Ang ilang mga Short Sale nagbebenta ay hindi tumanggap ng isang release ng pananagutan
Kapag ang isang tagapagpahiram ay sumang-ayon na gumawa ng isang maikling pagbebenta, sa pangkalahatan ito ay dumating sa desisyon na ito sapagkat ito ay mas kapaki-pakinabang para sa bangko upang gawin ang maikling pagbebenta kaysa sa pagrereklamo.
Ito ay maaaring o hindi maaaring mangailangan na ang nagbebenta ay may isang pinansiyal na paghihirap ngunit tiyak na ang bahay ay nasa ilalim ng tubig .
Sa isang maikling pagbebenta, ang bangko ay sumang-ayon na ilabas ang utang bilang kapalit ng mas mababa sa halaga ng utang. Ngunit hindi ito kinakailangang palabasin ang nagbebenta. Ang pagpapalaya sa utang mula sa ari-arian at ilalabas ang nagbebenta ay 2 magkakaibang bagay. Kung may utang ka sa bangko na $ 200,000 ngunit ang iyong bahay ay nagkakahalaga ng $ 75,000, maaaring tumanggap ang bangko ng $ 75,000 at ilabas ang utang. Gayunpaman, nang walang release ng pananagutan, maaari mong matuklasan ng ilang taon na mamaya na ang bangko ay darating na pagkatapos mo at hinihingi na babayaran mo ang $ 125,000 pagkakaiba.
Paglabas ng Pananagutan at ang Maikling Pagpapahintulot na Sulat
Ang short sale approval letter ay mayroong susi. Detalye ng pag-apruba ng sulat kung ano ang inaasahan ng bangko. Inilalagay nito ang mga sumusunod na tuntunin, bukod sa iba pang mga pagsasaalang-alang:
- Ang katanggap-tanggap na presyo ng pagbebenta
- Pinakamalaking pinapahintulutang mga komisyon
- Pinakamataas na gastos sa pagsasara
- Minimum na netong nalikom
- Pagsara ng petsa
Hindi lahat ng maikling sulat ng pag-apruba sa pagbebenta ay naglalaman ng isang release ng pananagutan. Sa katunayan, ang ilang mga pag-apruba ng mga titik ay hindi tumutukoy sa pagpapalabas ng pananagutan sa lahat. Sinasabi ng mga abogado na kung ang usapin ay hindi natugunan, ang nagpapahiram ay maaaring panatilihin ang anumang mga karapatan ay magagamit sa tagapagpahiram sa ilalim ng pederal at / o batas ng estado upang ituloy ang isang paghatol ng kakulangan .
Huwag kailanman mag-sign ng isang maikling sulat sa pag-apruba ng pagbebenta nang hindi humihingi ng abugado na basahin ito at bigyan ka ng legal na payo. Huwag hilingin sa iyong ahente dahil maliban kung ang iyong ahente ay isang abugado, ang ahente na ito ay hindi lisensiyado na magbigay sa iyo ng legal na payo. Batay sa batas para sa isang ahente ng real estate upang magbigay ng legal na payo.
Sinasabi ko sa aking mga kliyente na kung makita ko ang kanilang maikling sulat sa pag-apruba ay naglalaman ng isang pahayag ng pananagutan, hindi ko maipapayo sa kanila ang mga ito. Sinasabi ko sa kanila na tumawag sa isang abogado. Kung ang sulat ay hindi malinaw o hindi espesipikong ispeling ito, iminumungkahi ko na ang nagbebenta ay makipag-ugnay sa isang abugado upang subukang makakuha ng isang release ng pananagutan. Sa ilalim ng anumang pagkakataon hindi ako nagbibigay ng legal na payo.
Hindi ako nagtataka na makarinig ng mga nagbebenta na nagsasampa ng mga lawsuits laban sa kanilang mga ahente sa real estate dahil ang mga ahente ay nagtitiwala sa kanila na ang tagapagpahiram ay hindi makalipas matapos ang paghatol ng kakulangan. Kahit na sa California, kung saan kami ay mapalad na magkaroon ng ilang mga pautang na hindi na humingi ng tulong, ang hindi pangkaraniwang bagay ay karaniwang nalalapat sa foreclosures, hindi sa maikling benta. Sa ibang salita, ang isang nagbebenta na may maikling pagbebenta sa isang pautang sa pagbili ng pera ay walang garantiya na ang isang maikling tagapagpahiram ng pagbebenta ay magpapalabas sa kanila maliban kung ang tagapagpahiram ay partikular na naglalabas sa nagbebenta.
