Ang mga kliyente ay magbibigay pagkatapos ng maraming pagsubok.
Ngayon, masaya ako na sinasabi na ang mga bangko ay tila naka-corner. Bagaman mayroon pa ring mga bulsa ng pagkakasalungatan, sa kabuuan, ang mga bangko at mga kompanya ng mortgage ay lumilitaw na gumagawa ng isang makatwirang kapani-paniwala na trabaho sa pagkuha ng kanilang mga customer sa pamamagitan ng proseso nang walang masyadong maraming stress.
Marami sa aming mga kliyente ay dumating sa amin sa gilid ng bangkarota . Minsan hindi lang nila alam ang kanilang mga pagkakataon na baguhin ang kanilang mga pautang. Minsan huli na sila bago sila susubukang baguhin. Kung minsan, ang mga bangko ay nagpapatuloy sa pagreremata kahit na sinusubukan ng kanilang mga customer na ibenta ang ari-arian, kumuha refinanced, o sinimulan ang proseso ng pagbabago. Nag-file kami ng isang kaso sa pagkabangkarote upang samantalahin ang awtomatikong paglagi , ang isang injunction na dinisenyo upang pigilan ang mga pag-a foreclosure at iba pang mga aksyon sa pagkolekta, magbigay ng mga may utang (iyon ang tinatawag naming mga taong nag-file ng mga kaso ng pagkabangkarote) ng kaunting puwang ng paghinga, ang natitirang bahagi ng kanilang utang sa pamamagitan ng isang kaso ng Kabanata 7 , o itakda ang mga ito sa isang plano ng pagbabayad sa isang kaso Kabanata 13 na tutugon hindi lamang ang kanilang mga utang sa utang ngunit iba pang mga obligasyon pati na rin.
Ang programang pagbabago sa pederal ay tinatawag na Home Affordable Mortgage Program o HAMP. Sa artikulong ito, titingnan natin kung ano ang magagawa ng HAMP, at kung paano ito gumagana sa isang kaso ng pagkabangkarote.
Kaya Ano ang Pagkakaiba sa Pagitan ng isang Refinance at Pagbabago ng Pautang?
Kung kailangan mo ng mga bagong termino o isang paraan upang gawing mas abot-kaya ang iyong tahanan, mayroon kang dalawang mga pagpipilian: refinance o baguhin.
Ang isang refinance ay pumapalit sa lumang utang na may ganap na bago. Karaniwan, ang refinance ay idinisenyo upang bawasan ang rate ng interes o baguhin ang mas hindi kanais-nais na mga termino, tulad ng isang adjustable rate, upang mas kanais-nais na mga termino. Maaari itong magawa ng kasalukuyang tagapagpahiram o isang ganap na bagong tagapagpahiram. Kinakailangan na ang borrower ay creditworthy at na ang halaga ng mga ari-arian ay hindi bumaba upang ang utang ay sa ilalim ng dagat (ang borrower owes higit pa kaysa sa ari-arian ay nagkakahalaga.
Binago ng pagbabago ang mga tuntunin ng kasalukuyang utang. Hindi ito nangangailangan ng parehong antas ng creditworthiness na ang isang refinance ay, bagaman ang borrower ay kailangang ipakita na siya ay magkakaroon ng sapat na kita upang gawin ang mga pagbabayad. Sa katunayan, ang programang pagbabago sa utang ay idinisenyo upang tulungan ang mga may-ari ng bahay na nagdusa ng ilang uri ng pinansiyal na pagbaliktad. Maaaring ito ay permanenteng o maaaring pansamantalang kung may ilang kadahilanan upang maghinala na ang kalagayan ng borrower ay magbabago. Mayroong mas madalas na kakayahang umangkop sa kung anong tagapagpahiram ay maaaring maging handa upang gawin ang abot-kayang utang, ngunit ang rate ng interes ay kadalasang mas mataas kaysa sa pag-refinance ng borrower.
Maaari Ka Bang Magkaroon ng Pagbabago sa Mortgage Sa Kaso ng Pagkalugi?
Oo. Sa katunayan, marami sa aking mga kliyente ang matagumpay na nagbago ng kanilang mga pautang at lumitaw mula sa bangkarota na may mas kaunting mga utang at isang buo at napapanahong mortgage.
Sino ang Kwalipikado para sa Pagbabago ng Mortgage?
