Kung dapat mong pabor sa pagbabago ng pautang sa isang maikling pagbebenta ay depende, sa bahagi, sa mga sumusunod:
- Ang iyong pinansiyal na sitwasyon
- Ang pagpayag ng bangko
- Ang iyong pagnanais na mapanatili ang iyong tahanan
Ito ay nagiging mas kumplikado kung ang bangko ay tumangging isaalang-alang ang kasalukuyang halaga sa pamilihan ng iyong tahanan. Kung talagang gusto mong manatili sa iyong bahay, hindi alintana ang halaga nito, ang pagbabago sa utang ay maaaring maging mas mahusay na pagpipilian.
Mga Tuntunin ng Pagbabago ng Pautang
Ang layunin ng pagbabago ng utang ay upang mabawasan ang pagbabayad ng mortgage ng may-ari ng bahay at gawin itong abot-kaya na pagbabayad.
Ito ay natapos sa pamamagitan ng pagpapatupad ng isa o higit pa sa mga sumusunod:
- Ang pagpapababa ng rate ng interes
- Pagpapalawak ng termino ng utang
- Pagdaragdag ng hindi bayad na interes sa pangunahing balanse
- Pagbawas ng prinsipal na balanse
Ang Opisina ng Kontroler ng Pera (OCC), na nag-uutos sa mga pambansang bangko, ay nagsasabi na maraming pagbabago sa pautang ay hindi binabawasan ang utang sa prinsipal na balanse. Marahil mas nakakagambala ang balita na ang isang malaking bilang ng mga pagbabago sa pautang sa lalong madaling panahon ay magiging delingkuwente muli. Ito ay madalas na isang pansamantalang pagkukumpuni at hindi isang pangmatagalang solusyon.
Ang Mga Pagbabago sa Pautang Maaaring Resulta sa Isang Dagdag na Pagbabayad
Maaaring ito ay kapansin-pansin sa iyo at salungat sa kung paano gumagana ang isang pagbabago sa utang, ngunit hindi bawat bangko ay nag-aalok ng pagbabago sa utang na nagpapababa sa mortgage payment ng isang homeowner. Ang ilang mga bangko ay nag-aalok ng pagbabago sa utang na nagpapataas sa pagbabayad. Ang mga ratios sa paggamit ng bangko, kadalasang nakatakda sa isang partikular na porsyento ng iyong kabuuang kita sa buwan, upang matukoy ang isang bagong pagbabayad ng mortgage.
Kung ang mga pahayag sa pananalapi na pahayag, ang bangko ay maaaring humingi ng mas mataas na pagbabayad.
Pagbabago ng Pansamantalang Pautang
Magkaroon ng kamalayan na ang ilang mga bangko ay nag-aalok ng pansamantalang pagbabago ng utang. Nangangahulugan ito na ang isang bangko ay hindi sumang-ayon na gumawa ng isang permanenteng pagbabago sa utang ngunit maaaring sa halip ay nag-aalok ng mga sumusunod na kondisyon:
- Ang pangunahing balanse ay nananatiling pareho.
- Ang mga may-ari ng bahay ay hinihiling na gumawa ng isang bagong pinababang pagbabayad.
- Ang term para sa bagong pagbabayad ay nakatakda para sa 3 hanggang 6 na buwan.
- Ang implikasyon ay kung ang may-ari ng bahay ay gumagawa ng mga bagong pagbabayad sa oras sa panahon ng pansamantalang pagbabago ng termino ng pansamantalang utang, ang bangko ay maaaring magbigay ng permanenteng pagbabago sa utang.
Gayunpaman, sa katapusan ng termino, ang bangko ay libre din na sabihing: "Maraming salamat sa inyo, sa pagbibigay sa amin ng pera, ngunit ang iyong pautang ay wala sa ngayon." At ang bangko ay maaaring magpatuloy sa pagrereklamo. Narinig ko ang kuwentong ito mula sa maraming mga kliyente ng Sacramento na napilitan sa isang maikling pagbebenta sa pamamagitan ng pakana na ito.
Ang mga Bangko ay Hindi Nagpoproseso ng Maikling Pagbebenta nang sabay-sabay Sa Pagbabago ng Pautang
Karamihan sa mga bangko ay hindi magbubukas ng dalawang mga file sa parehong oras. Kakailanganin mong magpasiya nang maaga kung gusto mong ipagpatuloy ang pagbabago sa utang o isang maikling pagbebenta. Dapat mong habulin ang isa o ang isa pa.
Ang isang bangko ay magsasara ng isang nakabinbing maikling transaksyon sa pagbebenta kung ang may-ari ng bahay ay mamaya ay nagpasiya na subukan ang isang pagbabago sa utang. Ang haba ng panahon upang iproseso ang isang maikling pagbebenta kumpara sa pagbabago ng utang ay tungkol sa pareho. Ang ilang pagbabago sa utang ay tumatagal ng 3 hanggang 6 na buwan upang tapusin.
Ito ay hindi patas sa isang mamimili na nagsumite ng isang mahusay na pag-aalok ng pananampalataya sa isang maikling pagbebenta at sumang-ayon na maghintay para sa maikling pagbebenta ng pag-apruba upang matuklasan na ang mga nagbebenta ay may pangalawang saloobin at ngayon ay nais na gawin ang isang pagbabago ng utang sa gitna ng maikling sale.
Ang payo ko ay gawin ang iyong desisyon at manatili dito. Bukod dito, huwag mag-hire ng anumang kumpanya upang gumawa ng isang pagbabago ng utang para sa iyo dahil maaari mong hilingin ito sa iyong sarili nang hindi nagbabayad ng kahit sino. Maraming mga kompanya ng pagbabago ng utang ay mga scammers.
Bakit Mahahalagang Pagbili ang Pinipili sa Pagbabago ng Pautang?
Ang mga may-ari ng bahay na mas gusto upang makalabas mula sa ilalim ng dagat ay maaaring mas gusto na gumawa ng isang maikling pagbebenta sa-lieu-ng isang pagbabago sa utang. Ang isang maikling pagbebenta ay nangangahulugang ang bangko ay tatanggap ng nabawasan na kabayaran at ilabas ang utang. Kung ang iyong bahay ay nagkakahalaga ng mas mababa kaysa sa halaga na utang, maaari itong mas makatutulong upang makagawa ng isang maikling pagbebenta at hinalinhan ng nabigong utang. Narito ang iba pang mga bagay na dapat isaalang-alang:
- Pagkatapos ng 3 taon ng pagpapanatili ng kredito, kung ang mga presyo ay mananatiling matatag, ang mga may-ari ng bahay ay maaaring maging karapat-dapat na bumili ng ibang tahanan pagkatapos ng isang maikling pagbebenta na may isang mortgage at isang pagbabayad na abot-kayang.
- Ang parehong pagbabago sa utang at isang maikling benta ay maaaring makaapekto sa kredito . Subalit ang alinman sa solusyon ay karaniwang mas mahusay kaysa sa isang pagrebelde.
- Maraming pagbabago sa pautang ang tumawag para sa isang adjustable rate ng pagbabayad kaysa maaaring taasan ang bawat taon pagkatapos ng unang 5 taon ng mga nakapirming rate ng pagbabayad na lumipas na.
- Karamihan sa mga maikling listahan ng pagbebenta na ibinebenta ko sa Sacramento ay may kasamang mga nagbebenta na tinanggihan ng pagbabago sa utang.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.