Kahit na maaari mong panatilihin ang pagbabayad ng iyong mortgage habang naghihintay para sa merkado upang mapabuti, maaari ka ring magkaroon ng isang pagkakataon upang refinance at pagbutihin ang iyong sitwasyon sa mortgage.
Isang opsyon, ang Pinagkakatiwalaang Refinance Program (HARP) na na-back-up ng pamahalaan, ay pinalawig hanggang Disyembre 31, 2018.
Negatibong Equity Mortgage: Ano ang Aking Mga Pagpipilian?
Maraming mga may-ari ng bahay na may mga negatibong katarungan ang gustong muling mamili, ngunit ang kanilang tahanan, kasama ang lahat ng iba, ay mas mababa kaysa sa dati. Marahil ay nilapitan mo ang ilang mga bangko upang mapansin ang iyong bahay, ngunit sinabi nila na ang iyong utang-sa-halaga (LTV) ratio ay masyadong mataas. Sa madaling salita, ang utang ng iyong bahay ay sobrang malaki ang isang porsyento ng kasalukuyang halaga ng iyong bahay na halaga, o talagang lumalampas dito. Sa kabutihang palad, mayroon ka pa ring ilang mga pagpipilian.
Posible na muling pabutihin ang isang negatibong, o "underwater" na mortgage, bagaman hindi ito madali. Mayroon kang dalawang pagpipilian:
- Subukang gawing muli gamit ang isa sa mga programang tulong sa homeowner ng gobyerno.
- Magdala ng cash sa pagsasara, na kung saan ay hindi magagawa para sa karamihan sa mga may-ari ng bahay.
Bilang isang resulta ng krisis sa pabahay, ang gobyerno ay lumikha ng ilang mga programa para sa mga may-ari ng bahay na nakaharap sa mahihirap na panahon.
Ang mga programang ito ay nagbibigay-daan sa iyo upang muling mamumuhay kahit na mayroon kang negatibong katarungan o isang mataas na ratio ng LTV. Sa karamihan ng mga kaso, kailangan mong maging kasalukuyang sa iyong mortgage. Kung nagsimula ka ng mga nawawalang pagbabayad, maaari mong i-disqualify ka mula sa ilan sa mga programang pautang.
Mga Refinancing Program
Aling programa sa refinancing ang dapat mong gamitin? Depende ito sa kung paano mo nakuha ang iyong mortgage loan, o mas partikular, depende kung sino ang kasalukuyang nagmamay-ari ng iyong utang.
Maaaring makita ng mga borrower na ang kanilang utang ay may Fannie Mae o Freddie Mac. Posible ito kahit na hindi mo pa naririnig ang mga organisasyong iyon, kaya ang programa ng HARP ay ang tanging opsyon para sa refinancing ang mga pautang na ito.
Kung ang iyong mortgage ay hindi nai-back sa pamamagitan ng Fannie Mae o Freddie Mac, maaari mong siyasatin ang iba't ibang mga programa ng refinancing na magagamit para sa mababa o walang-equity refinancing, tulad ng FHA Streamlined o VA Streamlined na mga programa sa pagpapa-refinance loan. Sa maraming pagkakataon, ang mga programang ito ay walang pangangailangan sa LTV at hindi nangangailangan ng isang bagong tasa, kaya ang utang ay batay sa nakaraang halaga ng iyong bahay, na maaaring gumawa ng lahat ng pagkakaiba.
Isa pang Pagpipilian: Pagbabayad Down ang Mortgage
May isa pang paraan upang muling ibalik ang negatibong katarungan, at iyon ay upang magbayad ng cash upang dalhin ang halaga ng iyong pautang, mas malapit sa kasalukuyang halaga ng iyong bahay. Bawasan mo ang halagang iyong utang sa pamamagitan ng alinman sa paggawa ng isang malaking pagbabayad sa iyong pautang o sa pamamagitan ng pagbabayad ng cash sa pagsara kapag ikaw refinance.
Ang iyong mataas na LTV ratio ng iyong ari-arian ay malamang kung ano ang pumipigil sa iyo sa pagkuha ng refinancing mula sa isang tradisyunal na tagapagpahiram. Kung mayroon kang isang negatibong utang na equity, ikaw ay humihiling ng higit pa kaysa sa bahay ay nagkakahalaga, at ang karamihan sa mga nagpapautang ay hindi nais na kumuha ng ganitong uri ng panganib.
Kung ikaw ay default sa utang, ang tagapagpahiram ay hindi makakakuha ng ganap na bayaran, kahit na nagbebenta sila ng iyong bahay.
Bilang isang resulta, maraming mga nagpapahiram ang nag-aalok lamang sa refinance kung binabayaran mo ang balanse sa pautang upang lumikha ng mas masarap na loan-to-value ratio o maghintay hanggang ang halaga ng merkado ng iyong bahay ay maibabalik, mapapabuti ang ratio ng utang-sa-halaga nito.
Sa kasamaang palad, ang pamamaraan na ito ay nangangailangan na ikaw ay may access sa isang lump sum ng cash. Kung wala ka sa posisyon na magsulat ng isang malaking tseke, ang mga programa sa pag-renew ng pamahalaan ay maaaring ang iyong tanging pagpipilian. Hinihikayat ng programa ng HARP ang mga may-ari ng bahay na muling mag-aplay, kahit na sila ay nabaling bago kaya nagkakahalaga ng pagkuha ng dagdag na hakbang.
Kung naubos mo na ang lahat ng mga pagpipilian sa pautang at hindi pa rin mapipino, maaari mo pa ring mapabuti ang iyong sitwasyon. Tanungin ang iyong tagapagpahiram kung maaari mong gawin ang pagbabago ng utang , o kung mayroon silang anumang iba pang mga mungkahi para sa iyo.
Karamihan sa mga nagpapahiram ay mas magtrabaho sa mga borrowers upang makakuha ng regular na pagbabayad sa iskedyul kaysa sa default na borrower o abandunahin ang kanilang mga pagbabayad.
Magtanong tungkol sa pagbabago ng mga tuntunin ng iyong pautang upang makita kung ang iyong tagapagpahiram ay may iba pang mga solusyon upang matulungan kang manatiling kasalukuyang sa iyong mortgage.