Maaari mong Gamitin ang REITs upang mamuhunan sa Commercial Real Estate
- Kasama sa mga retail ang mga panloob na shopping mall, mga panlabas na strip ng mall, at mga malalaking retailer ng box. Kasama rin dito ang mga tindahan ng grocery at restaurant. Ang halaga nito ay sa paligid ng $ 2.1 trilyon o 36 porsiyento ng kabuuang halaga ng komersyal na real estate. Binubuo ito ng hindi bababa sa 9.5 bilyong square feet ng shopping center space.
- Kasama sa mga hotel ang mga motel, mga luxury resort, at mga hotel ng negosyo. Ang kategoryang ito ay hindi kasama ang mga bahay na umuupa ng mga silid sa pamamagitan ng Airbnb. Mayroong humigit kumulang na 4.4 milyong kuwarto ng hotel na nagkakahalaga ng $ 1.92 trilyon.
- Kasama sa mga gusali ng opisina ang lahat mula sa mga skyscraper sa Manhattan papunta sa opisina ng iyong abogado. Mayroong halos 4 bilyong square feet ng puwang ng opisina, na nagkakahalaga ng $ 1.7 trilyon o 29 porsiyento ng kabuuan.
- Ang mga gusali ng apartment ay komersyal na real estate. Ang mga kumpanya ay nagmamay-ari lamang sa kanila upang makinabang. Iyon ang dahilan kung bakit ang mga bahay na inupahan ng kanilang mga may-ari ay tirahan, hindi komersyal. Kasama sa ilang mga ulat ang data ng gusali ng apartment sa mga istatistika para sa residential real estate sa halip ng komersyal na real estate. Mayroong 33 milyong square feet ng apartment rental apartment, na nagkakahalaga ng $ 1.44 trilyon.
- Ang pang-industriya na ari-arian ay ginagamit upang gumawa, ipamahagi, o bodega ng isang produkto. Hindi palaging itinuturing na komersyal, lalo na sa mga plano sa paggamit ng lupa at sa pag-zoning. May 13 bilyong square feet ng pang-industriyang ari-arian na nagkakahalaga ng $ 240 bilyon.
Iba pang mga komersyal na kategorya ng real estate ay mas maliit. Kabilang dito ang ilang di-kita, tulad ng mga ospital at mga paaralan. Ang bakanteng lupain ay komersyal na real estate kung ito ay buwisan, hindi ipagbibili.
Paano Nakakaapekto ang Commercial Commercial Real Estate sa Ekonomiya
Bilang bahagi ng gross domestic product, ang komersyal na konstruksiyon ng real estate ay nag-aambag ng 3 porsiyento sa kabuuang pang-ekonomiyang output ng US.
Noong 2017, nagkaroon ng $ 472 bilyon na halaga ng komersyal na real estate construction. Ang mataas na rekord ay $ 586.3 bilyon noong 2008. Ang mababa ay $ 376.3 bilyon noong 2010. Iyon ay kumakatawan sa isang pagbaba mula sa 4.1 porsiyento hanggang 2.6 porsiyento ng GDP.
Bakit kinuha ang komersyal na real estate construction dalawang taon na mas mataas kaysa sa bubble ng pabahay ? Ang konstruksyon ng komersyal na real estate ay tumatagal lamang ng mas mahaba kaysa sa residential real estate construction. Dapat munang tiyakin ng mga Builder na may sapat na tahanan at mamimili upang suportahan ang bagong pag-unlad. Pagkatapos ay kailangan ng oras upang makakuha ng pera mula sa mga mamumuhunan. Kinakailangan ng ilang taon upang magtayo ng mga shopping center, opisina, at mga paaralan. Ito ay tumatagal ng mas maraming oras upang i-lease ang mga bagong gusali. Nang bumagsak ang pabahay sa 2006, ang mga proyektong komersyal sa real estate ay nagsisimula na.
Maaari mong mahulaan kung ano ang mangyayari sa komersyal na real estate sa pamamagitan ng pagsunod sa mga tagumpay at kabiguan ng pabahay sa merkado. Bilang isang lagging tagapagpahiwatig , ang mga istatistika ng komersyal na real estate ay sumusunod sa mga uso sa tirahan sa pamamagitan ng isang taon o dalawa. Hindi sila magpapakita ng mga palatandaan ng isang pag- urong . Sila ay nahuhumaling sa kanilang tirahan pagkatapos ng residential real estate.
Paano Mag-invest sa Commercial Real Estate
Ang isang Real Estate Investment Trust ay isang pampublikong kumpanya na bumubuo at nagmamay-ari ng komersyal na real estate.
