Ang mga nanghihiram na huminto sa paggawa ng mga pagbabayad sa mortgage ay magdudulot ng pagkalugi sa bangko. Ngayon, kung paano ang paghihigpit ay hinahabol depende sa batas ng estado. Mahigit sa kalahati ng mga estado sa Estados Unidos ang mga estado ng tiwala ng tiwala , at ang mga pagrereklamo sa mga tiwala na estado ng estado ay hinahawakan ng tagapangasiwa.
Tandaan na ang mga maikling benta ni Fannie Mae na nasa default ay naiiba sa iba. Si Fannie Mae at Freddie Mac ay hindi karaniwan na ipagpaliban ang mga auction ng tagapangasiwa.
Bago ang Pagpapaliban sa Auction
Matapos hihinto ng isang borrower ang paggawa ng mga pagbabayad ng mortgage, ang tagapagpahiram ay nag-aabiso sa tagapangasiwa upang simulan ang proseso ng pagreretiro. Ang tagapangasiwa ay isang ikatlong partido sa tungkulin ng tiwala, isang posisyon na tinatawag na "hawak na hubo na pamagat."
Bagaman walang kinakailangang oras ng panahon bago mag-file ng Notice of Default , mas gusto ng karamihan sa mga nagpautang na subukan upang mangolekta sa loob ng unang 60 hanggang 90 araw na ang isang borrower ay bumaba sa mga utang, sa halip na tumalon sa mga pagreretiro para sa pagreretiro. Ang ilang mga estado tulad ng California ay nangangailangan ng tagapagpahiram upang bigyan ang borrower ng hindi bababa sa 30 araw na paunawa bago mag-file ng Notice of Default.
Sa sandaling maipasa ang Notice of Default, may isang 90 na araw ang borrower na ibalik ang utang sa pamamagitan ng pagbayad ng mga pagbabayad sa likod at pagbabayad ng mga late charges, na kasama ang mga bayarin ng tagapangasiwa.
5 Mga paraan upang Ipagpaliban ang Auction ng Trustee
- Kunin ang Mortgage: Mayroong pagkakaiba sa pagitan ng pag-ibalik ng isang mortgage at pagkuha ng isang mortgage ngunit madalas mong marinig ang mga salitang ginamit salitan, na mali. Upang matubos ang isang mortgage ay upang bayaran ang mortgage; upang maibalik, ang isang mortgage ay dinadala sa kasalukuyan. Sa panahon ng huling araw ng proseso ng hindi pang-hudisyal na pagrereklamo, ang isang tagapagpahiram ay hindi kinakailangang tanggapin ang isang muling pagbubukas ngunit dapat pahintulutan ang pagtubos.
- Mag-apply para sa isang Pagbabago ng Pautang: Hindi rin kinakailangan ang mga nagpapahiram na ipagpaliban ang isang auction bilang kapalit ng pagbabago sa utang , ngunit ang karamihan sa mga bangko ay susubukan na magtrabaho ng isang pansamantalang iskedyul ng pagbabayad. Hindi ito nangangahulugan na ang bangko ay hindi magpapadala ng bahay sa auction. Kaya mag-ingat. Maaaring naisin ng mga borrower na humiling sa bangko para sa isang nakasulat na pangako na huwag sumulong sa auction.
Ang ilang mga bangko ay palihim. Ang mga bangko na ito ay magbibigay ng pansamantalang pagbabago sa utang at, pagkatapos ng 3 hanggang 6 na buwan, sabihin sa borrower na sila ay nag-file ng foreclosure dahil ang borrower ay hindi kwalipikado para sa isang permanenteng pagbabago ng utang. Sabi nila salamat para sa mga pagbabayad na bahagyang at maghain ng Notice of Default.
- File para sa Bankruptcy: Ang isang pagkalugi ng pagkabangkarote ay hindi permanenteng huminto sa isang auction ngunit maaari itong ipagpaliban ang auction sa loob ng ilang sandali. Kapag ang isang debtor ay nag-file ng bangkarota, ang korte ay nagpapahayag ng isang order na kilala bilang isang Awtomatikong Paninirahan na humihinto sa mga pagtatangka mula sa mga nagpapautang upang mangolekta ng pera, na kinabibilangan ng pagpapaliban sa isang auction. Ito ay tulad ng pagsasabi ng sinanay na aso upang umupo at manatili. Subalit ang tagapagpahiram ay maaaring mag-file ng isang galaw upang iangat ang Awtomatikong Paninirahan, lalo na kung ang Notice of Default ay na-file na.
- Mag-file ng Temporary Restraining Order: Ang karamihan sa mga tao ay nag-uugnay ng isang pansamantalang utos ng pagbabawal na may pang-aabuso sa tahanan, ngunit ang petisyon ng korte para sa proteksyon mula sa pang-aabuso ay maaari ring isama ang isang kahilingan na ipagpaliban ang isang auction. Kailangan ng mga borrower na umarkila ng isang abugado upang maghain ng isang pansamantalang order na restraining, at ang abogado na maaaring mangailangan ng isang dahilan batay sa pandaraya o ilang uri ng pagkakamali sa bahagi ng tagapagpahiram. Kahit na ang abugado ay matagumpay at nanalo sa argumento, ang utos na restraining ay hindi permanente.
- Magsagawa ng Short Sale : Ang pagsasabi ng isang tagapagpahiram na ang borrower ay sinusubukang gawin ang isang maikling pagbebenta ay karaniwang hindi sapat. Ang borrower ay dapat magsumite ng isang alok sa bangko mula sa isang kwalipikadong bumibili. Ang ahente ng real estate o abugado na humahawak ng negosasyon para sa borrower ay tinatawag na negotiator ng bangko at humiling ng pagpapaliban ng auction. Kadalasan, ang mga bangko ay hindi isaalang-alang ang isang kahilingan para sa pagpapaliban hanggang sa auction ay ilang araw ang layo. Ito ay parang ang bangko na gustong gumawa ng mga borrowers umupo sa mga pin at karayom, wondering kung ang auction ay ipagpaliban.
Sa oras ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.