Depende ito sa iyong servicer at kung ang iyong pautang ay pag-aari ng isang bangko, kompanya ng mortgage, o isang entidad tulad ni Fannie Mae o Freddie Mac. Ang bawat isa ay may sariling mga pangangailangan at pamantayan. Ngunit sa pangkalahatan, malamang na ikaw ay kwalipikado kung
- Gumagastos ka ng higit sa 31% ng buwanang kita sa mga gastos sa pabahay (pagbabayad ng mortgage, seguro, buwis sa ari-arian, mga pag-aari ng mga may-ari ng bahay).
- Kung hindi ka karapat-dapat para sa isang refinancing ng mortgage.
- Ikaw ay alinman sa delingkwente o nasa panganib ng default dahil sa isang pagbabago sa mga kalagayan sa pananalapi.
- Ang halaga ng bahay ay tinanggihan, at mas malaki ang utang mo kaysa sa bahay.
Ang mga pagbabago sa HAMP ay maaaring gamitin upang baguhin ang mga pautang sa mga pangunahing tirahan at ilang mga ari-arian ng pag-aarkila.
Ano ba ang Pagbabago ng Mortgage?
Application
Una ang application. Karamihan sa mga nagpapautang ay nangangailangan ng katibayan ng kita upang matiyak na ang borrower ay may pinakamababang kita upang gumawa ng binagong pagbabayad. Karamihan sa mga nagpapautang ay nangangailangan din ng isang ulat ng kredito, bagaman walang kinakailangang minimum o maximum na credit score. Karaniwang ito ay upang matukoy kung magkano ang ibang utang na kinakailangang maglingkod sa borrower bawat buwan.
Mga Pagbabayad sa Pagsubok
Pangalawa ay ang panahon ng pagsubok. Kapag ang lahat ng mga papeles ay kumpleto, at ang nagpapahiram ay nagpasiya na ang borrower ay maaaring matugunan ang mga minimum na kinakailangan, ang borrower ay ibibigay ng isang pagkakataon upang makagawa ng isang serye ng mga pagbabayad ng pagsubok. Tatlong pagbabayad ang bilang na madalas kong nakikita.
Sa sandaling matagumpay na ginawa ang mga pagbabayad sa pagsubok, ang nagpapahiram ay gumawa ng pangwakas na desisyon sa pagbabago at nag-aalok ng pagbabago sa borrower.
Ano ang Palitan ng Mga Tuntunin ng Pautang?
Ang layunin ng pagbabago ng HAMP ay upang gawing abot-kaya ang utang para sa borrower at pigilan ang tagapagpahiram na mawalan ng higit pa kaysa ito. Maaaring baguhin ng tagapagpahiram ang halos lahat ng mga termino sa pagbabayad kasama
- Ang pagpapababa ng rate ng interes
- Ang pag-convert ng utang mula sa adjustable rate sa isang nakapirming rate
- Pagpapalawak ng haba, halimbawa mula 30 hanggang 40 taon
- Pagdaragdag ng mga utang sa likod na dulo ng utang
- Itakwil ang ilan sa mga punong-guro
- Patawarin ang ilan sa mga punong-guro
Ano ang Tungkol sa Pagbabago at Pagkalugi?
Kapag ang isang tao ay nag-file ng isang kaso ng pagkabangkarota, ang korte ng pagkabangkarota ay nangangailangan ng hurisdiksyon sa halos lahat ng bagay na nakakaapekto sa pananalapi ng filer. Ang may utang (na tinatawag nating taong nag-file ng isang kaso ng pagkabangkarote) ay pinahihintulutang magpatuloy sa araw-araw na transaksyon tulad ng pagbili ng mga pamilihan at pagbabayad ng mga bill ng utility, mga bagay na tinatawag nating "ordinaryong kurso ng negosyo."
Ang pagbabago sa utang ay hindi "ordinaryong kurso ng negosyo." Kung ang hukuman ng pagkalugi ay kailangang gumawa ng aksiyon upang maaprubahan ang pagbabago ay depende sa malaking bahagi kung ang kaso ay Kabanata 7 o Kabanata 13. Sa isang kaso ng Kabanata 7, na kadalasang tumatagal ng apat hanggang anim na buwan, ang ilang mga nagpapautang ay hihilingin sa may utang na makakuha ng hukuman pag-apruba. Sa isang Kabanata 13, ang may utang ay palaging kinakailangan upang makakuha ng pag-apruba ng hukuman anuman ang pinaghihinalaang ito o hindi. Upang makuha ang pag-apruba ng hukuman, ang abogado ng may utang ay kailangang mag-file ng isang kilos sa korte.