Ang pagbili ng pagbabahagi sa isang REIT ay ang pinakamadaling paraan para sa indibidwal na namumuhunan na kumita mula sa komersyal na real estate. Maaari kang bumili at magbenta ng mga pagbabahagi ng mga REIT tulad ng mga stock , bono, o anumang iba pang uri ng seguridad . Ibinahagi nila ang mga kita sa pagbubuwis sa mga mamumuhunan, katulad ng mga dividend ng stock. Ang mga REIT ay nililimitahan ang iyong panganib sa pamamagitan ng pagpapahintulot sa iyo na pagmamay-ari ng ari-arian nang hindi kumuha ng isang mortgage. Dahil ang mga propesyonal ay namamahala ng mga katangian, inililigtas mo ang parehong oras at pera.
Hindi tulad ng ibang mga pampublikong kumpanya, dapat na ipamahagi ng REIT ang hindi bababa sa 90 porsiyento ng kanilang mga kita sa pagbubuwis sa mga shareholder. Ito ay nagse-save sa kanila ang gastos sa buwis sa negosyo, na binabayaran ng shareholder sa rate ng buwis sa kita ng capital .
Ang ulat na ulat ng 2015 sa pamamagitan ng National Association of Realtors, "Scaling New Heights," ang nagsiwalat sa epekto ng REITS. Ito ay nagsasaad na ang REITs ay may 34 porsiyento ng equity sa komersyal na real estate market.
Iyan ang ikalawang pinakamalaking pinagmumulan ng pagmamay-ari. Ang pinakamalaking pribadong equity , na nagmamay-ari ng 43.7 porsyento.
Mga Kahinaan at Kahinaan ng REITs
Dahil ang mga komersyal na halaga ng real estate ay isang lagging indicator , ang mga presyo ng REIT ay hindi tumaas at bumagsak sa stock market. Iyon ay gumagawa sa kanila ng isang mahusay na karagdagan sa isang sari-sari portfolio. Ang mga REIT ay nagbabahagi ng isang kalamangan sa mga bono at mga stock na gumagawa ng dividend dahil nagbibigay sila ng matatag na stream ng kita. Tulad ng lahat ng mga mahalagang papel, ang mga ito ay kinokontrol at madaling bumili at ibenta.
Tandaan na ang halaga ng iyong REIT ay sumasalamin sa higit pa sa nakakaapekto sa real estate. Ito rin ay apektado ng pangangailangan para sa REITs bilang isang investment. Nakikipagkumpitensya sila sa mga stock at mga bono para sa mga mamumuhunan. Kaya kahit na ang halaga ng real estate na pag-aari ng REIT ay tumataas, ang presyo ng pagbabahagi ay maaaring mahulog sa isang pag-crash ng stock market.
Kapag Bilhin at Magbenta ng REITs
Kapag namumuhunan sa REITs, tiyaking alam mo ang cycle ng negosyo at ang epekto nito sa komersyal na real estate. Sa panahon ng isang boom, ang komersyal na real estate ay maaaring makaranas ng isang bubble ng asset pagkatapos ng tanggihan ng residential real estate. Sa panahon ng pag-urong, ang komersyal na real estate ay umabot sa mababa pagkatapos ng residential real estate.
REITS Kumpara sa Real Estate ETFs
Sinusubaybayan ng mga palitan ng pera sa real estate ang mga presyo ng mga REIT. Ang mga mamumuhunan ay naaakit sa mga ETF dahil mayroon silang napakababang bayad. Ngunit ang mga ito ay isa pang hakbang na inalis mula sa halaga ng pinagbabatayan ng real estate. Bilang isang resulta, sila ay mas madaling kapitan sa stock market bull at bear markets .
Commercial Real Estate Sa panahon ng Krisis sa Pananalapi
Ang komersyal na pagpapautang sa real estate ay nakuhang muli mula sa 2008 financial crisis . Noong Hunyo 30, 2014, ang mga bangko ng bansa, kung saan 6,680 ang isineguro ng Federal Deposit Insurance Corporation, na gaganapin $ 1.63 trilyon sa mga komersyal na pautang. Iyon ay 2 porsiyento na mas mataas kaysa sa pinakamataas na $ 1.6 trilyon noong Marso 2007.
Ang komersyal na real estate ay nagbigay ng senyales sa pagtanggi nito nang tatlong taon pagkatapos na bumagsak ang mga presyo ng tirahan. Noong Disyembre 2008, ang mga komersyal na developer ay nakaharap sa pagitan ng $ 160 bilyon at $ 400 bilyon sa default na utang. Sila ay nag-scramble upang makahanap ng mga bangko upang refinance ang mga ito. Karamihan sa mga pautang na ito ay may lamang 20-30 porsiyento na equity. Ang mga bangko ngayon ay nangangailangan ng 40-50 porsiyento ng equity.
Hindi tulad ng mga mortgage sa bahay, ang mga pautang para sa mga shopping center at mga gusali ng tanggapan ay may malaking pagbabayad sa pagtatapos ng termino. Sa halip na magbayad ng utang, ang mga developer ay muling mamumuhunan. Kung hindi available ang pagpopondo, dapat bawiin ng mga bangko.
