Nagtaka ka ba tungkol sa mga pagkakaiba sa pagitan ng mga co-op vs. condo? Hindi ka nag-iisa. Bagaman, maaari kang sorpresahin mong malaman na ang mga condo ay hindi naging popular hanggang sa 1960s. Nang ang mga alituntunin ng FHA ay pinahintulutan ang pagtatapos ng pagpopondo ng condo, ang condo complex concept ay naglaho. Bago iyon, halos lahat ng mga gusali na pinapayagan ang maraming mga may-ari ay mga co-op. Sa ngayon, makikita mo ang karamihan sa mga co-op o mga kooperatibong pabahay sa mga malalaking lungsod sa metropolitan.
Ang mga tao ay madalas na mag-uugnay sa mga co-op sa New York City, ngunit maaari ka ring makahanap ng mga co-op sa mga pangunahing lungsod tulad ng San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit at Chicago, Tucson at Phoenix, kabilang na ang ilan sa Florida at iba pa na natuyo sa buong East Coast.
Ano ang Co-Op?
Ang co-op ay hindi tunay na real estate. Ang real estate ay lupa, isinama sa anumang mga estruktural na pagpapabuti, kabilang ang mga karapatan sa ilalim ng lupa at hangin. Sa halip, isang co-op ay isang korporasyon. Kapag bumibili ang isang mamimili ng isang co-op, ang bumibili ay bibili ng pagbabahagi sa korporasyon at karapatang sumakop sa isang partikular na yunit. Ang isang mamimili ng co-op ay hindi bibili ng yunit o bahagi ng gusali mismo.
Dagdag pa, ang isang mamimili ng co-op ay maaaring o hindi maaaring gastahin ang pagbili ng co-op. Hindi lahat ng bangko ay gumawa ng co-op loan. Kabilang sa mga bangko na gumawa ng co-op loan, hindi lahat ng co-op ay kwalipikado bilang isang kuwalipikadong gusali.
Ang mga mamimili ay dapat mag-check sa kanilang tagapagpahiram upang malaman kung ang co-op ay nasa aprubadong listahan nito.
Binabayaran din ng isang mamimili ng co-op isang buwanang bayad sa co-op. Kasama sa bayad na ang isang bahagi ng prorata para sa mortgage ng gusali, kung mayroon man; ang suweldo ng isang doorman, kawani ng pagpapanatili, posibleng isang superintendente sa gusali; seguro para sa istraktura; regular na pagpapanatili, pangangalaga at paglilinis ng mga karaniwang lugar, kabilang ang mga real property tax.
Ang isang posibleng sagabal sa isang co-op, sabi ng mga kritiko, ay ang katunayan na ang isang may-ari ay kadalasang nagbabayad ng dalawang mortgages. Babayaran niya ang kanyang sariling mortgage para sa co-op at ang mortgage ng gusali para sa co-op, na maaari ring refinanced loan upang magbayad para sa mga kapital na pagpapabuti para sa gusali.
Ano ba ang Condo?
Hindi tulad ng isang co-op, kapag bumibili ang isang bumibili ng isang condo, bumibili ang pagbili ng real estate. Ang mamimili ay nagmamay-ari ng espasyo sa pagitan ng mga dingding, sahig at kisame, sa pangkalahatan hanggang sa midpoint. Ang yunit ay tinatasa nang hiwalay para sa mga layunin ng buwis, at ang bumibili ay binabayaran ang mga buwis nang direkta sa tagatasa ng county (o sa pamamagitan ng impound account ng tagapagpahiram).
Ang isang condo ay maaaring pinagkalooban ng hiwalay at ang ari-arian ay sinigurado ng isang pinagkakatiwalaang gawa o mortgage, depende sa mga batas ng estado. Ang estruktural disenyo ng isang condo ay isang indibidwal na yunit, na maaaring maging isang solong kuwento, maraming mga kuwento o kahit na hiwalay. Halimbawa, nagmamay-ari ako ng single-family home sa Hawaii na itinalaga bilang isang condo, gayon pa man ito ay isang malayang gusali na may sariling yarda.
