Ang Pagbabalik ng Iyong Bahay Sa Isang Pag-upa Maaaring Payagan ang Pagkawala ng Buwis
Ni Julian Block, Abugado
Sinasabi ng karamihan sa mga tao na ang pagsulat ng mga pagkalugi sa bahay sa isang personal na buwis sa pagbebenta ay imposible o hindi pinahihintulutan, ngunit sila ay hindi tama. Sa pangkalahatan, ipinagbabawal ng code ng IRS tax ang anumang pagbawas sa pagkawala sa pagbebenta ng isang pangunahing tirahan. Gayunpaman, pinahihintulutan nito ang ilang mga eksepsiyon para sa pagsulat ng mga pagkalugi sa bahay sa isang personal na tirahan.
Halimbawa, pinahihintulutan ng batas ang isang pagbabawas para sa pagkawala mula sa pagbebenta ng isang personal na paninirahan na na-convert sa rental property.
Ngunit nililimitahan nito ang halaga ng write-off. Walang pagbawas para sa anumang drop sa halaga bago ka magsimula sa upa.
Ang panimulang punto ay ang (1) ari-arian na nababagay sa ari-arian sa oras ng conversion o (2) patas na halaga ng pamilihan sa panahon ng conversion, alinman ang mas mababa. Matapos mong matukoy ang mas mababa ng (1) o (2), dagdagan ang halagang iyon upang maipakita ang mga pagpapahusay ng kapital ng paupahan na nagpapalaki sa halaga nito. Susunod, ibawas ang mga pagbawas ng rental period para sa pamumura. Ang iyong natapos sa wakas ay ang batayan ng pag-aayos ng ari-arian sa panahon ng pagbebenta. Kapag nagbebenta ka, ang takip sa pagbawas sa iyong pagkawala ay ang halaga kung saan lumalabas ang batayan sa pagbebenta ng oras.
Sa isang maasim na merkado ng real estate, ang nababagay na batayan ng ari-arian sa panahon ng pagbebenta ay maaaring mas mababa kaysa sa orihinal na halaga nito. Bilang pangkalahatang tuntunin, ang batayan ay nagsisimula bilang orihinal na gastos, kabilang ang anumang utang na ipinapalagay tulad ng una o pangalawang mortgage , kasama ang mga pagsasaayos pataas o pababa.
Ayusin ang pataas upang maipakita ang mga gastos para sa ilang mga gastos sa pag-areglo o pagsasara na may kaugnayan sa pagbili tulad ng mga legal na bayarin at / o mga pagpapabuti. Ayusin ang pababa para sa dami ng nakuha mula sa pagbebenta bago ang Mayo 7, 1997, ng isang dating pag-aari ng bahay kung saan ang buwis ay ipinagpaliban. Ang lahat ng mga pagsasaayos na ito ng iyong orihinal na resulta ng gastos sa iyong nababagay na batayan.
Isang halimbawa: Noong 2001, binili mo ang iyong unang personal na paninirahan para sa $ 200,000. Noong 2003, lumipat ka sa bahay at inuupahan ito. Sa oras na iyon, tinutukoy mo na ang halaga ng makatarungang pamilihan ay $ 180,000. Sa dakong huli, kumuha ka ng mga pagbabawas ng depreciation na $ 20,000 at ibenta ang ari-arian para sa $ 150,000.
Maaari mong isipin na ang iyong pagkawala ay $ 50,000 - ang pagkakaiba sa pagitan ng orihinal na halaga ng $ 200,000 at ang presyo ng pagbebenta na $ 150,000. Ngunit ang IRS ay naglilimita sa iyong pagkawala sa $ 10,000 lamang - ang halagang kung saan ang $ 160,000 na batay sa nababagay na batayan (patas na halaga ng merkado na $ 180,000 sa panahon ng conversion na minusupa ang pag-depreciation ng rental na panahon ng $ 20,000) ay lumalampas sa $ 150,000 na benta presyo.
Kapag ang panahon ng pag-upa ay mas mababa sa isang taon, maaaring ipagtanggol ng IRS na ang pagkawala ay dapat na tanggihan sa batayan na ang conversion ng nagbebenta ng paninirahan sa rental property ay pansamantalang, hindi permanente. Ang mga alituntunin nito para sa mga tagabenta sa bahay ay nagbababala na "hindi mo binago ang iyong tahanan sa ari-arian ng pag-upa kung pansamantalang umarkila sa iyong lumang bahay bago ibenta ito." Gayunpaman, ang mga alituntunin tungkol sa kung ano ang pansamantala at kung ano ang permanenteng ay hindi ang huling salita. Ipinakita lamang nila ang opisyal na posisyon ng IRS sa isang isyu at hindi umiiral sa mga korte.
Hindi rin, ayon sa mga patnubay, ang IRS ay isaalang-alang ang isang personal na paninirahan na nakumberte sa rental property "kung inilalagay mo ang iyong bahay sa isang real estate agent para sa upa o pagbebenta at hindi ito marentahan." Pagsasalin: Kailangan mo talagang mag-upa sa bahay bago ka makakakuha ng pagbawas sa pagkawala. Ang limitasyon na ito ay itinataguyod ng mga korte.
Kung may pagdududa, palaging suriin sa isang propesyonal na tax accountant o CPA bago makuha ang pagkawala ng bahay sa isang personal na paninirahan. Gayundin, suriin sa IRS upang tiyaking sumunod ka sa mga bagong batas sa buwis, na nagbabago bawat taon. Ang mga buwis sa ari-arian sa ilang mga estado tulad ng California ay limitado na ngayon sa isang maximum na pagbabawas ng $ 10,000 sa ilalim ng batas sa buwis ng 2018 ng Trump.
Si Julian Block ay isang eksperto sa buwis mula sa Larchmont, New York.
Na-edit ni Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
Sa panahon ng pagsulat, si Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ay isang Broker-Associate sa Lyon Real Estate sa Sacramento, California.