Ang mga pagkalugi sa utang ay inaasahan na maabot ang $ 30 bilyon at pummel mas maliit na mga bangko sa komunidad. Hindi sila napigilan ng subprime mortgage mess bilang malaking bangko. Ngunit higit pa silang namuhunan sa mga lokal na shopping center, apartment complex, at hotel. Maraming natatakot ang pagbagsak sa maliliit na bangko ay maaaring masamang bilang ng Savings and Loan Crisis 20 taon na ang nakararaan.
Humigit-kumulang na $ 300 bilyon ang panandaliang komersyal na pautang na matagal noong 2008, ayon sa Real Estate Roundtable. Ang isang pulutong ng mga pautang ay maaaring nawala masama kung hindi sila ay refinanced.
Noong Oktubre 2009, iniulat ng Federal Reserve na ang mga bangko ay nagtabi lang ng $ 0.38 para sa bawat dolyar ng pagkalugi. Ito ay 45 porsyento lamang ng utang na $ 3.4 trilyon. Ang mga sentro ng pamimili, mga gusali ng tanggapan, at mga hotel ay nabangkarote dahil sa mataas na bakante. Kahit na alam ni Pangulong Obama ang posibleng krisis sa pamamagitan ng kanyang pang-ekonomiyang pangkat.
Ang halaga ng komersyal na real estate ay nahulog 40-50 porsiyento sa pagitan ng 2008 at 2009. Ang mga komersyal na may-ari ng ari-arian ay nag-scramble upang makahanap ng cash upang gawin ang mga pagbabayad. Maraming mga nangungupahan ang nawala sa negosyo o muling nagbigay ng negosasyon sa mas mababang pagbabayad. Ang mga may-ari ay nagsisikap na itaas ang salapi sa pamamagitan ng pagbebenta ng mga namamahagi ng mga bagong stock. Ginamit nila ang mga pondo upang suportahan ang mga pagbabayad sa mga umiiral na katangian. Bilang resulta, hindi nila mapataas ang halaga sa mga shareholder. Nilalabasan nila ang halaga sa parehong umiiral at bagong mga shareholder. Sa isang pakikipanayam sa Jon Cona ng TARP Capital, ipinahayag na ang mga bagong namumuhunan ay malamang na "pagbuhos ng magandang pera pagkatapos ng masama."
Sa Hunyo 2010, patuloy na lumala ang mortgage delinquency rate para sa komersyal na real estate. Ayon sa Real Capital Analytics, 4.17 porsyento ng mga pautang ay nabigo sa unang quarter ng 2010. Iyan ay $ 45.5 bilyon sa mga pautang sa bangko. Ito ay mas mataas kaysa sa parehong 3.83 porsyento rate sa ikaapat na quarter ng 2009 at ang 2.25 porsiyento rate sa isang taon na ang nakalipas. Mas mas masahol pa ito kaysa sa 0.58 percent default rate sa unang kalahati ng 2006, ngunit hindi masamang bilang 4.55 na porsiyento na rate sa 1992.
Sa Oktubre 2010, mukhang ang mga renta para sa komersyal na real estate ay nagsimula na sa pag-stabilize. Sa loob ng tatlong buwan, ang mga renta para sa 4 bilyong square feet ng puwang ng opisina ay nahulog lamang sa isang sentimo sa average. Ang national office vacancy rate tila nagpapatatag sa 17.5 porsyento. Mas mababa ito kaysa sa rekord ng 1992 na 18.7 porsyento, ayon sa real estate research firm REIS, Inc.
Ang krisis sa pinansya ay umalis sa mga halaga ng REIT na nalulumbay sa loob ng maraming taon. Bakit? Ang isang kadahilanan ay mahirap makita ang mga tinutukoy na REITs na binili sa panahon ng krisis. Ang pangalawa ay ang mga may-ari ng komersyal na real estate ay nakabaligtad sa kanilang pagkakasangla. Ang kanilang mga halaga ng komersyal na ari-arian ay bumaba ng 40-50 porsiyento simula pa noong 2008, pinababa ang halaga ng REITs.
Ang mga komersyal na pautang sa real estate ay halos sanhi ng pangalawang pag-urong. Noong 2013, ang mga bangko ay humawak ng $ 991.2 bilyon sa mga komersyal na pautang, isang 3.3 porsiyento na pagtaas sa 2012. Karamihan ay para sa mga gusali ng apartment. Humigit-kumulang ang ikatlo ay dumating sa pagitan ng 2015 at 2017. Karamihan ay isinulat noong 2005 hanggang 2007 nang mataas ang halaga ng ari-arian. Ang mga pautang na ito ay maaaring mapahamak kung bumaba ang mga presyo ng gusali ng apartment. Sa halip, ang mga taong nawalan ng kanilang mga tahanan ay naging mga nangungupahan. Iningatan nila ang mga pautang mula sa pagwawakas at ang ekonomiya mula sa iba pang pag-urong.