta na tumatanggap ng isang kontrata sa isang sugnay na escalation ay hindi kailanman malalaman kung gaano mas mataas ang bid ng naturang mamimili.
Bukod pa rito, sa ganitong uri ng sitwasyon ng maramihang pagbibigay, maaaring nasa pinakamahusay na interes ang nagbebenta upang mag-isyu ng counter offer. Sa ilang mga estado tulad ng California, halimbawa, ang isang nagbebenta ay maaaring gumawa ng iba't ibang mga nag-aalok ng counter sa bawat isa sa mga mamimili, kung nais ng nagbebenta, o sa isa o dalawang mamimili lamang. (Binabanggit natin ang California dahil ang estado ay may tungkulin na mamuno sa bansa.) Ang nagbebenta ay karaniwang may higit pang mga opsyon na magagamit sa isang sitwasyon na nag-aalok ng maraming counter. Ang bawat alok ng kontra ay maaaring timbangin at suriin nang hiwalay.
Sabihin, halimbawa, na ang nagbebenta ay nagpasya na ang market demand ay napakalakas para sa tahanan na maaaring piliin ng nagbebenta na huwag gumawa ng alinman sa mga nag-aalok ng pagbili o upang kontrahin ang alinman sa mga alok. Iyon ay palaging isang posibilidad. Sa ganitong uri ng sitwasyon, maaaring ibago ng nagbebenta ang presyo ng benta ng bahay, sabihin, $ 315,000, at simulan ang pag-bid muli. Ang disbentaha sa sitwasyong ito, gayunpaman, ay hindi maaaring maging anumang agarang takers o ang mga araw sa merkado ay maaaring tumagal ng mas matagal, at palaging isang panganib kapag ibinebenta ng nagbebenta ang presyo. Gayunpaman, maaaring ito ay isang praktikal na solusyon, at isa na nagkakahalaga ng isinasaalang-alang sa halip na tanggapin ang isang kontrata ng pagtaas ng sugnay.
Bakit Buyers Gravitate Tungo sa Escalation Clauses
Hindi lahat ng bumibili ng bahay ay tinatangkilik ang pag-aalinlangan at pag-igting na may teritoryo ng negosasyon upang bumili ng bahay .
Ang mga mamimili ay nag-aalala rin tungkol sa pakikipagkumpitensya, at ang ilan ay tumangging magsumite ng isang alok sa isang sitwasyon ng maramihang pagbibigay. Sa pamamagitan ng pagpapasok ng isang sugnay na pagdami, maaari itong madagdagan ang pagkakataon ng mamimili na mag-alok ng pagtanggap at nagtatakda ito ng partikular na mga parameter na tumutukoy sa kaginhawahan ng mamimili.
Kung ang pagkakasalungatan ay "legal" sa bawat estado ay depende sa legal interpretasyon. Hindi nito pinipigilan ang mga ahente sa pagmumungkahi nito o sa mga mamimili na gustong gawin ito. Gayunpaman, para sa lahat ng mga praktikal na layunin, maaaring tila mas madali para sa bumibili na gumawa lamang ng pinakamataas at pinakamahusay na alok at gawin ito.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.