Ang bumibili ng isang condo din, tulad ng isang co-op mamimili, nagbabayad buwanang bayad. Ang mga bayad na ito ay binabayaran sa asosasyon ng may- ari ng bahay . Ang bayad sa HOA ay magbabayad para sa pagpapanatili ng mga karaniwang lugar, sa labas ng gusali, sa bubong, seguro, pamamahala ng asosasyon at maaaring madalas isama ang ilan sa mga kagamitan tulad ng tubig at trash pickup.
Ang ilang mga HOA dues ay kinabibilangan ng mga bayarin para sa isang clubhouse, mga ehersisyo sa ehersisyo at isang swimming pool / spa.
Higit Pang Mga Pagkakaiba sa Pagitan ng isang Co-op kumpara sa isang Condo
Sa pangkalahatan, ang co-op ay kadalasang mas mura sa pagbili kaysa sa isang condo, na nangangahulugan na maaari itong mas kapalit ng bumili ng condo. Gayunpaman, ang tradeoff ay ang mga bayarin na binabayaran sa isang co-op ay maaaring mas mataas kaysa sa mga singil ng HOA ng condo.
Ang isang malaking pagkakaiba sa pagitan ng isang co-op kumpara sa isang condo ay ang katunayan hindi ang anumang mainit na katawan na may cash ay maaaring bumili ng co-op. Ang mga co-op ay pinamamahalaan ng isang lupon ng mga direktor, na tinutukoy ng mga shareholder ng co-op. Ang mga condo ay pinamamahalaan din ng isang board of directors, ngunit ang mga lupon ay hindi aprubahan ang mga mamimili. Ang co-op board ay may karapatan na aprubahan ang isang prospective na mamimili. Habang ang mamimili ay hindi maaaring tanggihan dahil sa diskriminasyon na tinukoy ng batas ng Fair Housing , kailangang pumasa ang mga mamimili ng mahigpit na screening.
Ang ilang mga co-op ay hindi nagpapahintulot sa mga dayuhang mamimili na bumili ng isang yunit. Maraming mga co-ops ang hindi nagpapahintulot sa mga mamumuhunan o pangalawang-bahay na mamimili na mas gusto nila ang mga occupy occupant. Sinisiyasat ng mga co-op board ang application ng potensyal na mamimili, pinansiyal na pahayag, listahan ng mga asset at pananagutan, ulat ng kredito, mga balanse sa pagbabangko, kabilang ang pagsusuri ng mga titik ng rekomendasyon mula sa mga kaibigan at mga kasosyo sa negosyo, na humahantong sa pamamagitan ng isang personal na pakikipanayam.
Habang ang pamamaraang ito ay maaaring mukhang tulad ng isang matinding panghihimasok sa pagkapribado, ang mga may-ari sa isang co-op ay aprubahan ang prosesong ito dahil maaari silang lubos na pumipili sa mga taong nakatira sa gusali. Kapag ang isang tao ay bumili ng isang condo, walang proseso ng pagpili ng mga kapitbahay, walang paraan upang maiwasan ang isang malakas na death metal band mula sa pagkuha up quarters sa tabi ng pinto.
Sa kabilang banda, ang co-op board ay sumang-ayon din sa presyo ng pagbili. Kung ang presyo ay napakababa na maaaring makaapekto sa mga halaga ng iba pang mga shareholder, ang isang co-op board ay maaaring tanggihan upang aprubahan ang pagbebenta. Ang isang Condo HOA ay walang ganoong awtoridad upang maiwasan ang isang pagbebenta.
Maraming condo complex ang limitahan ang bilang ng mga rental bilang porsyento ng kabuuang mga yunit. Ang porsyento sa pangkalahatan ay umaabot mula sa 80 porsiyento na may-ari ng may-ari hanggang 50 porsiyento. Ito ay inilaan upang maiwasan ang kumplikadong mula sa pagiging isang apartment complex at pagbaba ng mga halaga. Hindi pinapayagan ng karamihan sa mga co-op ang mga sublease o rental.
Ang isa ay maaaring manirahan sa isang condo complex sa loob ng maraming taon at hindi alam ang mga kapitbahay. Iyon ay hindi maaaring mangyari sa isang co-op kung saan alam ng mga may-ari ang lahat at lahat ng bagay tungkol sa iyo.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.