Sa isang kaso ng Kabanata 13 , ang debtor ay nagmumungkahi ng isang plano upang bayaran ang kanyang mga utang sa pamamagitan ng pagbabayad sa isang tagapangasiwa na namamahagi ng pera na natanggap sa mga nagpapautang na nag-file ng wastong mga claim . Dapat isama ng plano ang ilang mga uri ng utang tulad ng mga nakaraang buwis na kinita sa buwis o mga obligasyon sa domestic support tulad ng suporta sa anak at sustento. Maaaring kabilang dito ang mga arrearages na utang sa kompanya ng mortgage at secure na utang tulad ng mga kotse at appliances.
Dahil sa halos lahat ng kaso, ang mga pautang sa pautang ay sasailalim sa pagbabago, ang abugado ng may utang ay kailangan ding mag-file ng isang paggalaw upang baguhin ang plano sa pagbabayad ng Kabanata 13 upang alisin ang mga pagtatapos. Depende sa kahit na ano ang may utang na nagbabalak na magawa sa plano ng Kabanata 13 - magbayad ng utang na priority tulad ng mga kamakailang buwis sa kita o suporta sa bata, o gawing mas abot-kaya ang pagbabayad ng kotse sa pamamagitan ng pagsasama nito sa plano ng Kabanata 13 - ang may utang ay maaaring magpasiya na ang isang Kabanata 13 na kaso ay hindi na kinakailangan o kapaki-pakinabang. Sa puntong iyon, maaari niyang isaalang-alang kung maaring maging maayos na i-convert ang kaso sa isa sa ilalim ng Kabanata 7, o iwaksi ito nang buo.
Paano Ito Gumagana sa Kaso ng Pagkalugi
Narito ang isang halimbawa: Sabihin nating ang may utang ay nag-file ng isang Kabanata 13 kaso at isinama ang $ 5,000 sa nakaraang mga kinakailangang pagbabayad ng mortgage. Matapos mabuo ang Kabanata 13, ang may utang ay nalalapat para sa isang pagbabago sa pautang sa kanyang kumpanya ng mortgage. Habang nasa Kabanata 13, patuloy siyang nagbayad sa Kabanata 13, na kinabibilangan ng $ 5,000 na utang sa kompanya ng mortgage.
Sabihin natin na ang isang taon matapos maisampa ang kaso, ang pag-convert ng mortgage ay naaprubahan. Sa panahong iyon, ang nagpautang ay binabayaran ng $ 1,000 sa pamamagitan ng mga pagbabayad sa Kabanata 13 na tagapangasiwa. Ang pagbabago sa pautang ay kinabibilangan ng $ 4,000 na nananatiling utang sa pag-claim ng pag-uulit.
Ang may utang ay hindi gusto ng anumang karagdagang "dagdag" ng pera upang pumunta sa kumpanya ng mortgage, kaya ang kanyang abogado ay kailangang gumawa ng dalawang bagay. Una, ang abogado ay magsampa ng isang kilos sa hukuman ng bangkarota na hinihiling ang hukuman na aprubahan ang pagbabago ng mortgage loan. Minsan dapat itakda ang paggalaw para sa isang pagdinig sa harap ng hukom. Minsan ito ay maaaring sa file para sa isang set na halaga ng oras - madalas 24 araw - upang payagan ang anumang mga interesadong partido na object sa mga ito. Kung walang bagay sa partido, at ang mga tuntunin ay kanais-nais sa may utang, malamang na ang aprubado ng bangkarota ay aprubahan ito. Kung ang isang partido ay bagay dito, ang pagbabago ay itatakda para sa isang pagdinig upang pahintulutan ang lahat ng partido na magpatotoo at magtalo sa hukom.
Sa sandaling siya ay may isang order mula sa korte na inaprubahan ang pagbabago, at ang debtor ay aktwal na pumasok sa kasunduan sa pagbabago, ang kanyang abugado ay hihilingin sa korte na baguhin ang mga tuntunin ng plano upang alisin ang mga pagtatapos sa mortgage company. Ito ay magkakaroon din ng galaw. Ang proseso ay katulad ng paggalaw para sa pagbabago ng utang. Ang galaw ay nakatakda para sa pagdinig, o mananatili ito sa file sa loob ng ilang tagal ng panahon upang bigyan ng pagkakataon ang mga nagpautang na gamutin ito at bagay, kung naaangkop.
O kaya ang may utang ay maaaring pigilan ang proseso ng pagbabago ng plano at mag-file ng isang kilos upang i-convert sa isang Kabanata 7 o isang kilos upang bale-walain ang kaso nang buo, depende sa anumang iba pang maaaring mangyari sa debtor sa kanyang larawan sa pananalapi. Alamin ang tungkol sa software ng pagkabangkarote .