Mayroon kaming Seksyon 580e ng Kodigo Sibil ng California, idinagdag Enero 1, 2011, ngunit hindi pa nasubok sa korte, at hindi ito nalalapat sa pangalawang financing o sa mga nakaraang taon.
Uri ng Verbiage sa Mga Binebenta na Pag-apruba sa Maikling Pagbebenta Pagtugon sa Paglabas ng Pananagutan
Bagaman hindi ko maibibigay sa iyo ang lahat ng uri ng pagpapalabas ng pananagutan o hindi pagpapalabas ng pananagutan sa maikling mga titik sa pag-apruba ng pagbebenta, narito ang ilang mga halimbawa. Ang ilan sa mga pahayag na ito ay nagpapalaya sa nagbebenta, ang ilan ay hindi nag-aalok ng anumang uri ng pagpapalabas ng pananagutan.
- Sa pagtanggap ng bangko ng $ XXXXXX, bibigyan ng bangko ang lien at ibabayaran ang natitirang utang bilang isang nakolektang balanse.
- Naaprubahan ng bangko ang isang diskwento. Walang bagay sa liham na ito ay dapat ipakahulugan sa paghadlang, pagtalikdan, baguhin o baguhin ang alinman sa mga karapatan ng bangko o mga remedyo sa batas o sa katarungan sa pagkolekta ng buong halaga na dapat bayaran.
- Ang bangko ay nagpapahayag ng pag-apruba nito na ibenta ang ari-arian ng paksa na magreresulta sa isang maikling kabayaran sa mortgage. . . at aalisin ang anumang mga karapatan ng kakulangan, kung naaangkop.
- Sa pagtanggap ng pagbabayad na ito, iuulat namin ang utang bilang "binayaran nang buo para sa mas mababa kaysa sa buong balanse" sa lahat ng mga ahensya ng kredito.
- Dapat na pirmahan ng borrower ang kalakip na pagkilala sa lahat ng mga termino na tinukoy sa pag-apruba na ito at kinakailangang kilalanin na pinananatili ng bangko ang lahat ng mga karapatan ng kakulangan gaya ng ibinigay ng tala, gawa ng tiwala at / o kasunduan sa seguridad at mga batas sa lokal at pederal.
- Sumasang-ayon ang bangko na tanggapin ang mga sertipikadong pondo na $ XXXXXX bilang kabayaran sa buong utang, bukod pa rito, iuulat ng bangko ang halaga ng utang na pinatawad sa Internal Revenue Service.
- Maaaring ituloy ng bangko ang isang paghatol ng kakulangan para sa iba sa pagbabayad na natanggap at ang kabuuang balanseng dapat, maliban kung sumang-ayon sa kabilang banda o ipinagbabawal ng batas kung ang maikling benta ay magsara sa utang na isinangguni sa itaas.
- Sa pagtanggap ng mga pondo bibilhin ng bangko ang lien, at ang balanse ng kakulangan ay iuulat bilang isang bayad na nakukuha sa balanseng nakukuha.
- Sa pagtanggap ng sumang-ayon na halaga, bibigyan ng bangko ang natitirang balanse dahil sa nabayarang pautang sa itaas at bitawan ang borrower mula sa karagdagang obligasyon dito, at talikdan ang lahat ng mga karapatan upang ituloy ang karagdagang paghuhusga o kakulangan.
Kung ang bangko ay hindi magbibigay sa iyo ng isang release ng pananagutan, maaaring kailangan mong mag-alok ng kontribusyon sa nagbebenta upang ibuyo ang bangko upang ibigay ito. Minsan makakakuha ka ng negosyador na hindi maintindihan ang patakaran ng bangko. Kung sa palagay mo ang bangko ay walang karapatang magpatuloy sa isang kakulangan sa paghuhusga at ang bangko ay tumangging palayain ka, maaaring kailanganin mong itaguyod ang file sa isang superbisor upang makuha ang pagpapalaya. Ngunit kung nabigo ang lahat, ang iyong pinakamahusay na mapagpipilian ay humingi ng isang abogado upang makuha ang pagpapalabas ng pananagutan para sa iyo o hindi bababa upang ipaliwanag ang iyong mga legal na karapatan kung ang isang pagpapalabas ng pananagutan ay hindi maaaring makuha.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.